תאילנד: אתגרים חדשים לשוק הדיור.

האוכלוסייה המזדקנת יוצרת שינויים עמוקים בשוק הדיור של תאילנד. כיוון שצמיחת ההכנסה מפגרת אחרי העלייה בעלות על נכסים, סבירות הדיור עבור משקי בית רבים יורדת. בהקשר זה, פיתוח מודלים של דיור להשכרה לטווח ארוך יחד עם מדיניות רגולציה מתאימה של השוק נתפס כגישה הכרחית להפגת הלחץ הפיננסי ולשמירה על יציבות בשוק הנדל"ן.

הזדקנות האוכלוסייה משנה את צורכי הדיור.

תאילנד נכנסת לתקופה של הזדקנות אוכלוסייה מהירה. בשנת 2023, המדינה הפכה רשמית לחברה מזדקנת, ועל פי תחזיות דמוגרפיות, אוכלוסיית תאילנד עשויה להגיע לשיאה בסביבות שנת 2033 לפני שתתחיל לרדת.

שינויים במבנה הדמוגרפי משפיעים ישירות על שוק הדיור. במשך שנים רבות, הביקוש לבעלות על בתים בתאילנד הונע על ידי גידול האוכלוסייה, התרחבות המעמד הבינוני ומגמת צבירת עושר באמצעות נדל"ן. עם זאת, גורמים אלה נחלשים בהדרגה כעת.

שיעור האנשים בגיל העבודה בעלי האמצעים הכלכליים לרכישת בית יורד, בעוד שגודל משקי הבית מצטמצם. המגמה הגוברת של משקי בית של אדם אחד ומשקי בית קטנים משנה באופן משמעותי את הביקוש לדיור מסורתי.

האוכלוסייה המזדקנת יוצרת שינויים עמוקים בשוק הדיור התאילנדי.
צילום: AFP

יתר על כן, רוב הלוואות הדיור בתאילנד ממומנות באופן אישי. ככל שמבני המשפחה משתנים, היכולת לקבל תמיכה מרשתות משפחתיות מורחבות פוחתת, מה שמגביר את הלחץ הכלכלי על רוכשי דירות.

מחקרים מראים כי השפעת הזדקנות האוכלוסייה עלולה לגרום לירידה של 0.6% עד 1.3% בשנה בביקוש לדיור בתאילנד. מגמה זו נחשבת למגמה ארוכת טווח המשפיעה ישירות על סיכויי שוק הנדל"ן.

בינתיים, צמיחת ההכנסות של אנשים לא עמדה בקצב עלויות הדיור. מודלים אנליטיים מסוימים מצביעים על כך שכדי לשמור על רמות בעלות קודמות על דיור, הכנסותיהם של אנשים צריכות לעלות בממוצע של כ-4.7% בשנה. עם זאת, קצב צמיחת השכר הריאלי בתאילנד נותר נמוך יחסית ולא אחיד בין קבוצות עבודה שונות במשך שנים רבות.

לכן, הפער בין מחירי הבתים להכנסה הולך וגדל. עבור משקי בית רבים, במיוחד אלו בעלי הכנסה נמוכה, בעלות על בית הופכת לנטל כלכלי ארוך טווח ולא לכלי לביטחון כלכלי כפי שהייתה בעבר.

לחץ על אפשרויות השגה ושינויים מרחביים עירוניים

שינויים דמוגרפיים והכנסתיים יוצרים התאמות לא אחידות בשוק הדיור של תאילנד. הביקוש לדיור מרוכז יותר ויותר באזורים עירוניים גדולים עם תשתיות טובות והזדמנויות תעסוקה גבוהות. בינתיים, משקי בית רבים בעלי הכנסה נמוכה נאלצים לעבור לאזורים פרבריים, שבהם הקישוריות פחות נוחה והסיכויים לעליית מחירים נמוכים יותר.

לדברי מומחים, מגמת הזדקנות האוכלוסייה מובילה לעיתים קרובות להיצע יתר של דיור באזורים פחות אטרקטיביים, ובמקביל מפחיתה את ערכי הנכסים ביישובים עם שיעורי גידול אוכלוסין נמוכים. משמעות הדבר היא שנדל"ן אינו שומר עוד על תפקידו כערוץ צבירת נכסים יציב עבור משקי בית רבים.

