דיור להשכרה הוא עמוד תווך אסטרטגי.

זו הייתה ההנחיה של המזכיר הכללי והנשיא טו לאם במהלך ישיבת עבודה שנערכה לאחרונה עם ועדת המפלגה, הממשלה, ומשרדים וסוכנויות רלוונטיים. הנחיה זו פותחת פרק חדש בשוק הנדל"ן הווייטנאמי בתקופה הקרובה.

מדיניות הרווחה הגדולה ביותר עבור העם.

הנחיות המזכיר הכללי והנשיא זכו לתמיכה נלהבת מצד מומחים, עסקים והציבור. ד"ר נגוין ואן דיין, ראש המחלקה לכלכלה פוליטית (האקדמיה הפוליטית האזורית II), העריך זאת כנקודת מבט אסטרטגית של המפלגה והמדינה. מאז החלטת הוועד המרכזי השמינית של קונגרס המפלגה ה-13, כאשר המפלגה דנה בנושאי ביטוח לאומי, נושאים הקשורים לדיור עובדים, דיור להשכרה, שירותי בריאות וחינוך זכו כולם לתשומת לב. כיום, התפיסה לפיה דיור להשכרה הוא עמוד תווך, כפי שזיהו המזכיר הכללי והנשיא, יכולה להיחשב כאבן דרך המסמנת שינוי בחשיבה בעבודת הביטוח הלאומי ועליונותו: שינוי מאופי הבעלות על בית כנכס מצטבר לזכות שימוש. בחברה משגשגת וחזקה, לכל אחד חייבת להיות הזכות להשתמש בדיור ובמגורים.

המזכיר הכללי והנשיא טו לאם הורה לתת עדיפות לפיתוח דיור להשכרה, בהתחשב בכך כעמוד תווך אסטרטגי.

צילום: דין סון

"במיוחד בהקשר שלאחר המיזוג, היקף האזורים העירוניים והמרכזים הכלכליים התרחב משמעותית, והביקוש לדיור למומחים ולעובדים זרים גדל עוד יותר. כאשר המדינה מתכננת אזור דיור להשכרה מרוכז, היא תיצור סביבת מגורים נקייה, מסודרת ומאורגנת היטב. לצד השקעה בשיפור שירותי הבריאות, מתקני החינוך, בתי הספר, בתי החולים וכו', זוהי מדיניות הרווחה והביטחון החברתי הטובה ביותר עבור אנשים, עובדים ומהגרים, אשר יישובים המתפתחים במהירות זקוקים להם כיום, כמו דונג נאי סיטי והו צ'י מין סיטי באזור הדרום מזרח", הדגיש ד"ר נגוין ואן דיין.

עורך הדין טרונג אן טו, יו"ר משרד עורכי הדין TAT, מאמין גם כי ההיבט הראוי לציון בהנחיה זו טמון בגישתה הקרובה יותר לצורכי המחיה בפועל של החברה. במשך שנים רבות, מדיניות הדיור בווייטנאם הניחה כמעט באופן מרומז שהמטרה הגדולה ביותר היא לעזור לאנשים להחזיק בתים. חשיבה זו הייתה מתאימה בשלבים המוקדמים של השוק, כאשר מחירי הנדל"ן עדיין לא הופרדו יתר על המידה מההכנסה ומהיכולת לחסוך. עם זאת, כאשר מחירי הבתים בערים גדולות רבות עולים הרבה יותר מהר מקצב העלייה בהכנסות העובדים, המשך ראיית בעלות על בית כאמצעי כמעט יחיד לביטחון סוציאלי עלול לגרום למדיניות להתנתק יותר ויותר מהמציאות. לא כולם צריכים להחזיק בית באופן מיידי, אבל כולם צריכים את הזכות לחיים יציבים.

זה בוודאי יזרז בהתאם להנחיות המזכיר הכללי והנשיא.

באמצעות מדיניות פיתוח דיור, המדינה מקדמת פיתוח תשתיות, אזורים עירוניים ודיור, ובכך יוצרת תנאים נוחים ומעודדת עסקים להשתתף. כיום, פיתוח דיור זכה לתשומת לב מצד הממשלה, אשר יצרה מדיניות טובה רבות כדי להקל על פיתוח מגזרי דיור המתאימים לכל המעמדות החברתיים, כולל דיור ציבורי וקרן הדיור הלאומית לפיתוח דיור להשכרה. ברוח הנחיות המזכיר הכללי והנשיא, אנו בוודאי נאיץ את יישום המדיניות הטובה ופתרונות ניהול יעילים לפיתוח דיור ציבורי ודיור להשכרה, נשלוט בשוק, נשלוט בספקולציות (מיסים, אשראי) ונווסת את המחירים בהתאם לאזרחים.

