HoREA ने मकानों और ज़मीनों के लिए कागज़ पर 5% से अधिक की जमा राशि वसूलने का प्रस्ताव रखा है

हाल ही में, HoREA ने नेशनल असेंबली की स्थायी समिति, नेशनल असेंबली की आर्थिक समिति और निर्माण मंत्रालय को एक दस्तावेज भेजा, जिसमें प्रस्ताव दिया गया कि ग्राहकों की सुरक्षा और धोखाधड़ी को रोकने के लिए, अचल संपत्ति, आवास और भविष्य के आवास भूखंडों की बिक्री और खरीद के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले जमा राशि जमा करनी होगी।

HoREA के अनुसार, पिछले कुछ वर्षों में, "सट्टेबाजों, रियल एस्टेट दलालों, बेईमान व्यवसायों" द्वारा "जमा" प्राप्त करने के छल के माध्यम से धोखाधड़ी करने के कई मामले सामने आए हैं, जिसमें मकान, भूमि भूखंड और भविष्य के निर्माण कार्यों को खरीदने और बेचने का वादा किया गया है, जो अनुबंध में प्रवेश करने की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं, विशेष रूप से अलीबाबा कंपनी द्वारा एक "भूत" परियोजना की स्थापना, अवैध रूप से भूमि भूखंडों को विभाजित करना और बेचना, जमा की गई संपत्ति के मूल्य की तुलना में बहुत बड़ी "जमा" प्राप्त करना और फिर धोखाधड़ी करना, ग्राहकों को नुकसान पहुंचाना और अचल संपत्ति बाजार में अस्थिरता का कारण बनना शामिल है।

"सट्टेबाजों, भूमि दलालों, घर दलालों, बेईमान व्यवसायों" के विषयों ने रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2014 के कानून का लाभ उठाया है, जो उस समय से पहले "जमा" निर्धारित नहीं करता है जब घर, घर की नींव, भविष्य में निर्मित निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने, अनुबंधों पर हस्ताक्षर करने के योग्य होते हैं और उन्होंने 2015 के नागरिक संहिता के खंड 2, अनुच्छेद 3 और खंड 1, अनुच्छेद 328 के प्रावधानों का लाभ उठाया है जो "व्यक्तियों और कानूनी संस्थाओं को स्वतंत्रता, स्वैच्छिक प्रतिबद्धता और समझौते के आधार पर अपने नागरिक अधिकारों और दायित्वों को स्थापित करने, प्रयोग करने और समाप्त करने की अनुमति देते हैं", इसलिए "जमा प्राप्तकर्ता" ने जमा की गई संपत्ति के मूल्य के 90-95% तक के बड़े मूल्य के साथ "जमा" प्राप्त किया है और फिर "जमा" को धोखा दिया और विनियोजित किया है जिससे एक स्थिति में "जमाकर्ता" को नुकसान हुआ है।

पहला, यदि "जमा" कम है, लेकिन अचल संपत्ति की कीमत बढ़ जाती है, तो जमा प्राप्तकर्ता "सौदा रद्द" करने और जमाकर्ता को "जमा" (दोगुनी) वापस करने के लिए तैयार है।

दूसरा, ऐसे मामलों में जहां "जमा" बड़ी या बहुत बड़ी राशि का होता है, जमा प्राप्तकर्ता धोखाधड़ी कर सकता है और ग्राहक की "जमा" को हड़प सकता है।

तीसरा, यदि जमा प्राप्तकर्ता लंबे समय तक देरी करता है, परियोजना को लागू करने के लिए कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने में विफल रहता है, या जानबूझकर ग्राहकों और निवेशकों की पूंजी का दुरुपयोग करता है।

एसोसिएशन ने पाया है कि भविष्य में आवास उपलब्ध कराने के उद्देश्य से आवास परियोजनाओं और निर्माण कार्यों के लिए, निवेशकों को बाजार और ग्राहकों की पसंद जानने के लिए "जमा" प्राप्त करने की आवश्यकता होती है; साथ ही, ग्राहकों को भी बिक्री मूल्य को "अंतिम रूप" देने के लिए "जमा" करने की आवश्यकता होती है और "जमा" करने वाले ग्राहकों को अच्छे प्रोत्साहन और छूट का लाभ मिलता है।

हालाँकि, रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 24 के खंड 4, बिंदु d में केवल एक "जमा" का प्रावधान है, जो निवेशक से संबंधित है: "d) ग्राहकों से जमा राशि तभी प्राप्त करें जब घर या निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने की सभी शर्तों को पूरा करता हो और इस कानून के प्रावधानों के अनुसार लेनदेन करता हो"। यह "अनुबंध के निष्पादन को सुनिश्चित करने" के उद्देश्य से "जमा" का प्रावधान है, जब भविष्य में बनने वाले घर, घर की नींव या निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने की सभी शर्तों को पूरा करता हो और अनुबंध में प्रवेश करता हो। हालाँकि, "अनुबंध के निष्पादन को सुनिश्चित करने" के उद्देश्य से "जमा" का प्रावधान सही है, लेकिन रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून में इसे फिर से विनियमित करना वास्तव में आवश्यक नहीं है क्योंकि इसे नागरिक संहिता 2015 के अनुच्छेद 328 के खंड 1 में निर्धारित किया गया है।

इसके अलावा, यदि अनुबंध पर हस्ताक्षर किए गए हैं, तो निवेशक रियल एस्टेट बिजनेस 2014 के कानून के खंड 1, अनुच्छेद 37 और रियल एस्टेट बिजनेस (संशोधित) पर मसौदा कानून के खंड 1, अनुच्छेद 26 के प्रावधानों के अनुसार अनुबंध मूल्य के 30% से अधिक का "पहला भुगतान" एकत्र कर सकता है, इसलिए इस समय "अनुबंध प्रदर्शन की गारंटी" के लिए "जमा" ग्राहक के लिए लगभग कभी भी "जोखिम भरा" नहीं होता है और इसे नागरिक संहिता 2015 के प्रावधानों के अनुसार पूरी तरह से समायोजित किया जा सकता है।

HoREA के अनुसार, रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) में प्रत्येक विषय के लिए उपयुक्त "अनुबंध पर हस्ताक्षर सुनिश्चित करने के लिए जमा राशि" प्राप्त करने की शर्तें निर्धारित करने की आवश्यकता है।

विशेष रूप से, रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों के लिए, आवास और भविष्य के निर्माण कार्यों को केवल तभी "जमा" प्राप्त करने की अनुमति दी जाती है जब सक्षम राज्य एजेंसी ने "निवेशक के साथ ही निवेश नीति को मंजूरी दे दी हो" (निवेश कानून 2020 के खंड 4, अनुच्छेद 29 में निर्धारित), फिर "निवेशक" निर्माण कानून 2014 के खंड 2, अनुच्छेद 7 के प्रावधानों के अनुसार "निवेशक" बन जाता है, जिसे निर्माण कानून (संशोधित) 2020 के खंड 4, अनुच्छेद 1 में संशोधित और पूरक किया गया है, "निवेशक एक सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा अनुमोदित निवेशक है" और यह निर्धारित करने का प्रस्ताव है कि "जमा" मूल्य जमा की गई संपत्ति के मूल्य के 5% से अधिक नहीं होगा, जो आवास और भविष्य के निर्माण कार्य हैं।

भूमि (जो भूखंडों में विभाजित है) के विक्रेता के लिए "जमा" तभी स्वीकार किया जाता है जब सक्षम राज्य एजेंसी भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार "भूखंड विभाजन" की अनुमति दे देती है और प्रस्तावित "जमा" मूल्य भूमि के मूल्य के 5% से अधिक नहीं होता है।

एसोसिएशन का मानना ​​है कि रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) (मसौदा 3) के अनुच्छेद 24 के खंड 7 में आवास लेनदेन अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले जमा राशि के व्यवहार को विनियमित करने के लिए बहुत ही सटीक प्रावधान हैं और यह निर्धारित करता है कि "जमा राशि बेचे या पट्टे पर दिए जा रहे मकान या निर्माण कार्य के मूल्य के 5% से अधिक नहीं होगी; विक्रेता या पट्टादाता को जमा अनुबंध में मकान या निर्माण कार्य का विक्रय मूल्य या पट्टा-खरीद मूल्य स्पष्ट रूप से बताना होगा"। लेकिन यह बहुत ही खेदजनक है कि इस बहुत ही सटीक प्रावधान को रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) से चौथी, पाँचवीं, छठी बार और वर्तमान मसौदे से हटा दिया गया है।

HoREA ने प्रस्ताव दिया, "इसलिए, रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) में उस समय से पहले "जमा" पर विनियमन जोड़ना आवश्यक है, जब भविष्य में निर्मित घर, घर की नींव और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने और अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के योग्य हों।"

बुद्धि

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/horea-de-xuat-thu-tien-coc-nha-dat-tren-giay-khong-qua-5-a608287.html