פשיטת רגל, צריך למכור את הבית, מכירה דחופה, מחיר מזעזע בסוף השנה

בסוף השנה, עסקאות נדל"ן למגורים הן בשיאה. עם זאת, אם לא תיזהרו, קוני קרקעות ומשקיעים עלולים ליפול בקלות למלכודת של מתווכי קרקעות.

בשיחה עם כתבים, מר דו נגוק טאנג - מנהל מכירות אזורי ב-OneHousing, שיתף: סיכונים משפטיים, מחירים "יקרים מדי" ומתווכים לא מקצועיים הם שלוש המלכודות שמציבות מלכודות לרוכשי בתים בסוף השנה.

מר דו נגוק טאנג - מנהל מכירות אזורי ב-OneHousing. (צילום: PH)

חושפים את שלוש המלכודות שעומדות בפני קוני דירות בסוף השנה

עם האיטיות הכללית בשוק הנדל"ן בשנה שעברה, כיצד מתפתח שוק הקרקעות למגורים בסוף השנה הנוכחית, אדוני?

- בנוגע לתחום הקרקעות למגורים, מהעבר ועד להווה, בהאנוי עם 4 רובעים עירוניים וכיום 12 רובעים עירוניים, הוא לא הושפע הרבה ממגמות השוק של עלייה או ירידה.

מרכז העיר - היכן שלא ניתן להרחיב את קרן הקרקע אך האוכלוסייה עדיין גדלה, והכי חשוב, הביקוש הוא ביקוש אמיתי - למגורים, השקעה, עשיית עסקים, שכירות... תמיד קיים, כך שמחירי הנדל"ן במרכז העיר כמעט ולא משתנים, לפעמים עולים רק במעט אך עולים בהתמדה, קוני בתים אינם מודאגים מהפסדים ויש להם מפלט בטוח לתזרים מזומנים טוב.

מעכשיו ועד סוף השנה, עסקאות נדל"ן למגורים הן הפעילות ביותר - זה נכון גם למנהג השנתי.

עם המנטליות של רצון לסגור את העסקה במהירות, אילו סיכונים יכולים להתמודד איתם קוני דירות בעת רכישת בית בסוף השנה? אילו מלכודות מחכות לקוני דירות בשוק הנוכחי?

- הסיכונים בקניית בית הם לא רק בסוף השנה, הבעיה הנצחית של קוני נדל"ן היא קודם כל החוקיות, שנית הערכת השווי, שלישית עצת המתווך.

מבחינה משפטית, לקוחות עלולים להיתקל בסיכונים בעת מסחר בבתים ללא תעודה, ללא תעודה, קנייה ומכירה עם מסמכים בכתב יד או מסמכים מאומתים על ידי נוטריון, שיתוף התעודה, התעודה נמצאת באשראי שחור, או שבעל הבית מפקיד עבור 2-3 אנשים... הסיכון הנפוץ ביותר הוא שבעל הבית מחזיק בספר האדום כדי ללוות ממוסד פיננסי - כולם חייבים להכיר את מסמכי המכירה או לכתוב חוזה פיקדון.

אם המתווך לא יבדוק בקפידה עבור הלקוח, יהיו סיכונים רבים עבור הקונה ויביאו לתוצאות בלתי צפויות מכיוון שרוב ערכי הנדל"ן עומדים על מיליארדי דונג.

שנית, לגבי המחיר. בסוף השנה, יהיה הרבה מידע על מכירות: "קניית בית בגלל חובות, מכירה דחופה, מחיר מזעזע בסוף השנה..." סביר מאוד שהמידע הזה מכוון לחמדנות רווח. אם המתווכים מייעצים לכם שהמחיר זול בהרבה ממחיר השוק, אני בהחלט ממליץ לכם להטיל ספק בכך ולהיזהר מדברים שזולים פתאום. לכל דבר יש מחיר.

עבור מתווכים, הסיפור הראשוני של "דיג" אחר נכסים במחירים מציאה ובהנחות מזעזעות... אבל למעשה זה לא נכון, זהו טריק למשוך את תשומת ליבם של קונים ואז להוביל אותם לנכסים אחרים - כבר לא סיפור חדש, אפילו הפך לנוהג בשווקים רבים. או שגם מתווכים מנצלים את הפסיכולוגיה של הקונה של סגירת דירה מהירה כדי להעלות מחירים, "אוכלים" את ההפרש, זה לא נדיר.

ל"מתווכי קרקעות" יש הרבה טריקים בסוף השנה. (צילום: VNT)

בשוק "אזור אפור" שכזה, קונים יכולים להתמודד עם סיכונים בכל עת. כמומחה עם עשרות שנות ניסיון, איזו עצה אתה יכול לתת לקוני דירות?

עסקאות נדל"ן למגורים עדיין מתרחשות מדי יום, הדבר החשוב ביותר עבור קונים הנכנסים לשוק הוא לחקור היטב כדי לזהות את הסיכונים שהם עלולים להיתקל בהם.

בנוגע לחוקיות הנדל"ן, הניסיון מלמד שקונים צריכים לבדוק היטב את הספר האדום והמידע בספר חייב להיות מדויק לפני ביצוע הפקדה. וכמובן, יש לבצע עסקאות באמצעות חברת תיווך בעלת מוניטין, משום שהם בעלי המומחיות הטובה ביותר להבטיח את חוקיות הנדל"ן.

לגבי המחיר, היום לכו לראות דירה א', דירה ב', דירה ג' עם תוכנית קומה כזו, מיקום כזה, סמטה כזו,... אז תוכלו להעריך את המחיר הממוצע באזור הזה בערך מכמה? אם הלקוח יפגוש מתווך מקצועי ובעל ידע שיוכל לייעץ לנו מדוע כדאי לנו לקנות את המיקום הזה, כמה המחיר כאן, איך נראה תהליך העסקה המשפטי?... אז נרגיש יותר בטוחים.

בעסקאות מגורים, מקצועיותו של המתווך חשובה ביותר. מלבד החוקיות והמחיר, כפי שציינתי לעיל, המתווך תמיד מופיע בכל תהליך הלקוח, החל מחיפוש, ביקור בבית ועד ביצוע הליכי הרכישה והמכירה.

אז, כבר מהפגישה הראשונה, באמצעות כמה שאלות, תוכלו לבדוק אם יש להם את המקצוע, מסירות, מבינים את התחום וכו'.

פגישה עם מתווך מקצועי העובד עבור יחידה או מיזם גדול ובעל מוניטין יכולה לעזור ללקוחות למזער את כל הסיכונים בתהליך עסקת קרקע למגורים, מכיוון שאז יחידת התיווך עצמה אחראית לעסקת הלקוח, במקום מתווך עצמאי.

מציאת "הזדמנות בסכנה" בשוק הנדל"ן למגורים

כפי שציינת, עדיין ישנם לקוחות רבים שמזהים את ההזדמנות להשקיע בנדל"ן למגורים. לדעתך, מהו פלח המחירים שקונים יכולים לשאוף אליו בסוף השנה הנוכחית, והאם שוק זה באמת בר קיימא עבור תזרים המזומנים של הקונים?

- קטגוריית המחירים בעת השקעה בנדל"ן למגורים תלויה לחלוטין במימון הזמין של הקונה. מכיוון שבשוק, מלבד יחידות תיווך גדולות המקיימות שיתוף פעולה הדוק עם בנקים, לשאר החברות לרוב אין פתרונות פיננסיים לקוני נדל"ן למגורים.

