חסימה בשרשרת
מר לה הוא נגיה, מנהל חברת לה טאן - חברה המתמחה בדיור ציבורי (NOXH) בהו צ'י מין סיטי, ציין: "בעבר , לממשלה היו מנגנונים ומדיניות רבים לפיתוח NOXH. עם זאת, תמריצים אלה הקשו על המשקיעים, והפכו את ההליכים ומספר הבקשות לקשים יותר ויותר מאשר עבור פרויקטים של דיור מסחרי (NOTM). לדוגמה, על פי התקנות הנוכחיות, פרויקטי NOXH זכאים לתמריצים גדולים פי 1.5 מבחינת צפיפות בנייה, מקדם שימוש בקרקע וגודל אוכלוסייה בהשוואה ל-NOTM שאושר על ידי סוכנויות מדינה מוסמכות בתכנון בקנה מידה 1/2,000. עם זאת, המציאות היא שכמעט כל פרויקטי NOXH הועברו מ-NOTM, ולכן הם אינם מתאימים לתכנון 1/2,000. כדי להיות מתאימים ליהנות מתמריצים, יש להתאים את התכנון 1/2,000 ואת התכנון 1/500. עם זאת, התאמת התכנון היא קשה ביותר.
צווארי בקבוק רבים גורמים לתוכנית הבנייה של דיור ציבורי להשיג תוצאות נמוכות מאוד.
"בהו צ'י מין סיטי, החלטה 98 מחייבת את המדינה להתאים את התכנון של 1/2,000 ו-1/500 כדי לסייע לפרויקטים של דיור חברתי ליהנות מתמריצים ולהיות עקביים עם התכנון. בינתיים, צו 31 קובע כי פרויקטים של דיור חברתי חייבים להיות עקביים עם התכנון המפורט כדי לקבל מדיניות השקעה ולהיות מוכרים כמשקיעים. אך מחלקת התכנון וההשקעות אינה פועלת לפי החלטה 98, ולכן היא עדיין "תקועה". אם אין החלטה 98, מחלקת התכנון והאדריכלות לעולם לא תאשר את התאמת התכנון של 1/500 עבור מפעלים. משמעות הדבר היא שביישובים אחרים ללא החלטה 98, כמו בהו צ'י מין סיטי, ההליכים אינם כפולים אלא "תקועים". לכן, מחלקת הבנייה ביישובים חייבת לאשר את התאמת התכנון של 1/2,000 ולאחר מכן לאשר את התכנון של 1/500 עבור מפעלים", ציטט מר נגיה והדגיש: "פרויקטים של דיור חברתי שנוצרו על ידי מפעלים עצמם. הקמת קרן קרקע כמעט תקועה כבר מהליך אישור מדיניות השקעה במקביל לאישור משקיעים עקב..." ליקויים של צו 31.
בשיחה עם ת'אן ניאן , רוב העסקים שיקפו צוואר בקבוק נוסף: על פי החוק, עסקים העוסקים בדיור ציבורי פטורים מאגרת שימוש בקרקע. אך על פי חוק הדיור משנת 2014 וחוק הקרקעות משנת 2013 התקפים כיום, כדי לפטור אגרת שימוש בקרקע עבור עסקים, המדינה חייבת תחילה לחשב אגרת שימוש בקרקע ולהוציא הודעה על סכום אגרת השימוש שעסקים חייבים לשלם. רק אז עסקים יהיו פטורים מאגרת שימוש בקרקע, ולא יהיו פטורים מלכתחילה. בינתיים, חישוב אגרת השימוש בקרקע נתקע ברוב היישובים בעבר, אפילו עבור פרויקטים של דיור ציבורי. עובדה זו גרמה לפרויקטים של דיור ציבורי להיות "תקועים כפליים" מפרויקטים של דיור ציבורי. "מההתחלה, אגרות שימוש בקרקע צריכות להיות פטורות עבור פרויקטים של דיור ציבורי במקום להוסיף את שלב חישוב אגרת השימוש בקרקע, הנפקת הודעה ולאחר מכן פטור מאגרת שימוש בקרקע", הציע עסק אחד.
גם אשראי חסום.
כחברה המתמחה בדיור ציבורי, מר מין הואנג, המנכ"ל של חברת השקעות ופיתוח דיור ציבורי, התלונן כי החוק קובע כי משקיעי דיור ציבורי אינם רשאים למשכן את קרקעותיהם כדי ללוות הון לדיור ציבורי, בעוד ש-NOTM מותר. לכן, בעבר הקרוב, אף חברה לא הצליחה להשתמש בקרקע זו כדי ללוות הון. "האירוניה הזו נובעת מהעובדה שמיזמי דיור חברתי פטורים מאגרות שימוש בקרקע. בעוד שאגרות שימוש בקרקע הן רק חלק מהפרויקט, כדי לבצע את הפרויקט, מיזמים חייבים לקנות קרקע, לשלם עבור יישור, בנייה וכו', כך שאי היכולת למשכן את הקרקע כדי ללוות כסף ליישום הפרויקט אינה סבירה, מה שגורם לחסרונות למיזמי דיור חברתי בהשוואה למיזמים לא מסחריים", ניתח מר הואנג והמליץ: "בטיוטות הצווים המנחות את חוק הדיור (מתוקן), חוק הקרקעות (מתוקן) בנושא פיתוח וניהול של דיור חברתי, יש צורך לאפשר למשקיעים למשכן את פרויקט הדיור החברתי עצמו, לפחות במקרים בהם המשקיע הסכים לקבל זכויות שימוש בקרקע או מחזיק כעת בזכויות שימוש בקרקע. מכיוון שכיום, משקיעים חייבים למשכן נכסים אחרים כדי שיוכלו ללוות הון אשראי לביצוע פרויקטים של דיור חברתי. זה גרם לקשיים רבים למיזמים בעת ביצוע פרויקטים של דיור חברתי וסייע בהורדת מחירי הדיור."