ד"ר נגוין ואן דין, נשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם

זה "יבטל" את נוהג הרווחנות במגזר הדיור.

עורך הדין טרונג אן טו ניתח כי אחד הפרדוקסים הגדולים ביותר של אזורים עירוניים כיום הוא שאלו המפעילים ישירות את כלכלת העיר מתקשים יותר ויותר לחיות בעיר עצמה. עובדים, עובדים זרים, צעירים בתחילת דרכם וקבוצת ההכנסה הנמוכה-בינונית מתמודדים עם לחץ עצום בכל הנוגע לעלויות הדיור, בעוד שהגישה לדיור מסחרי הולכת ומתרחקת. באזורים מסוימים, מחירי הבתים עלו בהרבה על כוח העבודה של דור שלם. בנקודה זו, הבעיה כבר אינה רק נדל"ן, אלא על מבנה הפיתוח העירוני ויכולת לשמר את כוח העבודה. אם נמשיך להתמקד אך ורק בפיתוח דיור למכירה, כולל דיור ציבורי, הסיכון לעיוות מדיניות רק יגדל.

לדברי מומחים, הצורך הדחוף ביותר של אנשים הוא דיור יציב ובמחיר סביר, כדי שיוכלו לעבוד בשקט נפשי ולהתחייב למגורים בעיר בטווח הארוך.

צילום: דין סון

"במציאות, לאחרונה היו מקרים רבים בהם אנשים ניסו להכשיר את זכאותם לרכוש דיור ציבורי לא רק לצורכי דיור אמיתיים, אלא לציפייה לעליית ערך נכסים או לרווח עתידי. מדיניות דיור המתמקדת אך ורק בזכויות בעלות יכולה בקלות להפוך את הרווחה החברתית למרוץ לצבירת עושר. בינתיים, אלו שבאמת זקוקים לתמיכה זקוקים לעתים קרובות רק למקום יציב לחיות, לעבוד ולקיים את חייהם", אמר מר טרונג אן טו.

עורך הדין טרונג אן טו אישר כי ליבת מודל הדיור להשכרה היא לטפל בצורה הדוק יותר בצורכי הדיור האמיתיים ולא בצורכי ההשקעה. עובדים עניים או עובדים זרים לרוב אינם זקוקים לדירה כדי לצבור נכסים, אלא למרחב מחיה בטוח, יציב ובמחיר סביר כדי שיוכלו להתחייב למגורים בעיר לטווח ארוך. החברה צריכה גם לשנות בהדרגה את התפיסה ששכירות היא מצב זמני או לא מוצלח. במדינות מפותחות רבות, שיעור השוכרים לטווח ארוך גבוה מאוד, אך הדבר אינו פוגע באיכות החיים או ביציבות החברתית. במדינות מפותחות, רוב האנשים נוטים לשכור במקום לראות בדיור נכס לצבירה. לכן, הדבר החשוב אינו האם להחזיק בדירה או לא, אלא היכולת לגשת לדיור שמתאים להכנסתם ומוגן על ידי מערכת משפט יציבה. רווחה עירונית לא ניתנת למדידה אך ורק על ידי שיעור הבעלות על בית. ייתכן שעובד עדיין לא יהיה הבעלים של דירה; אבל אם הוא יכול לשכור דיור הגון עם תשתית נאותה, חוזה יציב ומחיר סביר, אז זו עדיין צורת דיור אמיתית מאוד.

בינתיים, שוק הדיור להשכרה בווייטנאם עדיין פועל בעיקר בקנה מידה קטן, ספונטני ולא מקצועי. רוב העובדים והעובדים הזרים עדיין חיים במקומות מגורים צפופים ותת-תקניים, חסרי תנאי מחיה בסיסיים, תשתית חברתית, בטיחות אש ומנגנוני הגנה יעילים במקרה של סכסוכים. אם רוצים שדיור להשכרה ייחשב כאסטרטגיה לאומית, היא לא יכולה להסתפק בבניית דירות נוספות; חשוב מכך, יש להקים מערכת אקולוגית להשכרה מקצועית המסוגלת לבנות אמון ארוך טווח בקרב האוכלוסייה.