עבור קרקעות למגורים באזורים פנימיים, פלח המחירים עם העסקאות החזקות ביותר הוא בין 3 ל-6 מיליארד וייטנאמים. לווייטנאמים יש מנטליות של משחק בטוח ולהישאר במקום, אנשים רבים עדיין מעדיפים לגור בבתים על הקרקע. עבור בתים בסמטאות, אופנועים יכולים להיכנס, המחיר הוא כ-100 עד 120 מיליון למ"ר, בית של 50 מ"ר עולה כ-5 מיליארד, בנוי עם 5 קומות, 35-40 מ"ר לקומה, השטח השימושי מגיע גם הוא לכמעט 200 מ"ר.

ההיצע במרכז האנוי כמעט ואין בו תנודות גדולות מכיוון שקרן הקרקע אינה יכולה להתרחב, ועסקאות המגורים במרכז העיר יסתובבו לפי הביקוש. היצע וביקוש תמיד מאוזנים ללא קשר לתנודות בשוק הנדל"ן באופן כללי. כשמישהו רוצה למכור, יהיה מישהו שירצה לקנות ולהיפך.

לדוגמה, כשהתחתנתי לראשונה, רציתי רק לקנות בית של 30 מ"ר, אבל אחרי 3-5 שנים של עשיית עסקים והרווחת הרבה כסף, באופן טבעי רציתי למצוא מקום גדול יותר. בשלב הזה, הייתי רוצה למכור ואז הייתי ממשיך לרצות לקנות. או שאנשים רבים גרים בבית גדול, אבל אם העסק שלהם קשה, הם יכולים למכור את הבית הגדול שלהם ולעבור לבית קטן יותר כדי להשיג הון לעשות עסקים... היצע וביקוש לנדל"ן למגורים תמיד זמינים. אפילו אני גרתי ב-5 בתים.

פלח המחירים בעת השקעה בנדל"ן למגורים תלוי לחלוטין בתקציב הפיננסי של הקונה. (צילום: OH)

האם זה נכון לגבי תחום הקרקעות בפרברים, שהיה פופולרי מאוד גם בקרב משקיעים כמה שנים לפני שהשוק פריח?

לפני כשנתיים-שלוש, משקיעים שהשקיעו בנדל"ן בפרברים נהנו מרווחים חמים, כמו "כשהגאות עולה, הסירה עולה".

עם זאת, אנו רואים לקחים קודמים, בשנת 2010 שוק הנדל"ן בפרברים גדל במהירות אך כאשר הבועה התפוצצה, היא החלה לרדת ומשקיעים רבים התקשו, אף פשטו את הרגל, ומכרו בתים רבים באותה תקופה... מצב זה חזר על עצמו בשנת 2022 ובתחילת 2023, חדשות על מכירה בהפסד כדי לפרוע חוב אשראי היו נפוצות.

לדעתי, כאשר השוק יתאושש, הוא יהיה קודם כל בפלח עם ביקוש אמיתי לדיור כמו דירות ובתים דו-משפחתיים. קרקעות פרבריות יתמודדו עם קשיים רבים יותר לאחר שהאסיפה הלאומית אישרה לאחרונה את חוק עסקי הנדל"ן, אשר "מחמיר" את חלוקת הקרקעות ומכירתן כדי למנוע ספקולציות.

ככל שהתקנות החוקיות משתפרות יותר ויותר, ומקדמות שקיפות בשוק, תחום הקרקעות הפרבריות הופך לפחות ופחות אטרקטיבי בתיקי ההשקעות של הלקוחות.

לסיום, האם יש לך עצה כלשהי לקוני דירות בסוף השנה?

- עצה לקונים היא שאם יש מוצר שעומד בקריטריונים, מתאים לבעל הבית שצריך למכור, מוכן למכור, בעל תנאים משפטיים סטנדרטיים, בעל מימון זמין וכו', אז עליהם לקנות אותו כדי שיוכלו לישון בשקט, בלי לדאוג לגבי ללכת לראות בית היום, ללכת לראות בית מחר, למקד את הזמן הזה בעסקים, ליצור טט שמח וחמים, כי קרקעות למגורים במרכז העיר מעולם לא חוו ירידה במחיר.

תודה רבה!

מָקוֹר: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html