הביקוש לדיור הולך וגדל.
נתוני סקר של ארגוני מחקרי שוק מראים שבשנים האחרונות מספר הדירות בשטח של 45-70 מ"ר הפך נדיר יותר ויותר. פרויקטים חדשים רבים מתמקדים בפיתוח דירות גדולות במחירי מכירה גבוהים כדי למקסם את הרווחים, מה שמקשה על צעירים, עובדי מדינה, אינטלקטואלים ומשפחות קטנות גישה לדיור.
אחת הסיבות שזוהו היא הרגולציה על בקרת אוכלוסייה בפרויקטים. בהתאם לכך, בעת אישור תכנון, גוף הניהול מבסס לעתים קרובות את החלטותיו על יעדי אוכלוסייה כדי לקבוע את היקף הבנייה, התשתיות הטכניות, התשתיות החברתיות וצפיפות האוכלוסייה. לכן, משקיעים רבים נאלצים להפחית את מספר הדירות הקטנות ולהגדיל את גודלן של הדירות הגדולות על מנת "לשמור" על יעד האוכלוסייה במסגרת המגבלות שאושרו.
ראוי לציין כי השיטה הנוכחית לקביעת האוכלוסייה בבנייני דירות ביישובים רבים עדיין מיישמת בעיקר גישה מכנית, הממקמת ממוצע של מספר הנפשות בדירה, ללא סטנדרט משותף. לדוגמה, בהאנוי , בהתבסס על החלטה מס' 39/2026/QD-UBND מיום 1 באפריל 2026, המתקנת ומשלימה כמה סעיפים בהחלטה מס' 34/2024/QD-UBND מיום 27 במאי 2024, קובעת העיר: דירת חדר שינה אחד בשטח שמיש של 25-45 מ"ר נחשבת כאדם אחד; דירת שניים או שלושה חדרי שינה בשטח שמיש של מעל 40-55 מ"ר נחשבת כ-2 נפשות; דירה בשטח שמיש של מעל 55-70 מ"ר נחשבת כ-3 נפשות; ודירה בשטח שמיש של מעל 70-77 מ"ר נחשבת כ-4 נפשות.
בהו צ'י מין סיטי, על פי החלטה מס' 32/2025/QD-UBND, שנכנסה לתוקף החל מ-9 בינואר 2026, התקנות קובעות: דירות עם חדר שינה אחד הן בשטח של 25-56 מ"ר , דירות עם 2 חדרי שינה הן בשטח של 56-96 מ"ר , ודירות עם 3-4 חדרי שינה הן בשטח של 96-160 מ"ר או יותר...
לדברי לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, ב-10 השנים האחרונות, המגמה של "הגדלת גודל משק הבית ל-1-3 נפשות, בעיקר עקב חוסר רצון להתחתן ולהביא ילדים לעולם, ולחצי החיים ועלויות המחיה הגבוהות, הובילה לשיעור פריון של 1.91 ילדים בלבד לאישה בשנת 2024, נמוך מרמת התחלופה של 2.1 ילדים לאישה. דבר זה, יחד עם המגמה של אנשים החיים זמן רב יותר, הביא להזדקנות מהירה של האוכלוסייה".
בעוד שבשנת 2009 היו במדינה 7.45 מיליון קשישים, מספר זה צפוי לעלות ל-16.1 מיליון עד תחילת 2025, ולהוות למעלה מ-16% מהאוכלוסייה הלאומית. יחד עם זאת, ישנה מגמה גוברת של "משפחות מורחבות" שחיות בצפיפות באותו אזור או פרויקט, אך עם חללים, בתים או דירות נפרדים; ועלייה משמעותית במספר הרווקים, זוגות צעירים ללא ילדים, או משפחות קטנות עם פחות דורות...
