ציד קרקעות בעקבות שמועות על מיזוגים בין ערים למחוזות: משקיעים צריכים להיות ערניים

לאחרונה, החדשות על מיזוג מחוזות וערים הפכו לנושא בו אנשים רבים משתמשים כדי לפרסם את נכסי הנדל"ן שלהם. על פי סקר של כתבי דן טרי, מגרשים ביישובים רבים הפכו שוקקים במידע הנ"ל.

לדוגמה, בעיר וייט טרי (מחוז פו טו ), מחיר הקרקעות למכירה בקומונות וברובעים כמו ת'אן מיאו, ג'יה קאם, טו סון, באך הק, סונג לו... עלה בחדות בהשוואה לסוף השנה שעברה. לדברי מר טו, מתווך בפו טו, מתחילת מרץ, אנשים רבים נהרו לאזור העירוני בן גוט (רובע טו סון, עיר וייט טרי) כדי לראות את הקרקעות. לפני טט, מחיר הקרקע באזור זה היה כ-13-15 מיליון דונג וייט למ"ר, אך כעת מחיר המכירה עלה ליותר מ-20 מיליון דונג וייט למ"ר.

חלק מהסוכנים משתמשים בשמועות על מיזוגים פרובינציאליים כדי למכור קרקעות (צילום מסך).

לנוכח המצב הנ"ל, הזהירה מחלקת הבנייה של מחוז פו טו כי מחירי הקרקעות הגבוהים הם ככל הנראה רק תכסיסים של מתווכי קרקעות כדי לנפח את המחירים. במקביל, נמסר כי היחידות התפקודיות יבדקו וייאספו מידע לצורך טיפול.

לפי מידע מאיגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), ביישובים ברחבי המדינה, שבועות ספורים בלבד לאחר ההודעה על ההצעה למיזוג מחוזות וערים, מחירי הקרקעות ביישובים מסוימים עלו, במקומות מסוימים עד 20%.

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) - אמר כי התפתחות זו אינה חדשה בשוק הנדל"ן הווייטנאמי. היסטוריית השוק מראה כי בכל פעם שמופיע מידע על תכנון חדש, מחירי הקרקעות באזור הרלוונטי עולים לעתים קרובות בחדות בטווח הקצר.

הסיבה העיקרית נובעת מפסיכולוגיית ה-FOMO (פחד להישאר מאחור) של משקיעים. לנוכח מידע זה, הם נראים דחופים וחפוזים יותר בהחלטותיהם "להפקיד כסף". מתוך אמונה חזקה שהשינוי בוודאי יוביל לפיתוח כלכלי וחברתי, ובמקביל, גם מחירי הנדל"ן יעלו.

בשלב זה, ההחלטה מונעת ומהדהדת גם מהתחזית כי התאמת טבלאות מחירי הקרקעות בעתיד הקרוב ביישובים תדחוף בעקיפין את מחירי הקרקעות. עם זאת, במציאות, רוב עליות המחירים הללו הן ספקולטיביות באופיין. כי גם אם יהיה שינוי אדמיניסטרטיבי הקשור להחלטת המיזוג, לא בטוח שהוא יוביל לפיתוח יוצא דופן באזורים, לפחות בטווח הקצר, במיוחד בהקשר של מחירי הנדל"ן הנדחפים כלפי מעלה בהשוואה להכנסה של רוב האנשים בתקופה האחרונה.

לכן, החלטות חפוזות ללא מחקר והערכה מדוקדקים של מידע יגרמו למשקיעים להתמודד עם סיכונים רבים. כתוצאה מכך, משקיעים רבים קשורים להון ואין להם מספיק כוח להחזיק מעמד עד שמחירי הנדל"ן יעלו באמת.

מר דין נתן דוגמה: כאשר פורסם מידע על שדרוג המחוזות של כמה שכונות פרבריות בהאנוי או בהו צ'י מין סיטי, מחירי הקרקעות עלו מיד "בקצב מרקיעי שחקים". עם זאת, אזורים רבים ללא השקעה בתשתיות נפלו במהירות למצב של "בועה מנופחת", המחירים השתנו וירדו לאחר שה"חום" חלף.

משקיעי נדל"ן צריכים להיזהר כשהם עוקבים אחר שמועות.

מר פאם דוק טואן - מומחה נדל"ן - אמר שעד כה, מידע תכנוני תמיד השפיע רבות על שוק הנדל"ן. לדוגמה, בעבר, מידע תכנוני על הפיכת רובעי דונג אן או הואי דוק לרובעים גם גרם לעלייה משמעותית במחירי הקרקעות באזור.

