מס הכנסה על מכירת נדל"ן: עדיין מודאג מההצעה החדשה

משרד האוצר בוחן את הבחירה בין שתי שיטות חישוב מס, ביניהן האפשרות לחישוב מס של 20% על רווחים מהעברות נדל"ן.

אנשים מגיעים לאמת נוטריון במשרד נוטריון מספר 1, רובע 1, הו צ'י מין סיטי - צילום: קוואנג דין

מדיניות מס זו צפויה להגדיל את הכנסות התקציב, אך קיימות חששות רבים לגבי היתכנותה.

טואי טרה רושם חוות דעת מומחים בנושא זה.

- ציר הואנג ואן קואנג (חבר הוועדה הכלכלית והפיננסית של האסיפה הלאומית):

אפשרויות חיוביות לעתיד

כיום, מס הכנסה אישי נקבע על סך מחיר העברת הנדל"ן כפול שיעור המס של 2%. גבייתו באופן זה תהיה קלה ונוחה מאוד מכיוון שאין צורך להתחקות אחר מקורן של רכישות ומכירות קודמות.

עם זאת, למס של 2% יש גם חסרונות רבים. לדוגמה, אנשים קונים בית למגורים, אך מסיבה כלשהי צריכים לעבור דירה, מוכרים אותו אך המחיר לא עולה ועדיין צריכים לשלם מס של 2% על מחיר המכירה.

לכן, האפשרות של מס של 20% על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה תהיה עקבית עם מציאות השוק ותמטב את סכום מס ההכנסה האישי המשולם לתקציב המדינה.

שיעור זה של 20% דומה והוגן גם בהשוואה לשיעור המס של ארגונים ומיזמים המשלמים מס הכנסה של חברות על העברות נדל"ן.

עם זאת, ניהול המידע על מחירי רכישה ומכירה של נדל"ן אינו מיושם כיום. כל המידע מבוסס על הצהרות קונים ומוכרים, בעוד שעדיין קיים מצב של הצהרות שגויות ומרמה.

לכן, אופציית ה-20% תהיה חיובית בעתיד כאשר הנתונים יהפכו לדיגיטליים והמידע ינוהל במלואו. בהקשר הנוכחי, כאשר הדבר אינו אפשרי, יש צורך להמשיך ליישם את אופציית גביית המס של 2% ואולי לשלב את אופציית ה-20% עם מקרים עם מידע מלא.

- ד"ר NGUYEN NGOC TU (מומחה מס):

יש לאפשר לאנשים לבחור את שיטת חישוב המס.

אופי מס ההכנסה האישי מוטל על הכנסה, משלמי מסים פרטיים חייבים לשלם מס רק כאשר יש להם רווח.

שיטת חישוב מס הכנסה אישי בשיעור של 20% על רווחים מהעברות נדל"ן היא סבירה ביותר. בעת מכירת נדל"ן, מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה וההוצאות, אם יש רווח, אז המוכר חייב לשלם מס, בניגוד לבעבר, גם אם נמכר בהפסד, המוכר עדיין היה צריך לשלם 2% ממחיר ההעברה.

מצד שני, בהחלט ניתן ליישם מדיניות זו כאשר מחיר ההעברה נקבע. בהתאם לכך, מסגרת מחירי הקרקע של ועדת העם המחוזית התקרבה למחיר השוק.

עסקאות רבות מתבצעות באמצעות החלפות נדל"ן ותשלומים שאינם במזומן. חלק מהעלויות הבסיסיות הקשורות לנדל"ן, כגון ריבית בנקאית, עמלות תיווך, עלויות בנייה וכו', אינן קשות לקביעה. לדוגמה, ריבית בנקאית היא הקלה ביותר להוכחה באמצעות חוזה הלוואה הכולל את סכום ההלוואה, תקופת ההלוואה ושיעור הריבית.

עמלות התיווך במקרה של קנייה ומכירה דרך רצפת מסחר בנדל"ן הן גם ברורות מאוד. במקרה שאין מסמך לעלות זו, יש צורך לקבוע עמלה משותפת של 0.5 - 1% ממחיר ההעברה. או שהבסיס לחישוב עלויות הבנייה הוא חוזה הבנייה, מסמכים לרכישת חומרי גלם... אם אין מסמך לניכוי עלויות בנייה, אז הבסיס לחישוב הוא מחיר יחידת הבנייה של הוועדה העממית המחוזית.

שיטת חישוב המס של 20% על רווחי העברת נדל"ן גם מאלצת אנשים להצהיר על מחיר המכירה הנכון, מה שמבטיח שקיפות ואי הפסד מס לתקציב. איש אינו מעז להצהיר על מחיר נמוך מהמחיר בפועל, משום שמאוחר יותר, כאשר הנכס יימכר, קיים סיכון לשלם מיסים גבוהים יותר.