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אישר: "לא רק הליכים מנהליים, גם אשראי לדיור חברתי נחסם. מאז 2015, אף משקיע לא נהנה ממדיניות אשראי מועדפת. ללא תמריצים, כל משקיעי הדיור החברתי צריכים ללוות חבילות מסחריות כדי לבנות, כך שהמחיר עדיין גבוה. לדוגמה, Vietcombank מלווה ל-Nam Long 9% לשנה לבניית דיור חברתי וכל הלקוחות צריכים גם הם ללוות בריבית של 9% לשנה. ריבית זו, למרות שהיא מועדפת מאוד בהשוואה להלוואות לבניית NOTM, גבוהה מדי בהשוואה להכנסת הלקוחות. כדי להפחית את הריבית, המשקיעים תומכים ב-2% לשנה ללקוחות, אך תמיכה זו היא רק לשנתיים הראשונות. לכן, המדינה צריכה לארגן מקור תקציבי לטווח בינוני כדי לסבסד את הריביות עבור 4 בנקים מסחריים: Vietinbank, Vietcombank, Agribank , BIDV המשתתפים במדיניות הדיור החברתי. במקביל, יש להזרים הון לבנק המדיניות החברתית כדי ליישם את מדיניות הריבית המועדפת הנוכחית של 4.8% לשנה."
"ועדת האסיפה הלאומית צריכה לשקול להקצות הון לטווח בינוני מתקציב המדינה ליישום מדיניות דיור חברתי, למימון מחדש של הבנק למדיניות חברתית או לסבסד את שיעורי הריבית עבור ארבעה בנקים מסחריים שיועדו על ידי הבנק הלאומי ליישום מדיניות אשראי מועדפת לדיור חברתי", הציע מר צ'או, והוסיף כי חבילת האשראי בסך 120 מיליארד דונג וייט שנתרמה מרצונם של מספר בנקים מסחריים עם ריביות נמוכות ב-1.5-2% משיעורי הריבית הרגילים על הלוואות מסחריות לתקופה של 3 שנים. לריבית זו יש השפעה חיובית על המשקיעים מכיוון שבעבר נאלצו ללוות בריביות של עד 12% לשנה. עם זאת, חבילת האשראי בסך 120 מיליארד דונג וייט אינה מתאימה לקונים ושוכרים של דיור חברתי, לא רק משום שהם צריכים לשלם ריבית גבוהה של 7.5% לשנה והיא מיושמת רק לתקופה של 5 שנים, וגם שיעורי הריבית הללו מותאמים כל 6 חודשים. לאחר תקופת המועדפות, הריבית מוסכמת ו"צבה", כך שלקונים ושוכרים של דיור חברתי יש מנטליות "חסרת ביטחון" וחוששים ללוות. לכן, משרד הבינוי ממשיך לשחזר את ההצעה של חבילת אשראי של 110,000 מיליארד דונג וייטנאמי, ריבית של 4.8-5%, ותקופת הלוואה מקסימלית של 25 שנים.
התוצאות של דיור ציבורי נמוכות מאוד.
צווארי בקבוק בהליכים מנהליים ובהון מנעו מיישום תוכנית פיתוח הדיור החברתי בעבר להגיע ליעדה. באופן ספציפי, בתקופה שבין 2016 ל-2020 ברחבי המדינה הושגו רק כ-41%. מתוכם, למרות שהו צ'י מין סיטי השיגה 75% מהתוכנית, המספר בפועל היה רק 15,000 יחידות דיור חברתי (ממוצע של 3,000 יחידות לשנה), שלא עמדו בביקוש העצום. בתקופה שבין 2021 ל-2025, המדינה כולה השלימה רק 72 פרויקטים של דיור חברתי, עם 38,128 דירות, המגיעים לכמעט 9% מהתוכנית. מתוכם, הו צ'י מין סיטי השלימה והכניסה לשימוש רק 2 פרויקטים, עם 623 דירות (הועברו מתקופת 2016 ל-2020) והחלה 7 פרויקטים, עם 4,996 דירות, אך עקב בעיות משפטיות, הבנייה כמעט ולא הצליחה לצאת לפועל.
[מודעה_2]
קישור למקור
תגובה (0)