גם לחצי יוקר הדיור עולים באופן משמעותי. חלק גדול ממשקי הבית התאילנדים מוציאים כיום בין 36% ל-60% מהכנסתם על הוצאות הקשורות לדיור. רמת סיכון גבוהה זו נחשבת לפגיעות כלכלית, במיוחד בהקשר של כלכלה מזדקנת וצמיחת הכנסה איטית.

הבנק העולמי ציין כי עלויות דיור גבוהות מדי עלולות לפגוע בחסכונות משקי הבית, ובכך לפגוע בחוסן הכלכלה בפני זעזועים ארוכי טווח.

בתאילנד, כמו במדינות רבות אחרות באסיה, בעלות על בית נותרה קשורה קשר הדוק למושג יציבות החיים והמעמד החברתי. בינתיים, שכירות נתפסת לעתים קרובות כפתרון זמני או פחות אטרקטיבי. עם זאת, מציאות השוק מאלצת משקי בית רבים לשקול מחדש את הרעיון הזה.

מומחים מציעים כי תאילנד צריכה לקדם פיתוח של מערכת דיור להשכרה לטווח ארוך בעלת יציבות גבוהה, במיוחד באזורים מחוץ למרכזים עירוניים. מודל זה עשוי להתאים יותר לקבוצות אוכלוסייה המתקשות בגישה לשוק בעלות על דירות.

כדי להפוך לאופציה בת קיימא, שוק השכירות צריך להיות מאורגן יותר, כולל חוזים ארוכי טווח יציבים, מחירים צפויים ומנגנונים להגנה על זכויות השוכרים. צפוי כי הדבר יסייע בהקלת הנטל הכלכלי על משקי בית בעלי הכנסה נמוכה וקשישים.

תפקידן של השקעות זרות באיזון השוק.

מלבד פתרונות מקומיים, חוקרים מציעים כי השקעות זרות יכולות למלא תפקיד תומך באיזון מחדש של שוק הדיור התאילנדי אם ינוהלו כראוי.

נכון לעכשיו, הביקוש מצד משקיעים זרים מתמקד בעיקר במגזר הדירות במרכזים עירוניים גדולים. נתונים ממרכז המידע לנדל"ן של תאילנד מראים כי רכישות נכסים מחו"ל תרמו לעליית מחירי הבתים בכמה אזורי ביקוש גבוה.

לדברי מומחים, אם יבוצע שליטה נכונה, זרימת הון זר יכולה לסייע בספיגת ההיצע במגזרים היוקרתיים ולקיים פעילות כלכלית בשוק הנדל"ן העירוני. בינתיים, מדיניות פנים עשויה להתמקד בפיתוח דיור להשכרה לטווח ארוך באזורים עם ביקוש נמוך יותר.

עם זאת, גישה זו טומנת בחובה גם סיכונים משמעותיים. מספר מחקרים מצביעים על מגמה גוברת בתאילנד של המרת דירות להשכרה לטווח קצר, מה שמפעיל לחץ על הניהול העירוני ומערער את יציבות שוק הדיור.

יתר על כן, ביקוש מצד משקיעים זרים עלול להמשיך ולהעלות את מחירי הנכסים באזורים מרכזיים, מה שהופך את הדיור לנגיש יותר עבור תושבים מקומיים.

מומחים מזהירים גם מפני הסיכון להגברת אי השוויון המרחבי ככל שהון זורם לערים גדולות, בעוד שאזורים פרבריים רבים מתמודדים עם עודף היצע וירידה בערכי הנכסים.

בהקשר זה, חוקרים מציעים כי מדיניות הדיור של תאילנד צריכה להיות מקיפה יותר, ולשלב התאמות בצד הביקוש, ארגון מחדש בצד ההיצע ושליטה נאותה על זרימת ההשקעות.

בהתאם לכך, תמיכה במעבר מבעלות על בית להשכרה לטווח ארוך עבור קבוצות פגיעות צריכה להיחשב כאחד מסדרי העדיפויות המרכזיים במדיניות. במקביל, מנגנוני ניהול השקעות זרות צריכים לשאוף לייצב את השוק ולא להתמקד אך ורק בקידום צמיחה לטווח קצר.

בטווח הארוך, צפויה הזדקנות האוכלוסייה להמשיך ולגרום לשינויים עמוקים בשוק הנדל"ן התאילנדי. דבר זה מחייב מדיניות דיור גמישה וניתנת להתאמה יותר כדי להבטיח סבירות, לשמור על יציבות חברתית ולמתן סיכונים פיננסיים הנובעים ממעבר דמוגרפי.

מקור: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html