שיטת חישוב המס עם שיעור מס קבוע על מחיר ההעברה במקרים בהם לא ניתן לקבוע את מחיר הרכישה והעלויות הנלוות. ישנם נכסים שנרכשו לפני 15-20 שנה, לא ניתן לקבוע את מחיר הרכישה, אפילו מחיר הרכישה באותה תקופה היה רק ​​500-700 מיליון, אך כעת מחיר המכירה הוא 4-5 מיליארד, ולכן החלת שיעור של 20% מההפרש במחיר הרכישה פחות מחיר המכירה והעלויות הנלוות אינה סבירה. נכסים רבים עוברים בירושה מההורים, לא נרכשים, ולכן אין מחיר רכישה לניכוי.

בנוגע לשיעור המס הקבוע, מומלץ להחיל 1% על מחיר ההעברה במקום 2% כפי שקורה כיום. מחירי הנדל"ן עלו במהירות בשנים האחרונות. רשימת מחירי הקרקעות של ועדת העם המחוזית משנת 2025 קרובה מאוד למחיר השוק. לכן, שיעור המס של 1% מתאים, ומבטיח את יכולת התשלום של אנשים.

עם שתי שיטות חישוב המס הללו, יש צורך לאפשר לאנשים לבחור איזו שיטה מועילה למשלם המסים. לפיכך, המדיניות החדשה היא אנושית, משקפת את המציאות וחלה על החיים.

- מר נגוין ואן פונג (איגוד רואי החשבון והמבקרים של וייטנאם):

הימנעו מגרימת נזק לבעלי דיור לטווח ארוך עם צרכים ממשיים לדיור

שיטת חישוב המס מבטיחה הוגנות עבור אנשים, במיוחד אלו המחזיקים בנכסים לאורך זמן, ונמנעת מהמצב שבו מחזיקים לטווח ארוך צריכים לשלם מיסים גבוהים יותר מאשר ספקולנטים.

כמו לפני 10 שנים, מחיר של ^{1 מ"ר} של קרקע היה 10 מיליון, אבל עכשיו הוא עלה ל-70 מיליון. אם ניקח את מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה ונקבל 60 מיליון ונחיל שיעור מס של 20%, זה בכלל לא בסדר. לכן, בנוסף להוצאות הניתנות לניכוי כמו ריבית על הלוואות בנקאיות וכו', צריך לנכות גם את העלות עקב פחת משנת הרכישה ועד שנת המכירה.

בפרט, יש לשקול האם למסות הסבת נכסי נדל"ן לצורכי דיור אמיתיים, או באיזה היקף?

למעשה, ישנם אנשים רבים שמשנים את ביתם מבית קטן בסמטה לבית גדול יותר עם תחבורה נוחה יותר. הם צריכים למכור את ביתם הנוכחי וללוות עוד כסף כדי לקנות בית חדש. זהו צורך לגיטימי.

אם נחסר את מחיר הרכישה וההוצאות ממחיר המכירה, נקבל הפרש ואז נחיל מס של 20% על רווח ההעברה, דבר שאינו סביר. הפרש זה אינו רווח מכיוון שלא מדובר בעסק.

- מר נגוין ואן דין (יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם):

צריך לתמוך בהתנהגות ידידותית לשוק

בין אם מדובר במס של 2% ממחיר המכירה או 20% מהרווח, עדיין יש צורך לחשב כדי שכלי זה יוכל לתפקד כראוי ולווסת את השוק כך שיתפתח בכיוון הנכון. יש לשקול כראוי גם את הזמן להציע הטלת מס לוויסות שוק הנדל"ן.

כאשר השוק צריך לעודד עסקאות כדי להתגבר על תקופות קשות, אם יוטלו מיסים, משקיעים אמיתיים גם יצמצמו את היקף העסקים שלהם, מה שיהפוך את ההיצע בשוק לדחוק יותר.

בתקופות של פריחה בשוק, ניתן לשקול להטיל מיסים על עסקאות נדל"ן כדי למנוע ספקולציות, עליות מחירים וגלישה.

מטרת מס הנדל"ן היא לסייע לשוק להתפתח בצורה יציבה יותר, לכן יש צורך במפת דרכים מתאימה להטלת מיסי נדל"ן כדי למנוע זעזועים בשוק.

יש לשקול מיסוי עסקאות נדל"ן כדי להימנע ממיסוי אלו הרוכשים בתים לצורכי דיור אמיתיים. מיסוי נדל"ן צריך להשיג את המטרה של הרתעת התנהגות שלילית בשוק תוך תמיכה בהתנהגות מועילה בשוק, ולכן על גופי קביעת מדיניות לשקול זאת.

אנשים מבצעים הליכי נדל"ן בסניף משרד רישום המקרקעין במחוז 7, הו צ'י מין סיטי - צילום: טו טרונג

כיצד מדינות מטילות מס על העברות נדל"ן?

