מדוע עסקים מתקשים להוריד את מחירי הדיור?

[מודעה_1]

כל העסקים רוצים להוריד את מחירי הדיור, לתת עדיפות לתזרים מזומנים

מר וו הונג טאנג - מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים, קבוצת DKRA - ציין כי בשוק הנוכחי, משקיעים רבים הפחיתו באופן יזום את מחירי הבתים, תוך עדיפות לתזרים מזומנים על פני רווח. עסקים מורידים מחירים על ידי תמיכה בלקוחות באמצעי תשלום ארוכי טווח, שיעורי תשלום נמוכים יותר, היכולת לשלם 30%, אפילו 10% כדי לקבל את הבית, או תמיכה בשיעורי ריבית, תקופת גרייס לקרן...

לדברי מר טאנג, היצע הפרויקטים הראשוניים בשוק אינו גדול כרגע, ומספר הפרויקטים הזכאים למכירה קטן מאוד. אך רוב המשקיעים, כאשר הם זכאים למכירה, נותנים עדיפות לתזרים מזומנים. מחירים גבוהים לא ימכרו מוצרים, ומשקיעים יישארו תקועים עם תזרים מזומנים, כך שאף אחד לא טיפש מספיק כדי לעגן מחירים גבוהים כרגע, הוא העיר.

בנוסף, מר טאנג הצהיר כי לפרויקט תהיה נוסחה בסיסית ביותר של רווח בתוספת עלות כדי לקבל את מחיר המכירה. בעבר, משקיעים יכלו לצפות לרווחים של עד עשרות אחוזים לפני שעשו זאת, אך כעת הם נחושים להגיע לנקודת איזון, ואף להפסיד בשלבים מוקדמים מסוימים. המטרה העליונה של משקיעים כיום היא מחיר המכירה הנמוך ביותר האפשרי, לגייס כסף מהר ככל האפשר כדי ליצור תזרים מזומנים תפעולי.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הודה גם כי בשוק, חלק מהמשקיעים בפרויקטים של דיור יוקרתי ופרויקטים של דיור בינוני-טווח הפחיתו את מחירי המכירה באמצעות מדיניות הנחות וקידום מכירות, ושירותי לאחר המכירה המועילים ללקוחות.

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 1 — חלק מפרויקטי הדיור הפחיתו מחירים באמצעות מדיניות מועדפת רבות (תמונה להמחשה: האי לונג).

עסקים רוצים להוריד את מחירי הדיור, אבל...

נציג של משקיע המבצע פרויקטים בהו צ'י מין סיטי ובלונג אן הודה כי החברה באמת רוצה להוריד את מחירי הדיור ומקווה מאוד שמחירי הדיור יהיו נמוכים מספיק כדי שאנשים יוכלו לגשת אליהם בקלות.

עם זאת, עסקים מתקשים גם להפחית את עלויות התשומות משום שאינם יכולים להפחית אותן. עלויות תשומות כגון אגרות שימוש בקרקע, פיצוי על פינוי אתרים, ריבית על הלוואות בנקאיות, עלויות עבודה, רכישת חומרי בניין וכו', כולן עלו באופן משמעותי בתקופה האחרונה.

פרויקט, משלב קביעת מדיניות השקעה ועד לשלב הבנייה הרשמית, יכול להימשך עד 5-7 שנים, ובמקרים מסוימים 15 שנים, במקום 3 שנים בממוצע כצפוי, מה שמבזבז משאבים רבים וגורם לעסקים לאבד עלויות אלטרנטיביות. שלא לדבר על כך, לעסקים יש גם התחייבויות כלפי בעלי מניות ושותפים לגבי הרווח המינימלי שיש להשיג מדי שנה, אמר האדם הזה.

כבעל ניסיון של שנים רבות בשוק הנדל"ן, מר צ'או מבין טוב יותר מכל אחד אחר את הקשיים העומדים בפני עסקים בכל הנוגע להורדת מחירי הדיור. הוא ציין כי עסקים צריכים לשאת בסוגים רבים של עלויות, כגון עלויות בנייה, חומרים, עבודה; עלויות מימון; עלויות ניהול - כולן עולות וישנן גם "עלויות לא ידועות".

באופן ספציפי, עלויות הקרקע של הפרויקט כוללות עלויות פיצוי, עלויות פינוי אתר באמצעות קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע, תשלום דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע ודמי הגנה על שדות אורז (אם נעשה שימוש בשדות אורז) למדינה. עלויות הקרקע מהוות כ-15% מעלות פרויקטים של דירות; כ-30% עבור פרויקטים של בתים טוריים; כ-20% עבור פרויקטים של וילות.

בפרט, הפיצויים השוטפים ועלויות פינוי האתר מנוכים בדרך כלל על ידי הגוף הממלכתי המוסמך בכ-70% מהעלויות בפועל שהוציא המיזם. שאר העלויות בפועל שלא נוכו נחשבות לרווחים והמיזם חייב לשלם מס הכנסה נוסף של 20%. לבסוף, עלויות אלו כלולות במחיר המכירה שהלקוחות צריכים "לשאת" בעת רכישת בית.

