המגמה של שיפוץ בנייני משרדים ומלונות לדירות שירות

[מודעה_1]

השוק מעולם לא היה חם יותר

עם המגמה של התמקדות במציאת עבודה באזורים עירוניים ובערים גדולות, גם הביקוש לדיור עולה. בינתיים, עם היצע הדירות הזולות המחסור ביותר, לאנשים רבים אין מספיק יכולת כלכלית לרכוש דירות במחיר בינוני. לכן, שוק השכירות, הכולל מוצרים כמו דירות ודירות שירות המשרתות עובדים בעלי הכנסות של כ-20 מיליון וונד, נמצא תמיד במצב של "מחסור בחדרים".

אפילו בתקופה בה "גל" הנכסים החוזרים שטף את הו צ'י מין סיטי, וגרם למקומות רבים לתלות שלטי "להשכרה", משרדים רבים נפלו למצב של ריקנות, אך מחירי הדירות להשכרה עדיין עלו מעט. דוח הרבעון השני של 2023 של Batdongsan.com.vn הראה גם כי קצב הצמיחה של שולי הרווח (כולל שיעור עליית המחירים + תשואת השכירות) בעת השקעה במגזר הדירות עולה ב-97% בהשוואה לתחילת 2015, יציב יותר מאשר אפיקי השקעה אחרים כמו מניות, זהב, חסכונות או מטבע חוץ...

מגמה של שיפוץ בנייני משרדים ומלונות לדירות שירות תמונה 1 — דירות שירות מושכות אליהם אנשים רבים שאין להם את המשאבים או את הצורך לקנות בית.

על פי הסקר, בנייני דירות שירות רבים ברובעים המרכזיים של הו צ'י מין סיטי, כגון פו נואן, בין טאן, טאן בין, רובע 10, רובע 11..., בעלי שיעורי תפוסה של מעל 80%, ואף חלק מפרויקטי ההשכרה הגיעו לשיעור תפוסה של 100%. שיעור התפוסה של דירות שירות קטנות בהו צ'י מין סיטי עלה בחדות לאחרונה ונוטה לעלות בחודשי הקיץ, כאשר התלמידים מתכוננים לשנת הלימודים.

לנוכח מגמה זו, בעודם ממתינים לשיפור הכלכלה , בעלי מבנים רבים שפעלו בעבר כהשכרות משרדים או מלונות שינו כיוון וממשיכים בהליכים להסבתם לדירות שירות. דירות שירות בסגנון סטודיו אלו מושכרות לרוב עם ריהוט מלא, כאשר המחירים נעים בין 6 ל-12 מיליון וונד לחודש, בהתאם לאזור.

עם שטח קטן יותר מדירה רגילה, לסוג זה יש יתרון של זולות וקרובות יותר למרכז. הופעתן האחרונה של דירות שירות הפכה למתחרה למשקיעים שקונים דירות בפרברים להשקעה בשכירות.

המגמה של שיפוץ בנייני משרדים ומלונות לדירות שירות תמונה 2 — בעלי בניינים רבים משלבים משרדים עסקיים בקומה הראשונה ודירות בקומות העליונות.

חלק מהסוכנים אמרו שאנשים רבים מוכנים לוותר על שטח, אוורור ותשתיות כדי לבחור לשכור דירות שירות ליד המרכז במקום דירות פרבריות באותו מחיר. לכן, יותר ויותר בניינים עוברים הסבה למודל זה להשכרה, מה שמביא תזרים מזומנים במקום להשאיר את כל בניין המשרדים ריק ומחכה לשוכרים.

בנוסף, חלק מבעלי הבניינים שילבו השכרת משרדים ומטה בקומות הראשונה והשנייה של הבניין, בעוד שהקומות העליונות הוסבו לדירות שירות להשכרה במגוון סוגים, החל מדירות בינוניות ועד יוקרתיות, עם אזורים ומתקנים שונים.

