הפרות רבות בפרויקטים עירוניים בקאן טו

כיתוב לתמונה — פרויקט אזור עירוני חדש של STK An Binh של חברת השקעות משותפת STK ברובע An Binh, עיר קאן טו , מבט מלמעלה.

בין ההפרות הבולטות נכללו ההפרות בשלושה פרויקטים גדולים באזור עירוני, ביניהם: פרויקט האזור העירוני החדש של Thuong Thanh Ward (המשקיעה היא חברת השקעות נדל"ן Hoang Quan Can Tho Real Estate Joint Stock Company), פרויקט האזור העירוני החדש Con Khuong (חברת אחריות מוגבלת של An Khuong Real Estate Company) ופרויקט האזור העירוני החדש STK An Binh (חברת השקעות ציבורית STK Investment).

מסקנת הבדיקה זיהתה בבירור הפרות בבחירת משקיעים, התחלת בנייה ללא תנאים משפטיים מספקים, שימוש לרעה בתעודות הערכת שווי קרקעות וליקויים רבים בהקצאת קרקעות ובחישוב התחייבויות כספיות.

על פי מסקנת הבדיקה, כל 5 הפרויקטים שנבדקו (כולל 3 הפרויקטים באזור העירוני שהוזכרו לעיל) הפרו את תהליך בחירת המשקיעים. פיקוח העיר קבע כי מחלקת התכנון וההשקעות של העיר קאן טו (לשעבר) ייעצה לוועדת העם של העיר ליישם את צורת ייעוד המשקיע בהחלטת מדיניות ההשקעה. ייעוד זה מהווה הפרה של התקנות, מכיוון שלמשקיעים אין זכויות שימוש בקרקע בהתאם לסעיף 22, סעיף 22, סעיף 2014, סעיף ג'. פרויקטים אלה היו צריכים להתבצע באמצעות מכרז לבחירת משקיעים בהתאם להוראות צו מס' 30/2015/ND-CP וצו מס' 99/2015/ND-CP.

הסיבה לאי-ארגון המכרז, על פי מחלקת התכנון וההשקעות, היא שבזמן יישום הפרויקט, המחלקה לא ייעצה לוועדת העם של העיר לפרסם רשימה של פרויקטים להשקעה המשתמשים בקרקע בעלת ערך מסחרי גבוה כבסיס למכרז, מכיוון שלא היה מסמך המנחה את הקריטריונים לקביעת המכרז. הפרויקטים לא נערכו מכרזי מכירה לבחירת משקיעים בהתאם לתקנות, ולכן לא היה בסיס לקביעת שווי התשלום לתקציב המדינה שהמשקיעים היו צריכים להציע במסמכי המכרז. פיקוח העיר הגיע למסקנה כי האחריות העיקרית להפרה זו מוטלת על מחלקת התכנון וההשקעות (סוכנות מייעצת) ועל המנהיג לשעבר של ועדת העם של העיר קאן טו (האדם שחתם על ההחלטה).

בנוגע לפרויקט האזור העירוני החדש של מחוז ת'ונג טאן של חברת השקעות הנדל"ן הואנג קוואן קאן טו, ההפרה התרחשה כבר משלב תכנון השימוש בקרקע. בזמן שוועדת העיר אישרה את מדיניות ההשקעה, מיקום הקרקע ליישום הפרויקט לא היה בהתאם לתכנון. על פי התכנון, קרקע זו משמשת כקרקע לתנועה, קרקע לייצור ועסקים ואדמה לנטיעת עצים, ולא כקרקע למגורים.

למרות שמאוחר יותר, באפריל 2016, יעץ מחלקת משאבי הטבע והסביבה לוועדת העם של העיר להוציא החלטה המאשרת את תוכנית השימוש בקרקע של מחוז קאי ראנג לשנת 2016, האישור הראשוני של מדיניות ההשקעה לא היה בהתאם לתקנות.

מסקנת הבדיקה קבעה בבירור כי פרויקט אזור העירוני החדש של וורד ת'ונג טאן ופרויקט אזור העירוני החדש של קון חונג הפרו גם הם את תחום הבנייה. לפיכך, שני המשקיעים ארגנו את הנחת אבן הפינה והבנייה של הפרויקט לפני שהפרויקט אושר. בפרט, משקיעים אלה החלו בבנייה ללא שרטוט בנייה מאושר, ובכך הפרו את התנאים לבניית אבן הפינה כפי שנקבעו בסעיף 107 לחוק הבנייה משנת 2014.

בפרט באזור העירוני החדש קון קואנג, המשקיע, חברת An Khuong Real Estate Limited Liability Company, השתמש גם בקרקע (פלישה, אכלוס) ללא החלטה על הקצאת קרקע או חכירת קרקע מהרשות המוסמכת, תוך הפרת סעיף 12 לחוק הקרקעות משנת 2013. בינתיים, באזור העירוני החדש STK An Binh, המשקיע גם לא ארגן את אישור פרויקט השקעות הבנייה המתוקן בהתאם לתקנות.

עבודת קביעת מחירי הקרקע לחישוב פיצוי כאשר המדינה תובעת בחזרה קרקע בכל שלושת הפרויקטים הנ"ל ובפרויקט אחר נמצאה גם היא כמפרה. באופן ספציפי, מחלקת משאבי הטבע והסביבה של העיר קאן טו (לשעבר) השתמשה בתעודות ההערכה שסופקו על ידי יחידת ייעוץ ההערכה למשקיע הפרויקט. לאחר מכן, מחלקת משאבי הטבע והסביבה הגישה למועצת הערכת הקרקע של העיר וועדת העם העירונית אישרה את מחיר הקרקע הזה לחישוב הפיצוי.

