הגורם המכריע להצלחתה או כישלונה של מדיניות מס הנדל"ן השנייה

[מודעה_1]

מחירי הנדל"ן בווייטנאם לא רק "רוקדים" בשוק, אלא גם "משתנים" על הנייר והספרים. כאשר המספרים אינם עקביים, יהיה קשה למסות נדל"ן משני בצורה יעילה.

יותר ויותר אנשים מחזיקים בבעלותם של בתים שניים, אך הם אינם חייבים במס (תמונה להמחשה)

יותר ויותר אנשים מחזיקים בבעלותם בתים שניים. (תמונה להמחשה)

בנייה מוקדמת של מאגר נתונים לאומי בנושא נדל"ן

לגבי מס הנדל"ן השני עדיין ישנן דעות רבות לגבי שיעור המס, הנושאים הרלוונטיים, היקף ההשפעה... עם זאת, ישנה סוגיה אחת שרוב העסקים והמומחים מסכימים עליה, והיא הצורך במאגר נתונים לאומי על שוק הנדל"ן. זה יהיה הגורם המכריע בהצלחת או כישלון מדיניות המס ויש לתת לו עדיפות.

ד"ר טראן שואן לואונג (האוניברסיטה הלאומית לכלכלה ) אישר כי ללא מערכת מסד נתונים של שוק, מדיניות המס לא תהיה יעילה ואף תגרום לחוסר איזון חברתי וחוסר יציבות.

"מקורות נתונים שקופים מהמדינה יהוו בסיס להערכת שווי נדל"ן אובייקטיבית ומדויקת, שמהם המיסוי החדש יכוון לנושאים הנכונים וישיג את המטרה של ויסות השוק", הצהיר מר לואונג.

המומחה הזה הדגיש גם כי מדינה שרוצה לנהל את כלכלתה חייבת להיות בעלת מערכת מסדי נתונים של מידע על הכנסות ונכסים של אנשים. מערכת זו מיושם מזה זמן רב בעולם .

בניית מאגר נתונים לאומי על שוק הנדל"ן תהיה הגורם המכריע בהצלחתה או כישלונה של מדיניות מס הנדל"ן השנייה.

"כדי לממש את מערכת מסדי הנתונים הלאומית על שוק הנדל"ן, נדרשת השתתפות בו זמנית של משרדים וסניפים רבים. זוהי לא רק אחריות משרד הבינוי , אלא גם משימתם של הלשכה הכללית לסטטיסטיקה (משרד התכנון וההשקעות), משרד האוצר, משרד משאבי הטבע והסביבה...", הוסיף מר לואונג.

ד"ר נגוין טרי הייאו, מנהל המכון למחקר ופיתוח של שוקי הפיננסים והנדל"ן הגלובליים, אמר גם כי להערכת שווי נדל"ן בווייטנאם עדיין יש חסרונות רבים. אם לא ניתן לקבוע את המחיר הסטנדרטי, מיסוי כמעט בלתי אפשרי.

באופן דומה, מר טראן וו, מנהל עסקי של חברת DHCONS Construction Joint Stock, ציין כי העדיפות העליונה שמשרדים וסניפים צריכים ליישם היא בניית מערכת מסד נתונים לאומית על שוק הנדל"ן. לא רק שזה משפיע על מדיניות המס, זהו גם גורם מהותי הקובע את היתכנותן של סדרה של תקנות אחרות, כולל מחירי הקרקע - "בעיה" שגורמת לכאבי ראש לענף הנדל"ן.

"מסד הנתונים הלאומי על שוק הנדל"ן יכול להיחשב כ'פרויקט המאה'. אם יושלם, וייטנאם תהיה אחת המדינות הבודדות בדרום מזרח אסיה שיוכלו לעשות זאת", טען מר טראן וו.

מתקשים לאסוף נתונים

לדברי מר נגוין טרי הייאו, בווייטנאם, מחיר רכישת הבית בחוזה ומחיר העסקה בפועל הם שני מספרים שונים "כמו שמיים וארץ". זה ההפך הגמור בהשוואה לארה"ב - שם מידע על מחירי מכירה כמעט בלתי אפשרי "לבישול".

"כאשר אמריקאים לווים כסף לרכישת בית, חברות ביטוח ושמאים יחקרו בקפידה את חוקיות הנכס ואת ערךו. הנתונים יימסרו לאחר מכן לבנק לאימות נוסף, ולאחר מכן לשלב התשלום. לאחר שעברו כל כך הרבה סינונים, קשה מאוד לזייף את מחיר הבית", אמר מר הייאו.

במקרה שאנשים קונים בית עם כסף זמין, עליהם להצהיר על כך לרשות המסים. יחידה זו תשלח מישהו להעריך מחדש את שווי הנדל"ן כדי לוודא שהמס שולם בצורה נכונה ומלאה.

בעיקרון, בעסקאות נדל"ן בארה"ב, תמיד יש צד שלישי שרושם וקובע את הערך באופן עצמאי. זה גם מונע הונאות מחירים וגם מסייע בעדכון מידע עבור מערכת מסדי הנתונים הלאומית.

בווייטנאם, איסוף מידע על השוק, ובמיוחד מחירי מכירה, הוא האתגר הקשה ביותר בהשלמת מסד הנתונים הלאומי. אפילו עסקים בעלי ניסיון רב שנים בהערכת קרקעות מתקשים בכך.

מר נגו ג'יה קואנג, מנהל חברת הערכה ופיקוח וייטנאם בע"מ (VAI), שיתף סיפור אמיתי ואמר כי בשוק המשני, רוב המחירים המצוינים בחוזה תמיד נמוכים מהערך בפועל ונמוכים ממחיר הקרקע. זוהי דרך עבור מוכרים להפחית התחייבויות כספיות, ובמיוחד מס הכנסה אישי.

כאשר המספרים הרשומים בחוזה הם בעיקר "וירטואליים". מקורות האיסוף והמתן של מידע שוק הם רק ערוצים ספורים כגון משרד רישום המקרקעין; יחידות וארגונים המבצעים מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע; יחידות וארגונים המוכרים נכסים במכירה פומבית; רצפות מסחר, עסקי נדל"ן...

במציאות, ניתן לאסוף מקורות מידע על מחירי נדל"ן רק מלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, ליחידות אלו אין נתונים דיגיטליים, כך שהחיפוש הוא בעיקר ידני, והצוות מנוסה לרוב. לכן, העיבוד אורך זמן רב ויש בו שגיאות פוטנציאליות רבות.

מר וו אן טואן, סגן מנהל מחלקת רישום מקרקעין ונתוני מידע (משרד משאבי הטבע והסביבה), אמר כי נכון לספטמבר 2024, מסד הנתונים של הקרקעות שנבנה על ידי הממשלה המרכזית השלים נתונים המורכבים מ-4 רכיבים, כולל נתונים על מסגרת מחירי הקרקעות. באשר ליישובים, נכון לעכשיו, רק 300 מתוך 705 יחידות ברמת המחוז השלימו את בניית מסד הנתונים של מחירי הקרקעות.

בתגובה להתקדמות בניית מסד נתונים של קרקעות ברחבי הארץ, אמר מר טואן כי מערכת המידע טרם הושלמה ולא עמדה בדרישות כפי שהורה הממשלה.

בעבר, פרסמה הממשלה את החלטה מס' 37/NQ-CP, הקובעת את המטרה של השלמת בנייתו של מסד נתונים דיגיטלי ומערכת מידע קרקעית לאומית, מרכזית, מאוחדת, סינכרונית, רב-תכליתית ומקושרת, עד שנת 2025.

מס הנדל"ן השני יתרום לבניית שוק בריא, יציב ושקוף. זה קשה, אך לא בלתי אפשרי, אם הבסיס בנוי על מאגר נתונים לאומי.

[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html