"לכן, קביעת אוכלוסיית בנייני דירות באמצעות שיטת חישוב אוכלוסייה נוקשה תגדיל את מספר 'הדירות הגדולות' בפרויקטים חדשים, המתאימות רק לצרכים של פלח של אנשים בעלי הכנסה גבוהה. כאשר מיושמים על פרויקטים של דירות בטווח הבינוני, קיום 'דירות גדולות' רבות אינו מתאים לצרכים וליכולות הכלכליות של רוב האנשים בעלי הכנסה ממוצעת ונמוכה, וצעירים שרק מתחילים את הקריירה שלהם", ניתח מר לה הואנג צ'או.
אנחנו צריכים גישה גמישה ומעשית.
לדברי מומחים, במקום לחשב אוכלוסייה בצורה נוקשה על סמך מספר הדירות, יש לפתח מערכת נתוני אוכלוסייה ומודל חיזוי מדעיים יותר. קביעת האוכלוסייה צריכה להתבסס על גורמים מרובים כגון גודל הדירה, מספר חדרי השינה, סוג המגורים, מאפיינים אזוריים ומגמות דמוגרפיות. זה יאפשר לעסקים לפתח מוצרים במחירים נוחים יותר, תוך הבטחת גודל אוכלוסייה כולל מתאים.
ישנם מומחים המציעים ליישם שיטת חישוב אוכלוסייה המבוססת על שימוש בפועל. לדוגמה, דירת סטודיו או דירת חדר אחד ניתנת לחישוב עבור 1-2 אנשים; דירת שני חדרי שינה עבור 3-4 אנשים; וניתן ליישם מקדם גבוה יותר על דירות גדולות יותר.
בנוסף, צפיפות האוכלוסייה צריכה להיות קשורה ליכולת התשתית של האזור. אם באזור יש מערכת תחבורה טובה, בתי ספר, מתקני בריאות ומרחבים ציבוריים, אזי יכולה להיות גמישות רבה יותר במבנה הדירות.
"חשוב מאוד לעבור מהגישה של 'הגבלת דירות קטנות כדי להפחית את צפיפות האוכלוסייה' לגישה של פיתוח תשתיות עירוניות באופן מקיף. כי אם תשקיעו בתשתיות כראוי, הגדלת מספר הדירות הקטנות והבינוניות תתרום לפתרון בעיית הדיור עבור רוב האנשים מבלי להפעיל לחץ רב מדי על העיר", אמר טראן נגוק צ'ין, יו"ר איגוד התכנון והפיתוח העירוני של וייטנאם.
ד"ר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם - חולק את אותה דעה ומאמין כי יש צורך לפתח סט של קריטריונים לסיווג דירות לפי שטח ותפקוד, על מנת להחיל מקדם אוכלוסייה מתאים יותר; ולהשלים במהירות את מסד הנתונים המקושר של אוכלוסייה ודיור בין מגזרי הבנייה, התכנון והמשטרה, על מנת להפוך את תחזיות האוכלוסייה למדויקות יותר.
בהתבסס על כך, יישובים יכולים להקצות באופן יזום יעדי אוכלוסייה המתאימים לכל אזור, תוך הימנעות ממצב של החלת נוסחה אחת על כל הפרויקטים. בנוסף, פיתוח דירות קטנות צריך להיות מלווה בתקנים מחמירים בנוגע לעיצוב, איכות חיים ושירותים ציבוריים כדי למנוע את הסיכון של היווצרות אזורי מגורים צפופים וחסרי מרחב מחיה קהילתי.
במקביל, הממשלה צריכה להמשיך ולבנות מנגנונים לעידוד עסקים לפתח דירות בטווח הביניים באמצעות מדיניות מועדפת בנושאי קרקע, אשראי, הליכי השקעה וכו', משום שהביקוש הגדול ביותר בשוק כיום הוא לדירות במחירים נוחים לבעלי הכנסה בינונית. כדי להגדיל את ההיצע בפלח זה, יש צורך להסיר בו זמנית צווארי בקבוק משפטיים, תכנוניים וקובעי אוכלוסייה.
מקור: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html
תגובה (0)