הפיקוח הגיע למסקנה כי פעולה זו אינה בהתאם להוראות חוזר מס' 36/2014/TT-BTNMT של משרד משאבי הטבע והסביבה . אחריות זו מוטלת על מחלקת משאבי הטבע והסביבה, על מועצת הערכת הקרקע הספציפית של העיר (בתקופה הקודמת) ועל המנהיג לשעבר של ועדת העם העירונית (האדם שחתם על ההחלטה).

בפרט בפרויקט האזור העירוני החדש STK An Binh, סוכנות הפיקוח גילתה הפרות רבות בהקצאת קרקעות ובניהול קרקעות. ראשית, מחלקת משאבי הטבע והסביבה ייעצה לוועדת העם של העיר להוציא שתי החלטות על הקצאת קרקע (שטח כולל של 99,243.20 מ"ר) לחברת השקעות משותפת STK, אך לא ציינה את מונח השימוש בקרקע, ובכך הפרה את סעיף 3, סעיף 126 לחוק הקרקעות משנת 2013. שנית, מחלקת משאבי הטבע והסביבה ייעצה על הקצאת קרקעות בשלבים לפרויקט בהתאם להתקדמות פינוי האתר, דבר שאושר על ידי סוכנות הפיקוח כלא מבטיח בסיס משפטי מכיוון שחוק הקרקעות משנת 2013 לא קבע זאת.

גם בפרויקט STK An Binh, שיקום אדמות האורז (6.2 דונם או 59,144.90 מ"ר) לצורך יישום הפרויקט נתקל בשגיאות כאשר הרשימה המצורפת להחלטת מועצת העם של העיר לא הציגה את שטח אדמות האורז המותרות לשינוי ייעודן. הסיבה לכך היא, נאמר, שוועדת העם של מחוז נין קיאו לא רשמה קודם לכן את שינוי ייעוד אדמות האורז עבור הפרויקט. עקב בעיה זו, עד כה, חברת המניות המשותפת של STK Investment טרם השלימה את ההליכים להכרזה ותשלום דמי הגנה ופיתוח קרקע עבור אדמות אורז בהתאם לתקנות, למרות שהפיקוח הממשלתי הגיש המלצות בנושא זה מאז אפריל 2025.

מסקנת הבדיקה מראה שכל שלושת הפרויקטים העירוניים החדשים שהוזכרו לעיל מאחרים בלוח הזמנים ופגו בהתאם לתוכנית המקורית, אך טרם הושלמו. עבודות פינוי האתר בפרויקט האזור העירוני החדש של וורד ת'ונג טאן הגיעו רק ל-77.1%, האזור העירוני החדש של קון חונג הגיע ל-48.3%, ורק האזור העירוני החדש של STK אן בין הושלם למעשה.

המפקח הראשי של העיר קאן טו הגיש המלצות רבות לטיפול. עבור משקיעים, סוכנות הפיקוח דורשת מהם להתארגן כדי להתגבר על מגבלות והפרות ולמלא בדחיפות התחייבויות כספיות לתקציב המדינה לפני שיישקלו להארכת הפרויקט. בפרט, חברת המניות המשותפת של STK Investment נדרשת לשלם בדחיפות כסף כדי להגן ולפתח אדמות גידול אורז.

פיקוח העיר קאן טו המליץ גם כי משרד האוצר ייעץ לוועדת העם של העיר לשקול הארכת תקופת היישום של שלושת הפרויקטים העירוניים החדשים במחוז ת'ונג טאן, קון חונג ו-STK אן בין, משום שפרויקטים אלה הושקעו בבנייה בסיסית ובהשלמת תשתיות.

עבור ועדות העם של המחוזות והקומונות שבהן ממוקמים הפרויקטים (קאי קה, קאי ראנג, אן בין), ביקשה פיקוח העיר להעריך מחדש את מחירי הקרקע הספציפיים כדי לחשב פיצוי כאשר המדינה תחזיר לעצמה קרקע לצורך יישום שלושת הפרויקטים הנ"ל, על מנת לתקן הפרות בשימוש בתעודות הערכה שסופקו בעבר על ידי משקיעים. עבור סכום הפיצוי שחושב באופן שגוי בפרויקט STK אן בין, מרכז פיתוח קרן הקרקעות חייב לשלוח מידע לרשות המסים לצורך חישוב וגבייה, שיופקד לחשבון הממתין של פיקוח העיר.

כדי לפתור קשיים ומכשולים נפוצים, המליצה פיקוח העיר כי יו"ר ועדת העם של העיר קאן טו יפרסם דו"ח בכתב ויבקש את חוות דעתה של ועדת ההיגוי של הממשלה על פתרון קשיים ומכשולים של פרויקטים שמתעכבים. המטרה היא לבקש אישור להחיל מנגנונים ומדיניות מיוחדים על פרויקטים אלה בהתאם להחלטה מס' 170/2024/QH15 של האסיפה הלאומית כדי לפתור קשיים ומכשולים. במקביל, המליצה פיקוח העיר גם כי יו"ר ועדת העם של העיר יורה למחלקות, סניפים ויחידות רלוונטיות לארגן סקירות ולהבהיר את אחריותם של אנשים בנוגע למגבלות, ליקויים והפרות שצוינו בתוצאות הבדיקה.

מקור: https://baotintuc.vn/thoi-su/nhieu-sai-pham-tai-cac-du-an-khu-do-thi-o-can-tho-20251114154300564.htm