על פי טיוטת התיקונים למספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024, שהוכנה על ידי משרד החקלאות והסביבה , אחד התכנים הבולטים הוא ההצעה להנפיק תעודות זכות שימוש בקרקע (ספרים אדומים) עבור קרקעות שנרכשו בהסכמים בכתב יד בין השנים 2014 ו-2024 כדי לפתור סוגיות משפטיות ולהגן על זכויות העם.
במציאות, במשך יותר מעשור, למרות תקנות משפטיות מחמירות יותר ויותר בנוגע להעברת זכויות שימוש בקרקע, מספר רב של עסקאות המשיכו להתבצע באמצעות מסמכים בכתב יד, ללא אישור נוטריוני או אישור, או בהיעדר התנאים המשפטיים הנדרשים.
כתוצאה מכך, רוכשי קרקעות רבים אינם מסוגלים לקבל אישורי בעלות על קרקע, מתמודדים עם קשיים בעת לקיחת משכנתאות להלוואות, העברת בעלות, או עומדים כל הזמן בסיכון לסכסוכים.
לכן, אם תפורסם באופן מבוקר, ההצעה החדשה צפויה להכניס את העסקאות הצוברות הללו למערכת הניהול הרשמית, ולתרום לשקיפות שוק הנדל"ן.
גב' נגוק, מתווכת נדל"ן במחוז לאם דונג, אמרה שביישובים רבים באזור הרמות המרכזיות, הנוהג של קנייה ומכירה של קרקעות באמצעות מסמכים בכתב יד עדיין נפוץ למדי, במיוחד עבור קרקעות חקלאיות . משקי בית רבים בני מיעוטים אתניים מהססים ליצור קשר עם סוכנויות מנהליות או שאינם מכירים את ההליכים המשפטיים, ולכן הם מבצעים לעתים קרובות עסקאות פשוטות באמצעות מסמכים בכתב יד. "המוכר פשוט כותב את מסמך ההעברה, והקונה צריך ללכת ולהשיג את תעודת הבעלות על הקרקע בעצמו", אמרה גב' נגוק.
במקרים רבים, קרקעות נקנו ונמכרו מספר פעמים באמצעות הסכמים בכתב יד, אך ההליכים המשפטיים טרם הושלמו.
לחלקות אדמה גדולות רבות בפרובינציות עדיין אין רישום על הקרקע (תמונה להמחשה).
מנקודת מבט משפטית, עורך הדין טראן דוק פואנג מלשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי סבור כי יש צורך להבין במדויק את אופיין של עסקאות אלה כדי למנוע בלבול ביישום החוק.
לדברי עורך הדין פואנג, המונח הנפוץ "קרקע עם מסמכים בכתב יד" הוא רק ביטוי עממי ואינו משקף במלואו את התפיסה המשפטית בתקנות הנוכחיות.
הוא טען שהביטוי הנכון צריך להיות "בהתאם לתקנות החוקיות", משום שלכל מקרה של שימוש בקרקע יהיו תנאי הכרה שונים.
בניתוח תקנות חוק המקרקעין על פני תקופות שונות, קבע עורך הדין פואנג כי כיום ישנן שלוש קבוצות עיקריות של מקרים הקשורים לרישום מקרקעין והנפקת תעודות זכות שימוש במקרקעין.
המקרה הראשון כולל משתמשי קרקע המחזיקים באחד המסמכים הקבועים בחוקי המקרקעין מתקופות שונות, כגון חוק המקרקעין משנת 2003, 2013 או 2024. מקרים אלה מזכים ברישום מקרקעין ראשוני ולהנפקת תעודת מקרקעין.
המקרה השני כולל את מקבל הקרקע מאדם בעל מסמכים תקפים כפי שנקבע. על פי סעיף 5, סעיף 137 לחוק המקרקעין משנת 2024, עדיין ניתן להעניק לקבל תעודת מקרקעין אם יש לו מסמכים המוכיחים את הרכישה וההעברה.
זהו סוג העסקה שאנשים מכנים בדרך כלל "הסכמים בכתב יד", כלומר חוזים שאינם מאומתים על ידי נוטריון או אושרו. עם זאת, העסקה חייבת להיות מתועדת בכתב; הסכמים בעל פה אינם מקובלים.
המקרה השלישי עוסק במשתמשי קרקע שאין ברשותם מסמכים כנדרש בחוק המקרקעין, כולל משתמשים קודמים. אף על פי כן, החוק עדיין מאפשר רישום ראשוני של מקרקעין ושקול הנפקת תעודת שימוש בקרקע אם מתקיימים תנאי השימוש היציב לכל תקופה.
לדברי עורך הדין פואנג, אנשים רבים כיום מבינים לא נכון שקנייה ומכירה פשוטה באמצעות מסמכים בכתב יד מספיקה כדי להעביר בעלות ולעדכן שינויים בתעודת הבעלות. "זוהי הבנה שגויה ועלולה להוביל לסכסוכים נוספים", אמר.
מכיוון שגם במקרים של העברות זכויות שימוש בקרקע שבהן הונפקה תעודת בעלות על מקרקעין אך לא אושרה על ידי נוטריון או אושרה, עדיין יש לפעול לפי כל ההליכים בהתאם לתקנות החוקיות הנוכחיות.
עם זאת, עורך הדין פואנג טוען שאם חוק המקרקעין המתוקן יאריך את מגבלת הזמן להכרה ברישום מקרקעין במקרים ללא מסמכים, אין להגביל אותה ל-1 ביולי 2014.
לדבריו, יש לשקול להאריך את המועד האחרון למועד מאוחר יותר, כגון 1 בינואר 2026, כדי לפתור באופן סופי את היקף העסקאות הקיימות, במקום להמתין שנים רבות נוספות לתיקונים נוספים בחוק.
סכסוכים הם בלתי נמנעים.
יש הטוענים כי לגליזציה של עסקאות בכתב יד תעורר בהכרח חששות לגבי הסיכון להפרות או סכסוכים. עם זאת, לדברי עורך הדין טראן דוק פואנג, סכסוכי קרקעות הם בלתי נמנעים בפועל, ואין להשתמש בחששות כאלה כדי להגביל את זכותם של אנשים להירשם ולקבל אישורי קרקע.
חשוב מכך, שילוב עסקאות קיימות במסגרת ניהול יסייע בשחרור משאבי קרקע ש"הוקפאו" במשך שנים רבות עקב היעדר זכאות חוקית.
כאשר זכויות שימוש בקרקע יוכרו במלואן, אנשים ימצאו שקל יותר לבצע עסקאות, ללוות הון ולהשקיע בייצור, ובמקביל יתרום לשוק נדל"ן שקוף ויציב יותר.
מקור: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
תגובה (0)