מר טראן קוק דונג, סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, הודה כי במהלך השנים, מחירי הדיור בערים הגדולות עלו מהר בהרבה מההכנסה הממוצעת של האוכלוסייה. עבור רוב העובדים, עובדים זרים או צעירים שרק מתחילים את הקריירה שלהם, בעלות על בית הופכת למטרה בלתי ניתנת להשגה. בינתיים, הצורך הדחוף שלהם הוא בדיור יציב, בטוח ובמחיר סביר כדי שיוכלו לעבוד בראש שקט ולהתחייב לעיר בטווח הארוך. הפיתוח החזק של דיור להשכרה יסייע גם לרסן ספקולציות, מכירה חוזרת או ניצול של מדיניות דיור חברתי, כפי שקרה בעבר. במציאות, יישובים רבים גילו כי דיור חברתי נפל לידי העשירים, נקנה ונמכר למטרות רווח, בעוד שאלו עם צרכים אמיתיים אינם יכולים להרשות זאת לעצמם. אם דיור יפותח במסגרת מודל השכרה לטווח ארוך, הנהנים יהיו מיושרים יותר עם מטרת הרווחה החברתית, ויענו על צרכי העובדים ובעלי הכנסה נמוכה. יחד עם זאת, הדבר גם עוזר לשוק הנדל"ן להתפתח מאוזן יותר, תוך הפחתת המנטליות של רדיפת בעלות בכל מחיר. "דיור להשכרה הוא טרנד פופולרי במדינות מפותחות רבות. כלכלה מודרנית זקוקה לכוח עבודה גמיש שיכול לעבור בקלות בין עבודות. כאשר יש מערכת דיור להשכרה איכותית, לעובדים יהיו אפשרויות מתאימות יותר מבחינה כלכלית במקום לשאת בלחץ של הלוואות לטווח ארוך", הסביר מר דונג.

דיור להשכרה הוא טרנד פופולרי במדינות מפותחות רבות. כלכלה מודרנית זקוקה לכוח עבודה גמיש שיכול לנוע בקלות בין מקומות עבודה. עם מערכת דיור להשכרה איכותית, לעובדים יהיו אפשרויות מתאימות יותר מבחינה כלכלית במקום הלחץ של משכנתאות ארוכות טווח.

מר טראן קווק דונג, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם

הממשלה תורמת הון לצד עסקים לבניית בתים.

כדי ליישם את הנחיות המזכיר הכללי והנשיא, בהסתמך על ניסיון בינלאומי, הציע ד"ר נגוין ואן דיין שהמדינה תזדקק תחילה להון ראשוני. המדינה תוכל לשתף פעולה עם מיזמי פיתוח נדל"ן, ולהשתתף בקרקע ציבורית בניהולה. במקום למכור את הקרקע הזו למכירה פומבית לדיור מסחרי, המדינה תוכל לתרום הון למיזמים לבניית דיור להשכרה למשך 30-40 שנה. מיזמים משותפים כאלה יאפשרו למדינה לווסת את המחירים כראוי. מיזמים לא ירוויחו מרכישה ומכירה חוזרת ישירה כמו בעבר, אלא ייצרו רווחים מהפעלת החנויות והמתקנים באזור ההשכרה. מחויבות המשקיע לתפעול, תחזוקה וניהול הבניין תורמת גם היא לאיכות הבנייה.

דיור להשכרה הוא גם דרך חשובה לבניית שוק נדל"ן בריא ובמחיר סביר עבור הציבור.

צילום: דין סון

בשלב הבא, התמקדו בפתרונות פיננסיים. משקיעים נרתעים מלהוציא סכום כסף גדול רק כדי לקבל הכנסות קטנות משכירות. לכן, יש צורך להקים קרנות פיתוח דיור או קרנות פיתוח דיור להשכרה בפרובינציות ובערים, ולהתרחב בהדרגה לקרן פיתוח דיור לאומית. קרן זו תספק הלוואות לעסקים לפיתוח דיור להשכרה בריביות נמוכות. לדוגמה, עם שיעור האינפלציה הנוכחי של 4%, עסקים יוכלו ללוות בריבית מעט גבוהה יותר, כ-4.5% לשנה. בהשוואה לריביות של 8, 9 או 10% לשנה, זה יהיה הרבה יותר אטרקטיבי למשקיעים.