לאחרונה, ישנן שמועות על כך שכמה יישובים יהפכו למרכזים מנהליים לאחר המיזוג, ונדל"ן היה מעורר התרגשות מסוימת. אופי שוק הנדל"ן הוא קנייה ומכירה בהתאם לציפיות.

אנשים שקונים כעת על סמך שמועות מקווים לעשות את הבחירה הנכונה ושהמחירים יעלו בחדות בעתיד. לא רק משקיעים קטנים, אלא גם חלק ממשקיעי הפרויקטים, לאחר ששמעו שמועות על מיזוגים, הפסיקו למכור ומחכים למידע רשמי שהמחירים יעלו בחדות.

חלקת אדמה בפאתי האנוי (צילום: דונג טאם).

מר טואן אמר שיש אנשים שלוקחים סיכונים כדי לנצל את ההזדמנות להרוויח רווחים גדולים. עם זאת, משקיעים שעוקבים אחר שמועות הם מסוכנים מאוד, במיוחד עבור אלו המשתמשים בהון שאול כדי "לגלוש". לכן, משקיעים צריכים לחקור בזהירות ולהמתין למידע רשמי וברור.

לדבריו, בטווח הארוך, לאחר מיזוג המחוזות והערים, יושקעו תשתיות באופן שיטתי. משם, עשויות להתרחש עליות מחירים מקומיות בשוק הנדל"ן שבו נמצא המרכז המנהלי. באשר למקומות שאינם ממוקמים כמרכזים מנהליים אך בעלי מחירי נדל"ן גבוהים, ייתכן שיהיה צורך להתאים אותם. עם זאת, לדבריו, זה ייקח זמן רב, עד שהתשתיות יושקעו במלואן ובאופן שיטתי.

יו"ר VARS, שחולק את אותה דעה, אמר כי למיזוג המחוזות והערים תהיה השפעה חיובית על שוק הנדל"ן. לפיכך, המיזוג עשוי לסייע בהפחתת הליכים משפטיים מסוימים ליישום פרויקטים, ולסייע לשוק להגדיל את ההיצע, במיוחד במגזר הדיור בר השגה, ולאנשים יהיו יותר אפשרויות לרכוש בתים במחירים סבירים יותר.

עם זאת, כדי שערך הנדל"ן יעלה באופן בר-קיימא, חייב להיות בסיס, מה שאומר שחייב להיות פיתוח סינכרוני של תשתיות תנועה, כלכליות וחברתיות כגון פתיחת כבישים ראשיים נוספים, מטרו, בתי ספר או היכולת לייצר תזרים מזומנים מהשכרה.

לדברי מר דין, ל"קדחת קרקעות" המבוססת רק על חדשות ללא תוכניות השקעה בפיתוח נלוות יש לרוב מחזורים קצרים, הן עולות במהירות אך קשה לשמור עליהן ברמות גבוהות לאורך זמן. לכן, משקיעים צריכים להיזהר מאוד לפני "קדחת קרקעות" המבוססת על שמועות לרוב מועילה רק לקבוצה קטנה של ספקולנטים. בינתיים, רוב המשקיעים הפרטיים והקונים האמיתיים נמצאים בסיכון להיתקע אם יקנו במחירים שהועלו גבוה מדי.

למעשה, לאחר כל קדחת קרקעות, משקיעים רבים שקנו בשיא המחיר נאלצו לקבור את הונם למשך זמן רב או לקבל הפסדים עם נזילות לקויה. אפילו קבוצות רבות של משקיעים בטוחים ובעלי ניסיון ב"גלישה" נכשלו פעמים רבות כאשר לא הצליחו למכור את סחורתם בזמן.

כדי להימנע מליפול לקדחת "וירטואלית" ולהבטיח רווחים צפויים, משקיעים צריכים להיות ערניים ולהימנע מלהיסחף על ידי ההמון. משקיעים צריכים גם ללמוד בקפידה את רמת מחירי הקרקעות באזור בו הם מתכננים להשקיע ולהבין את התקדמות השינויים התכנוניים כדי להעריך סיכונים ופוטנציאל צמיחה.

קנייה כאשר המחירים עלו בחדות כרוכה לעיתים קרובות בסיכונים גדולים בהרבה מהרווחים הצפויים. מקומות עם תכנון ויישום תשתיות ספציפיים או פרויקטים עם השקעה סינכרונית ומודרנית, עם מדיניות רבה שמטרתה "למשוך" אנשים להתגורר, יהיו בחירות בטוחות יותר מאשר אזורים שבהם המחירים עולים רק על סמך שמועות.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm