הון ממשיך לזרום בחוזקה לנדל"ן.

עסקי נדל"ן מתלוננים מרות על הידוק האשראי לנדל"ן, אשר עיכב תוכניות עסקיות רבות. עם זאת, בסך הכל, אשראי לנדל"ן עדיין מהווה את החלק הגדול ביותר מסך האשראי המצטבר בכלכלה, ואם הון ימשיך לזרום בחוזקה לענף זה, הסיכונים לטווח ארוך הם עצומים.

הלוואות נדל"ן נמצאות תחת פיקוח הדוק יותר.

עסקי נדל"ן מתלוננים מרה על הקושי בקבלת הלוואות.

מר נגוין קווק הייפ, יו"ר מועצת המנהלים של חברת הנדל"ן הגלובלית ויו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם (VACC), הצהיר כי בנקים גדולים (כולל ארבעת הגדולים) מסרבים להעניק אשראי לפרויקטים חדשים, או שהם בררנים מאוד לגבי פרויקטים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי. עם צווארי בקבוק במימון המונעים מעסקים ליישם פרויקטים, 2026 צפויה להיות שנה סוערת ביותר עבור שוק הנדל"ן.

עסקים רבים אחרים דיווחו גם כי הקושי בגישה לאשראי משפיע לא רק על פרויקטים מסחריים יוקרתיים של דיור, אלא על כל המגזרים, כולל דיור ציבורי. לדברי עסקי דיור ציבורי, הבנקים מסרבים בנימוס להעניק הלוואות מחבילת ההלוואות לדיור ציבורי בסך 145,000 מיליארד דונג וייטנאמי משום שהריבית נמוכה מדי (6.1% לשנה), בעוד שריבית הפיקדונות בשוק עלתה ל-7-8% לשנה, מה שאומר שבנקים יספגו הפסדים אם יעניקו הלוואות.

נכון לעכשיו, פחות מ-5% מחבילת האשראי בסך 145 טריליון דונג וייט להלוואות לדיור ציבורי חולקה, למרות שיושמה במשך שלוש שנים. בינתיים, גם חלוקת חבילת האשראי להלוואות לצעירים מתחת לגיל 35 מוגבלת.

לדברי גב' הא טו ג'יאנג, מנהלת מחלקת האשראי למגזרים כלכליים (בנק המדינה של וייטנאם), היקף התשלום של תוכנית ההלוואות לצעירים מתחת לגיל 35 הגיע לכ-9,600 מיליארד וונד (עלייה של כ-2,000 מיליארד וונד בהשוואה לסוף שנת 2025), כולל 8,100 מיליארד וונד למשקיעים ב-53 פרויקטים; וכ-1,500 מיליארד וונד לרוכשי בתים ב-36 פרויקטים. היקף התשלום עבור הלוואות לצעירים מתחת לגיל 35 לרכישת דיור ציבורי הגיע לכ-259 מיליארד וונד.

למרות שבנקים מסחריים טוענים שאינם מהדקים את האשראי לנדל"ן ועדיין מממנים פרויקטים טובים, בהינתן הון מוגבל ומגבלות אשראי רבעוניות, עליהם להקצות כספים בזהירות רבה. בהתאם לכך, למעט פרויקטים "אחוריים", ההון יתרכז במגזרים בעלי עדיפות גבוהה ובטוחים ביותר כדי לזכות בחסד עם רשויות הרגולציה.

לדברי הכלכלן ד"ר לה שואן נגיה, שוק הנדל"ן הוא מחזורי, אך בטווח הארוך, הוא אינו מהווה סיכון ואף בטוח מאוד משום שהוא קשור קשר הדוק לפעילות הבנקים. רוב הבטוחות של הבנקים הן נדל"ן, ולכן לא סביר שמחירי הנדל"ן ירדו בחדות.

מומחה זה טען גם כי נדל"ן הוא מגזר בעל השפעות גמישות גבוהות והציע כי הבנק הממלכתי של וייטנאם ימשיך ליישם מדיניות להזרמת הון לשוק זה כדי להבטיח את פעילותו היעילה. על הממשלה לשלוט בקצב עליות המחירים, במקום להדק את האשראי למגזר זה.

הון ממשיך לזרום בחוזקה לנדל"ן.

בעוד שעסקי נדל"ן מתלוננים על קשיים בגישה להון, מומחים רבים ונציגי האסיפה הלאומית מציינים כי במציאות, אשראי בנקאי עדיין זורם בעיקר לנדל"ן, וזה גורם לתוצאות שליליות רבות על הכלכלה.

לדברי מר נגוין נגוק באו, מנכ"ל Wigroup, ברבעון הראשון של 2026, האשראי המסחרי והתעשייתי נטה לרדת, בעוד שהכסף המשיך לזרום בחוזקה לנדל"ן ולבנייה. למרות שנתונים מראים שהאשראי החקלאי המשיך לצמוח היטב יחד עם אשראי נדל"ן, לא ניתן לשלול את האפשרות שהכסף הזה "יעקף את החוק" (לקיחת הון לרכישת קרקעות לפיתוח חקלאי, אך בפועל השקעה בנדל"ן חקלאי).

מומחה זה טוען כי הליקויים במבנה האשראי הם שורש הלחץ המתמשך על הנזילות על מערכת הבנקאות, כמו גם חוסר היציבות של שיעורי הריבית. לכן, צעדי התמיכה בנזילות של הבנק המרכזי של וייטנאם (דרך ערוץ OMO) מטפלים רק בתסמינים, ולא בשורש הבעיה.

דוחות כספיים של בנקים בשנת 2025 מראים כי בבנקים רבים, הלוואות נדל"ן מהוות 30-50% מסך יתרות הלוואות הנדל"ן. נתון זה אינו שלם, מכיוון שבבנקים רבים, הלוואות לרכישת דירה אישית אינן כלולות במלואן ביתרת האשראי לנדל"ן.

לכן, על הנייר, אשראי לנדל"ן מהווה כ-23-25% מסך ההלוואות הקיימות במערכת כולה, אך המספר בפועל כנראה גבוה בהרבה. כאשר יותר מרבע מהאשראי של המשק זורם לנדל"ן, הגישה להון עבור מגזרים אחרים מצטמצמת באופן טבעי. זו גם הסיבה לכך שעסקי הייצור מתקשים.

על פי נתונים של לשכת המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI), מבין 500 המפעלים הפרטיים הגדולים ביותר בווייטנאם, יותר מ-50% מההכנסות מגיעות ממימון ונדל"ן, בעוד שתעשיית העיבוד והייצור מהווה חלק קטן.

על פי מומחים כלכליים, תיאורטית, יש צורך להדק את האשראי לנדל"ן יוקרתי ומתן עדיפות להלוואות לפרויקטים של דיור ציבורי ודיור בר השגה. עם זאת, במציאות, קשה מאוד להשיג זאת מכיוון שבנקים רבים מכוונים בעיקר לפלח הנדל"ן היוקרתי. אם מצב זה יימשך, הסיכונים לכלכלה יגדלו.

בנאום בדיון החברתי-כלכלי של האסיפה הלאומית מוקדם יותר השבוע, הביע הנציג לה הואנג אן (ג'יה לאי) "דאגה מיוחדת" מהנושא. לדברי הנציג, בווייטנאם, רוב האשראי זורם לנדל"ן ספקולטיבי, מה שמעלה את מחירי הבתים, ומקשה על צעירים לקנות בית גם לאחר 30 שנות עבודה קשה.

על פי נתונים שהציג הנציג הואנג אנה, יתרת האשראי של כל 35 הבנקים המסחריים מראה כי הלוואות הנדל"ן גדלו ב-132% ב-4 שנים, מ-1,955,000 מיליארד דונג וייט בשנת 2021 ל-4,541,000 מיליארד דונג וייט בשנת 2025, פי 2.4 מקצב הצמיחה של האשראי התעשייתי. היקף האשראי לנדל"ן בשנת 2025 גדול פי 1.81 מאשראי תעשייתי ופי 5.3 מאשראי חקלאי, ייעור ודיג.

יתר על כן, נדל"ן ובנייה לבדם מהווים 27.4% מסך האשראי של המערכת. מה שמדאיג במיוחד את מר הואנג אן הוא שבשנים 2024-2025 בלבד, האשראי לנדל"ן צפוי לזנק ב-37.6%, בעוד שהאשראי התעשייתי יגדל רק ב-9.4%. בטענה שחלק גדול מהאשראי "קשור" לנדל"ן, הציע חבר הקונגרס הואנג אן שהממשלה תשלוט באשראי ספקולטיבי לנדל"ן באמצעות מנגנוני שוק, תוך הימנעות מצווים מנהליים.

בינתיים, פרופסור חבר ד"ר נגוין הואו ​​הואן, סגן יו"ר הסוכנות המבצעת של מרכז הפיננסים הבינלאומי של הו צ'י מין סיטי, הצהיר כי הביקוש להון לצמיחה הוא עצום, בעוד שההון הזמין מוגבל. לכן, על הבנקים לתעדף הקצאת הון למגזרים בעלי עדיפות.

בהקשר זה, מומחים ממליצים שעסקים – ולא רק עסקי נדל"ן – צריכים לגוון את ערוצי גיוס ההון שלהם ולהפחית את תלותם באשראי בנקאי. מר הואן צופה שמרכז הפיננסים הבינלאומי של הו צ'י מין סיטי יהווה ערוץ הון חדש לכלכלה ולקהילת העסקים בתחום הנדל"ן. מומחה זה מציע כי טוקניזציה של נכסים ריאליים לגיוס הון היא גישה חדשה שעסקי נדל"ן צריכים לשקול.

עסקי נדל"ן צריכים לגוון את ערוצי גיוס הכספים שלהם.

- ד"ר קאן ואן לוק, חבר המועצה המייעצת למדיניות של ראש הממשלה

מגזר הבנייה והנדל"ן מהווה כ-10% מהתמ"ג של המדינה, הרמה הגבוהה ביותר בתשע השנים האחרונות, ויש לו השפעה אדוות על מגזרים כלכליים רבים אחרים. עם זאת, ההסתמכות המוגזמת של עסקי נדל"ן על אשראי בנקאי מהווה סיכונים משמעותיים הן לעסקים עצמם והן למערכת הפיננסית.

בשנת 2025, צפוי כי האשראי לעסקי נדל"ן יגדל בקצב מהיר יותר מקצב הצמיחה הכלכלית הכולל (22%), כאשר האשראי לעסקי נדל"ן יגדל ב-28% ומהווה כיום כ-44% מכלל הלוואות הנדל"ן.

עם פיקוח הדוק יותר על אשראי בנדל"ן, גישתם של עסקים להון עשויה להיות מוגבלת יותר ויותר. שלא לדבר על כך, שעלות ההלוואות עולה.

כדי להפחית את התלות באשראי בנקאי, עסקי נדל"ן צריכים לגוון את ערוצי גיוס ההון שלהם, במיוחד באמצעות אג"ח קונצרניות, השקעות זרות ישירות וקרנות השקעה בנדל"ן. הממשלה צריכה גם להפעיל במהירות את קרן הדיור הלאומית ואת קרנות הדיור המקומיות.

עסקי נדל"ן עצמם חייבים להכיר בצורך לבנות מחדש את פעילותם, לשלוט בסיכוני תזרים מזומנים ולהגביל השקעות מגוונות. איזון בין מקורות הון שונים - החל באשראי, אג"ח, הון עצמי ועד השקעות בינלאומיות - יסייע לעסקים לשפר את עמידותם לתנודות בשוק.

מקור: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html