יש ללוות זאת בפתרונות בנוגע לכלי מס, אגרות והיטלים. הממשלה צריכה ללמוד ולפתח חוקי רכוש, מיסוי בתים שניים ועוד כדי לרסן ספקולציות. כלים אלה יתרום גם לבניית קרן חזקה מספיק לפיתוח דיור להשכרה, להגדלת ההיצע בפועל בשוק, ולהבטחת דיור יציב וסביר לעולים, עובדים, מומחים וכו', שיאפשר להם להתיישב ולהתפתח בראש שקט.

"רק כאשר לאנשים יש דיור יציב הם יכולים לעבוד בשקט נפשי, לתרום בשקט נפשי, להביא ילדים לעולם, להשקיע בחינוך ילדיהם ולטפל בקשישים ובכל קרוביהם. זוהי מדיניות אנושית מאוד, המדגימה את תחושת האחריות הגבוהה של המפלגה והמדינה. יחד עם זאת, זוהי גם מדיניות המשקפת חשיבה אסטרטגית המתאימה למצב הפיתוח הנוכחי של המדינה כמו גם למגמות עולמיות", הדגיש ד"ר נגוין ואן דיין.

מר טראן קוק דונג הסכים גם כי על מנת שמדיניות זו תיושמה ביעילות, יש ליישם פתרונות רבים בו זמנית. ראשית, יש צורך בשינוי בחשיבה המדיניות, תוך ראיית דיור להשכרה כתשתית חברתית עירונית לטווח ארוך, ולא רק עסק נדל"ן. המדינה צריכה לתכנן ולהקצות קרקעות מתאימות בערים גדולות, אזורי תעשייה ואזורי עיבוד יצוא לפיתוח דיור להשכרה; במקביל, צריכים להיות תמריצים חזקים מספיק בנוגע לדמי שימוש בקרקע, אשראי, מיסים והליכי השקעה כדי למשוך עסקים להשתתף. בנוסף, יש צורך להקים מפעלים או קרנות השקעה המתמחות בפיתוח ותפעול של דיור להשכרה לטווח ארוך. מודל זה דורש הון גדול ותקופת החזר ארוכה, ולכן מדיניות אשראי יציבה עם ריביות מתאימות היא חיונית. יש צורך גם במסגרת משפטית ברורה בנוגע למחירי שכירות, תנאי חכירה וזכויות וחובות של שוכרים כדי להרגיע אנשים לגבי השכרות לטווח ארוך, ולשנות בהדרגה את החשיבה שהשכרה היא רק פתרון זמני. חשוב מכך, יש לפתח דיור להשכרה בשילוב עם תשתיות תחבורה, בתי ספר, שירותי בריאות, שירותים חיוניים ומרחבים קהילתיים כדי להבטיח איכות חיים טובה לעובדים.

אם ייושם כראוי, זה לא יהיה רק ​​פתרון לרווחה חברתית, אלא גם כיוון חשוב לבניית שוק נדל"ן בריא ובר קיימא, שיהיה בר השגה יותר עבור רוב האנשים בתקופה הקרובה.

דיור להשכרה הוא אופציה יעילה במדינות מפותחות רבות.

מודל פיתוח דיור להשכרה יושם בהצלחה במדינות רבות ברחבי העולם. סינגפור, לדוגמה, מקצה 100% מהקרקעות שבבעלות המדינה לבניית דיור להשכרה. יש לה משאבים כספיים לתחזוקה, שיפוץ ותיקון אזורי דיור להשכרה אלה כדי שיתאימו לבעלי הכנסה נמוכה. בוגרים טריים יכולים גם לגשת לדיור להשכרה כדי למגורים ולעבוד בעיר. באופן דומה, בגרמניה, הממשלה משתפת פעולה עם עסקים כדי לבנות קרנות דיור להשכרה, ובאמצעות המערכת המשפטית, הממשלה שולטת בקפדנות במחירי השכירות, וממקסת את ההגנה על זכויות הדיירים. בווינה, אוסטריה, הממשלה רואה בדיור להשכרה שירות ציבורי חיוני עבור תושבים ומהגרים העוברים לאזור הבירה לעבודה. נכון לעכשיו, למעלה מ-60% מהאוסטרים שוכרים דיור מהמדינה או מחברות פרטיות. הם מקבלים דירות ובתים באיכות גבוהה במחירים סבירים.

ד"ר נגוין ואן דיין, ראש המחלקה לכלכלה פוליטית (אקדמיה פוליטית אזורית II)

מקור: https://thanhnien.vn/nha-o-cho-thue-la-tru-cot-chien-luoc-185260520220808713.htm