בסין, לפי Hrone.com, שיעור המס הטיפוסי הוא 20% על ההכנסה החייבת במס, שהיא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה (לאחר ניכוי הוצאות סבירות, אם בכלל). עם זאת, בהתאם לסוג הנכס, תקופת הבעלות והמיקום, שיעור המס בפועל יכול לנוע בין 1% ל-20%.

בתאילנד, יחידים המוכרים נדל"ן חייבים בניכוי מס במקור, בדרך כלל 1% ממחיר המכירה המוצהר או לוח מס הכנסה אישי פרוגרסיבי. בנוסף, אם הנכס נמכר מחדש תוך 5 שנים, נגבה גם מס עסקי מיוחד של 3.3% משווי ההעברה. עבור נכסי מגורים, ניתן לוותר על מס זה אם מתקיימים תנאי הבעלות ורישום משק הבית.

בקוריאה, שיעור המס הפרוגרסיבי נע בין 6% ל-45% בהתאם למשך הבעלות ולשווי הרווח. אם הנכס מוחזק יותר מ-10 שנים, שיעור המס הנמוך ביותר הוא 6%; אם נמכר תוך שנה, שיעור המס יכול להגיע עד 45%.

ביפן, הכנסה מהעברות נדל"ן ממוסה גם בשני שיעורים קבועים, בהתאם למשך הזמן בו הנכס מוחזק. על פי Legal500.com, אם הנכס היה בבעלות יותר מ-5 שנים, שיעור המס הוא 15.315% (מס הכנסה לאומי/מרכזי) 5% (מס תושבים מקומי), סה"כ 20.315%. אם תקופת הבעלות קצרה מ-5 שנים, שיעור המס עולה ל-30.63% (מס הכנסה לאומי) 9% (מס תושבים מקומי), סה"כ 39.63%.

- מר NGUYEN DUY HA (משקיע נדל"ן):

עסקאות נדל"ן יהיו שקופות יותר

לפני שנתיים מכרתי מגרש בשווי 600 מיליון דונג וייטנאמי בהפסד גדול, אך עדיין נאלצתי לשלם מס של 2%, מה שגרם להפסד כפול. חישוב מס של 2% על שווי החוזה מגלה את חסרונותיו כאשר עדיין יש למסות הפסדים, בעוד שאופי מס הכנסה אישי הוא שרווחים חייבים במס.

שוק הנדל"ן הופך בהדרגה לשקוף יותר והמשקיעים מקצועיים יותר. ההצעה להטיל מס הכנסה של 20% על רווחי העברה תיצור שינויים.

קונים ומוכרים יבחרו לבצע עסקאות דרך בנקים כדי להפוך את תזרים המזומנים לשקוף ולהצהיר על מחיר ההעברה הנכון, לחתום על חוזה מכירה עם יחידת תיווך עם חשבונית, וכאשר הם משפצים או בונים חדשים, הם יבחרו גם בעסקים שמנפיקים חשבוניות כדי לשמור מסמכים המוכיחים עלויות לצורך חישוב מס.

שיטת חישוב זו מתאימה מאוד גם למשקיעים גדולים בעלי שווי נכסים גבוה, דבר שיעזור גם הוא לייעל. באשר לאנשים פרטיים המעבירים נדל"ן עם הפרש גדול בין המחיר המקורי למחיר התפוקה, הם עדיין יכולים לבחור בשיטת החישוב של 2%.

ישנן דרכים רבות לחישוב מס העברת נדל"ן כדי לעזור לאנשים לבחור באופן יזום את הפתרון האופטימלי, ולהימנע ממצב של מכירה בהפסד ועדיין לשלם מיסים גבוהים.

- מר LE QUOC KIEN (יועץ נדל"ן):

זקוק להכוונה לגבי הוצאות מוכרות

כדי לחשב ביעילות מס באמצעות שיעור המס של 20% על רווחי העברת נדל"ן, יש צורך במסד נתונים של היסטוריית עסקאות קרקע, שיבטיח שיקוף מדויק של ערכי העסקאות בפועל באמצעות העברות.

בנוסף, יש צורך בתוכנית לשליטה באמצעי התשלום בעסקאות נדל"ן. יש להימנע ממצב שבו כל מי שמוכר נדל"ן מפסיד כסף ואף אחד לא משלם מיסים.

יש צורך להוציא הנחיות מפורטות לגבי מסמכים להוכחת הוצאות ניתנות לניכוי כגון עלויות בנייה, עלויות תיקונים, עלויות משפטיות, עלויות תיווך, עלויות ריבית על הלוואות או עלויות פיצויים לצדדים קשורים, אם ישנן. יש להימנע מהמקרה שבו המוכר אינו רשאי לכלול עלויות סבירות בעת חישוב ההכנסה בפועל מפעילות מסחר בנדל"ן.

קרא עוד חזרה לנושאים

חזרה לנושא

THANH CHUNG - LE THANH - BAO NGOC - NGOC HIEN - DO QUANG

מקור: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm