आसमान छूती आवास कीमतें: अमीर ज़मीन पर काबिज़ हैं, युवा... चिंताएं

(सीएलओ) वियतनाम के रियल एस्टेट बाजार में अभी भी विकास की काफी संभावनाएं और गुंजाइश है, लेकिन इसमें बुलबुले का खतरा छिपा हुआ है, क्योंकि आवास की कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं, जो वास्तविक आय से कहीं अधिक है और उन लोगों के बीच की खाई को चौड़ा कर रही है, जिनके पास रियल एस्टेट है और जिनके पास घर नहीं है।

अमीरों के पास ज़मीन है, युवाओं के पास... चिंताएँ

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) की रिपोर्ट के अनुसार, वियतनामी रियल एस्टेट बाजार तेजी से अपनी महान और महत्वपूर्ण भूमिका प्रदर्शित कर रहा है, तथा लोगों, निवेशकों और नीति निर्माताओं से विशेष ध्यान आकर्षित कर रहा है।

सामान्य सांख्यिकी कार्यालय (अब सामान्य सांख्यिकी कार्यालय, वित्त मंत्रालय ) के अनुसार, हाल के वर्षों में देश के कुल सकल घरेलू उत्पाद में निर्माण और रियल एस्टेट उद्योग का औसत योगदान लगभग 10% रहा है। इसमें से, रियल एस्टेट उद्योग का प्रत्यक्ष योगदान लगभग 3.5% है, जो सकल घरेलू उत्पाद की वृद्धि में औसतन लगभग 0.5 प्रतिशत अंकों का योगदान देता है।

हालाँकि, वियतनाम के सकल घरेलू उत्पाद में निर्माण और रियल एस्टेट उद्योग का औसत योगदान क्षेत्र के अन्य देशों की तुलना में केवल 50% है।

आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन ने आवास की कीमतों को बढ़ा दिया है, खासकर बड़े शहरों में अपार्टमेंट की। (फोटो: सीपी)

कुल आर्थिक परिसंपत्तियों की तुलना में अचल संपत्ति का आकार केवल लगभग 21% तक ही पहुँच पाया है - जो विकसित देशों की 35% की दर से काफ़ी कम है। इस प्रकार, मध्यम और दीर्घावधि में बाज़ार में अभी भी विकास की काफ़ी गुंजाइश है।

हालाँकि, वर्तमान विकास प्रक्रिया में अस्थिरता के कई संकेत दिखाई दे रहे हैं, खासकर उत्पाद संरचना और बहुसंख्यक लोगों की भुगतान क्षमता के बीच असंतुलन। पिछले तीन वर्षों में, हालाँकि आवास आपूर्ति में वृद्धि हुई है, लेकिन इसका अधिकांश भाग उच्च-मूल्य वाले उच्च-स्तरीय खंड में केंद्रित है और मुख्य रूप से सट्टेबाज़ी सहित निवेश आवश्यकताओं को पूरा करता है।

उपनगरीय इलाकों में भी, जहाँ किफायती आवास की माँग पूरी होने की उम्मीद है, वास्तविक बिक्री मूल्य अभी भी लोगों की औसत आय से कहीं ज़्यादा हैं। इस बीच, बाज़ार की वास्तविक माँग अभी भी किफायती आवास क्षेत्र में ही केंद्रित है।

आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन ने आवास की कीमतों, खासकर बड़े शहरों में अपार्टमेंट की कीमतों को बढ़ा दिया है और एक नया मूल्य स्तर स्थापित कर दिया है जो आय वृद्धि दर से कहीं अधिक है। इससे न केवल लोगों की आवास तक पहुँच सीमित हो रही है, बल्कि मूल्य बुलबुले के बनने का खतरा भी पैदा हो रहा है।

लोगों के लिए घर का मालिक होना लगातार मुश्किल होता जा रहा है। लगभग 5 अरब वियतनामी डोंग (VND) की लागत वाले दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट के लिए, 5 करोड़ वियतनामी डोंग (VND) प्रति माह कमाने वाले परिवार को अगर अपनी सारी कमाई घर खरीदने में खर्च कर दी जाए, तो लगभग आठ साल लगेंगे, और अगर वे आवास की लागत अपनी आय के एक-तिहाई से अधिक न होने के सिद्धांत का पालन करते हैं, तो उन्हें 25 साल तक का समय लग सकता है।

यहाँ तक कि कम आय वालों के लिए सामाजिक आवास भी अब "सस्ता" नहीं रहा। 60 वर्ग मीटर के एक अपार्टमेंट की कीमत लगभग 1.5 अरब वियतनामी डोंग है, जिसका मतलब है कि नियमों के अनुसार अधिकतम आय (4 करोड़ वियतनामी डोंग/माह) वाले परिवार को अभी भी लगभग 10 साल तक, या अगर लोन लिया जाए तो उससे भी ज़्यादा समय तक बचत करनी होगी।

परिणामस्वरूप, संपत्ति रखने वाले समूह और संपत्ति न रखने वाले समूह के बीच का अंतर बढ़ता जा रहा है। अचल संपत्ति के मालिकों को ज़मीन के मूल्य में वृद्धि का लाभ मिल रहा है, जबकि जिनके पास घर नहीं है, उन्हें अपनी आय बढ़ाने के प्रयासों के बावजूद, लंबे समय तक घर किराए पर लेने का जोखिम है। समय पर समाधान न मिलने पर, अमीर और गरीब के बीच का अंतर कई पीढ़ियों तक "समाप्त" भी हो सकता है, जिसका सीधा असर सामाजिक सुरक्षा और सतत शहरीकरण पर पड़ेगा।

आवास की कीमतों में तीव्र वृद्धि को रोकने के लिए समाधान की आवश्यकता है।

वीएआरएस का मानना ​​है कि रियल एस्टेट बाज़ार को निरंतर विकसित होते रहने के लिए, किफायती आवासों की आपूर्ति को बढ़ाकर, आवास की कीमतों में तेज़ वृद्धि को "रोकने" का कोई उपाय ज़रूरी है। जब आपूर्ति पर्याप्त रूप से ज़्यादा होगी, तो बाज़ार की कीमतें आपूर्ति और माँग के वास्तविक संतुलन के अनुसार स्वयं नियंत्रित होंगी।

सबसे पहले, कानूनी व्यवस्था को तेज़ी से पूरा करना होगा और स्थानीय स्तर पर प्रवर्तन क्षमता में सुधार करना होगा। साइट क्लीयरेंस में आने वाली बाधाओं से पारदर्शी और प्रभावी ढंग से निपटना होगा, जिससे परियोजना कार्यान्वयन का समय कम हो और साथ ही लोगों के अधिकार भी सुनिश्चित हों।

आवास की कीमतों में तेज़ी से हो रही वृद्धि को "रोकने" के लिए कोई समाधान ज़रूरी है। (चित्रण फोटो/सीओ)

साथ ही, विलंबित भूमि उपयोग शुल्क पर अतिरिक्त 5.4%/वर्ष वसूलने के विनियमन को समाप्त करने पर विचार करना तथा परियोजना विकास लागत को कम करने तथा आवास मूल्य में कमी के लिए गुंजाइश बनाने के लिए भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित करने के लिए एक स्पष्ट विधि को शीघ्र लागू करना आवश्यक है।

दूसरा, बैंक ऋण पर निर्भरता कम करने के लिए रियल एस्टेट बाज़ार के लिए पूंजी चैनलों में विविधता लाना ज़रूरी है। कॉर्पोरेट बॉन्ड बाज़ार का पुनर्गठन करके उसे एक प्रभावी मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी स्रोत बनाया जाना चाहिए। साथ ही, राष्ट्रीय आवास निधि के गठन को बढ़ावा देना और रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) विकसित करना भी ज़रूरी है।

तीसरा, सामाजिक आवास और किफायती आवास परियोजनाओं को नियोजन में प्राथमिकता दी जानी चाहिए और प्रोत्साहन तंत्र विकसित किए जाने चाहिए। शहरी विकास को परिवहन अवसंरचना, विशेष रूप से बेल्ट रोड, मेट्रो और राजमार्गों से जोड़ा जाना चाहिए ताकि शहरी क्षेत्र का विस्तार हो और केंद्र में भूमि की कीमतों पर दबाव कम हो। साथ ही, एक पेशेवर किराया बाजार विकसित करना आवश्यक है, जिससे "जीवन को स्थिर करने के लिए घर का मालिक होना" की मानसिकता कम हो।

चौथा, बाजार संस्थाओं की गतिविधियों का आकलन, वर्गीकरण और निगरानी के आधार के रूप में, अचल संपत्ति बाजार के विकास की निगरानी और प्रारंभिक चेतावनी के लिए मानदंडों और मानकों के सेट पर शोध करना और उन्हें प्रख्यापित करना आवश्यक है।

इस सूचकांक प्रणाली के माध्यम से, प्रबंधन एजेंसियां ​​सट्टेबाजी, आपूर्ति-मांग असंतुलन, असामान्य मूल्य वृद्धि या स्थानीय तरलता में गिरावट जैसे "विचलन" के संकेतों का तुरंत पता लगा सकती हैं, ताकि उचित हस्तक्षेप और समायोजन उपाय किए जा सकें।

इस सक्रिय निगरानी तंत्र के निर्माण से जोखिमों को रोकने और बाजार को जल्दी और दूर से ही स्थिर करने में मदद मिलेगी, बजाय इसके कि समस्याओं को तभी निपटाया जाए जब वे स्पष्ट हो जाएं, जिससे श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रियाएं उत्पन्न हों और उन्हें नियंत्रित करना कठिन हो।

इसके अलावा, देश भर में भूमि, आवास और अचल संपत्ति बाजार पर एकीकृत, समकालिक और पारदर्शी डेटाबेस के निर्माण और पूरा होने में तेजी लाना आवश्यक है।

यह राज्य प्रबंधन एजेंसियों, अनुसंधान संगठनों और व्यवसायों को बाजार की शीघ्रतापूर्वक और सटीक निगरानी, ​​विश्लेषण, पूर्वानुमान और संचालन में मदद करने के लिए एक महत्वपूर्ण सूचना अवसंरचना होगी।

"मंत्रालयों, क्षेत्रों और स्थानीय निकायों के बीच एक खुली, परस्पर जुड़ी हुई डेटा प्रणाली की स्थापना - जिसमें नियोजन, लेनदेन, मूल्य, कानूनी स्थिति और भूमि उपयोग परिवर्तनों की जानकारी शामिल है - न केवल निगरानी और नीति निर्माण की प्रभावशीलता में सुधार करने में मदद करती है, बल्कि पारदर्शिता बढ़ाने, जोखिमों को कम करने, सट्टेबाजी, मूल्य हेरफेर को रोकने और लोगों और व्यवसायों के वैध अधिकारों की रक्षा करने में भी योगदान देती है," वीएआरएस ने जोर दिया।

स्रोत: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html