עלויות הבנייה מהוות כ-50% מעלות פרויקט בניין דירות, כ-30% מעלות פרויקט בית דו-משפחתי, וכ-20% מעלות פרויקט וילה. עלות מסוג זה נמצאת במגמת עלייה, לדוגמה, שטח רצפה של 1 מ"ר בבניין דירות עלה ל-12-13 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, לעומת כ-7-8 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד בעבר.

עלויות מימון, כולל ריבית על הלוואות אשראי ותשלומי ריבית על מקורות הון אחרים, מהוות בדרך כלל כ-10% מהעלות. עלויות ניהול מהוות בדרך כלל כ-5% מהעלות.

עם עלויות "לא ידועות", ערך ההוצאות הללו אינו קטן. עם זאת, מכיוון ש"חוקיותן, תוקפן וסבירותן" של ההוצאות על פי הוראות חוק המס אינם מובטחים, הן אינן כלולות בעלויות ההשקעה בפרויקט ובסופו של דבר כלולות במחיר המכירה שרוכשי הבתים צריכים לשאת.

מר צ'או ניתח שכל העלויות הנ"ל מחושבות בתנאי שוק רגילים, כ-3 שנים עבור פרויקטים של דיור מסחרי. אם זה יתארך עקב בעיות משפטיות כפי שקרה בשנים האחרונות, עלות ההשקעה הכוללת תגדל משמעותית.

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 2 — עלויות תשומות רבות בעת בניית פרויקט חורגות מהתקציב (איור: קוואנג אן).

מה הפתרון?

נציג של עסק המפתח פרויקטים רבים בלונג אן ודונג נאי אמר שכדי להפחית את מחירי הדיור, השוק זקוק לשיתוף פעולה של סוכנויות וחברים רבים בשוק.

אדם זה הציע שהמדינה יכולה לשקול תמריצי מס שימוש בקרקע עבור פרויקטים של דיור ציבורי ודיור עובדים; בנקים יכולים להקל על עסקים ללוות הון ליישום פרויקטים בריביות מועדפות. בפרט, יש להאיץ וליישם במהירות את תהליך השלמת ההליכים ומסמכי אישור הפרויקטים, כך שעסקים לא יצטרכו להאריך את זמן היישום.

כיו"ר HoREA, מר לה הואנג צ'או הציע פתרונות מקיפים רבים. עבור עסקים, מר צ'או הציע שמשקיעים יפחיתו את ציפיות הרווח, לא ישמרו על מחירים גבוהים, יגדילו את ההנחות וינקטו במדיניות קידום מכירות ושירותי לאחר המכירה כדי לעורר את הביקוש, להגביר את אמון הלקוחות, ליצור תזרים מזומנים ונזילות.

עסקים צריכים גם להסיט את השקעותיהם לתחום הדיור בר השגה, עם מחירים המתאימים להכנסותיהם של אנשים. התוכנית לפיתוח לפחות מיליון דירות דיור ציבורי בתקופה 2021-2030 יכולה לסייע לעסקים לגשת לחבילת אשראי בשווי 120 מיליארד דונג וינדית עם ריביות נמוכות ב-1.5-2% מריביות מסחריות רגילות.

בנוסף, עסקים יכולים להשתתף בתוכניות לשיקום בנייני דירות ישנים, שיפוץ והעתקת בתים לאורך תעלות ולאורךהן, ופיתוח מחדש של אזורים עירוניים ישנים ורעועים.

מצד המדינה, מר צ'או הציע שסוכנויות המדינה המוסמכות יתמקדו בהסרת מכשולים משפטיים כדי להגדיל את היצע פרויקטי הדיור, המהווים את הבסיס להגדלת היצע הדיור בר השגה והדיור הציבורי. עלייה זו בהיצע הדיור תסייע לייצב את מחירי הדיור בהתאם לחוקי ההיצע והביקוש ולחוק התחרות בשוק.

בנוסף, הציעה האיגוד כי משרד הבינוי יגיש בקרוב לממשלה תקנות מפורטות בנוגע לשלבי פרויקטים של השקעה בבנייה למגורים כפי שנקבע בסעיף 34 לחוק הדיור משנת 2023. זאת על מנת לתקנן את התהליך וההליכים המנהליים לאישור פרויקטים של דיור מסחרי ופרויקטים של דיור ציבורי, תוך קיצור זמן יישום הליכי השקעה באמצעות קרקע.

האיגוד גם הציע כי הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית תשקול השלמת הצעת החוק לתיקוני קרקעות כדי לבנות מנגנונים ומדיניות לשימוש יעיל וחסכוני בקרקע ליישום פרויקטים של נדל"ן.

בפרט, פרויקטים של דיור מסחרי ופרויקטים של דיור חברתי מובטחים להיות עקביים ועקביים עם חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן 2023, תוך יצירת תנאים נוחים למשקיעים לגישה לקרקע, תוך הבטחת אי אובדן הכנסות תקציביות.

[מודעה_2]
מָקוֹר