יש לחשב בקפידה את עלויות ההשקעה

על פי מחקרים, ההכנסה מהשכרת דירות שירות אינה נמוכה, אך יציבה מאוד. בהשוואה לחדרים רגילים בעלי אותו שטח, מחיר השכירות של דירות שירות גבוה בדרך כלל פי 1.5-2 לפחות לחדר. במיוחד עבור משקיעים שיודעים כיצד לנצל את השטח, להגדיל את הוצאות התשתיות ולהתאים שירותים, המחיר יכול לעלות עוד יותר.

עם זאת, הניהול והתפעול, וחישוב ההכנסות וההוצאות עבור סוג זה של דירות שירות, יהיו מסובכים יותר מאשר עבור חדרים להשכרה זולים. אנשי עסקים חייבים לדעת כיצד לנהל באופן שיטתי וצמוד משלב החוזה ועד לשלבי התפעול והפרסום כדי לייעל את ההכנסות בעת השקעה בסוג זה.

מכיוון שלמרות שכיום דירות שירות פופולריות ומבוקשות מאוד על ידי אנשים רבים, חלק מהמשקיעים ספגו הפסדים בעת הסבה לסוג זה. כמו סיפורו של מר נגוק אן (בין טאן), שהסב את מודל המלון שלו לשיפוץ לדירות שירות להשכרה.

בהתחלה, עקב חוסר ידיעה כיצד לנהל את מודל ההשכרה לטווח ארוך, יחד עם פרסום לקהל היעד הלא נכון, יחד עם הלחץ מהלוואה של כמעט 2 מיליארד וונד לשיפוץ המודל, הוא היה אומלל כמעט בשנה הראשונה של ההמרה. לאחר יותר משנה של הפסדים, בתמיכת חברים כדי למצוא את הדרך החלקה ביותר להפעיל את ההשכרה, קומפלקס הדירות של מר נגוק אן היה מלא ב-80%, והכניס הכנסה חודשית של כמעט 300 מיליון וונד.

מגמה של שיפוץ בנייני משרדים ומלונות לדירות שירות תמונה 3 — למלונות ולבנייני משרדים יש יתרון של חניה תת קרקעית, מעליות ומערכות כיבוי אש.

עם זאת, לא לכולם יש מזל כזה, כמו במקרה של מר הייאו (בין טאן), מכיוון שלא הבין היטב את השוק, הוא וחבריו גייסו הון כדי לשכור מבנים רבים ולשפץ אותם לדירות שירות להשכרה. אך בשל הון ההשקעה הגדול וריבית על הלוואות בנקאיות, דירות השירות שמר הייאו שכר לא היו במחיר תחרותי בהשוואה לדירות באותו מיקום.

בעוד שבבין טאן מושכרות דירות בשטח של יותר מ-50 מ"ר תמורת כ-7 מיליון וונד לחודש, דירת השירות של מר הייאו מפורסמת להשכרה תמורת 6 מיליון וונד לחודש. כאשר כוללים דמי שירות, חשמל ומים במחירים גבוהים יותר מאשר דירות מסוג זה, התחרותיות של סוג זה הולכת לאיבוד, מה שמקשה עליו למלא את דירותיו ביותר מ-60% במשך חודשים רבים. זה מוביל לחוב הולך וגדל מכיוון שההכנסה יכולה לכסות רק הוצאות, ריבית ושכר דירה.

עם זאת, צוין כי באזור זה, דגמים רבים של דירות שירות מושכים שוכרים רבים עם שיעורי תפוסה שתמיד קרובים ל-100%. לרוב מדובר בדירות שירות אך במחירים נוחים, מחירי השכירות נעים בין 4-5 מיליון וונד לחודש, זולים משמעותית מדירות באותו אזור.

עם פוטנציאל לרווחיות גבוהה אם יתנהל היטב ועם חישוב עלויות זהיר, מודל דירות השירות מופיע יותר ויותר. ביניהם, בעלי מלונות רבים ובעלי בנייני משרדים להשכרה לא יכלו לשאת את המצב של חוסר הכנסות בתקופה האחרונה עקב גורמים רבים. עם היתרון של בניינים קיימים, אלו יהיו מתחרים חזקים בשוק השכירות בתקופה הקרובה, כאשר יוכלו לקצץ בעלויות השכירות של הבניין.

[מודעה_2]
מָקוֹר