राष्ट्रीय अचल संपत्ति बाजार की अपेक्षाएँ

राष्ट्रीय रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर को एक निष्पक्ष खेल मैदान के रूप में डिजाइन किया जाना चाहिए, जिसमें सख्त निगरानी तंत्र और स्पष्ट प्रतिबंध हों।

पिछले सप्ताह नवंबर में आयोजित नियमित सरकारी बैठक में, प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने निर्माण मंत्रालय से अनुरोध किया कि वह राज्य द्वारा प्रबंधित एक रियल एस्टेट लेनदेन केंद्र और भूमि उपयोग अधिकार स्थापित करने के लिए एक योजना तत्काल प्रस्तुत करे, जिसे 15 दिसंबर से पहले पूरा किया जाना है।

समय और पैसा बचाएँ

इससे पहले, निर्माण मंत्रालय ने सरकार को एक रियल एस्टेट और भूमि उपयोग अधिकार लेनदेन केंद्र के मॉडल के पायलट प्रोजेक्ट पर एक मसौदा प्रस्ताव प्रस्तुत किया था, जिसे 2026-2027 की अवधि में पूरे देश में लागू किए जाने की उम्मीद है। इस मॉडल का उद्देश्य सूचना प्रदान करने, कानूनी जाँच, इलेक्ट्रॉनिक अनुबंध स्थापित करने से लेकर भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान करने तक, सभी प्रक्रियाओं को एक एकीकृत डेटा प्लेटफ़ॉर्म पर जोड़ना है। यह केंद्र आवास, भूमि, करों, लेनदेन और संपार्श्विक से संबंधित डेटा को भी एकीकृत करेगा ताकि रियल एस्टेट बाजार के प्रबंधन और डिजिटलीकरण को बढ़ावा दिया जा सके।

निर्माण उप मंत्री गुयेन वान सिन्ह के अनुसार, रियल एस्टेट और भूमि उपयोग अधिकार लेनदेन केंद्र की स्थापना का उद्देश्य लेनदेन के तरीकों में नवीनता लाना, प्रशासनिक प्रक्रियाओं को छोटा करना और लोगों व व्यवसायों के समय और लागत की बचत करना है। साथ ही, यह मॉडल सूचना प्रौद्योगिकी के अनुप्रयोग को भी बढ़ावा देता है, डिजिटल परिवर्तन को बढ़ावा देता है और रियल एस्टेट बाजार के प्रचार और पारदर्शिता में योगदान देता है। इसका लक्ष्य रियल एस्टेट बाजार को एक अधिक समकालिक संस्था के रूप में स्थिर करना और रियल एस्टेट में हेरफेर, सट्टेबाजी और मूल्य वृद्धि के मामलों को तुरंत संभालना है।

रियल एस्टेट और भूमि उपयोग अधिकार व्यापार केंद्र की स्थापना का उद्देश्य लेन-देन के तरीकों में नवीनता लाना, प्रशासनिक प्रक्रियाओं को छोटा करना और लोगों व व्यवसायों के समय और लागत की बचत करना है। फोटो: टैन थान

डॉ. गुयेन वान दीन्ह - वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन (VARS) के अध्यक्ष और वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष - का मानना ​​है कि एक राष्ट्रीय रियल एस्टेट लेनदेन केंद्र का निर्माण प्रत्येक रियल एस्टेट संपत्ति से संबंधित सभी जानकारी एकत्र करने, सत्यापित करने और संसाधित करने का एक स्थान होगा। जब लोगों को स्थानांतरण या खरीद-बिक्री की आवश्यकता होगी, तो उन्हें बस इस प्रणाली का उपयोग करना होगा। केंद्र स्वचालित रूप से अधिकारियों से संपर्क करेगा और जानकारी सत्यापित करेगा और कुछ ही समय में परिणाम लौटाएगा। श्री दीन्ह के अनुसार, "लोगों को बस सिस्टम में रियल एस्टेट की जानकारी दर्ज करनी होगी। राष्ट्रीय डेटा केंद्र जाँच करेगा, सत्यापित करेगा और आधिकारिक परिणाम लौटाएगा, जिससे कानूनी लेनदेन का अधिकार सुनिश्चित होगा। उस समय, राज्य उस डेटा के लिए कानूनी रूप से ज़िम्मेदार होगा, न कि लोगों को अन्य एजेंसियों के चक्कर लगाने पड़ेंगे।"

दरअसल, रियल एस्टेट लेनदेन से जुड़ी प्रक्रियाएँ अभी भी जटिल, समय लेने वाली और महंगी हैं। लोगों को नोटरीकरण, कर भुगतान, परिवर्तनों का पंजीकरण जैसे कई चरणों से गुजरना पड़ता है... और औसतन 45-60 दिन लगते हैं। लेनदेन केंद्र के स्थापित होने पर, ये प्रक्रियाएँ केवल 1-3 दिनों में, तेज़ी से पूरी हो जाएँगी, जिससे लागत और परेशानी कम होगी। यह केंद्र अन्य एजेंसियों के कार्यों का स्थान नहीं लेगा, बल्कि केवल एक डिजिटल प्लेटफ़ॉर्म पर डेटा को जोड़ने और संसाधित करने की भूमिका निभाएगा।

निर्माण मंत्रालय के आवास एवं रियल एस्टेट बाज़ार प्रबंधन विभाग की उप निदेशक सुश्री होआंग थू हैंग ने भी स्वीकार किया कि पहले रियल एस्टेट लेनदेन के लिए लोगों को कई जगहों पर जाकर ख़रीद-फ़रोख़्त, लेन-देन और अन्य प्रक्रियाएँ करनी पड़ती थीं... इसके अलावा, लोगों को यह तय करने में भी दिक्कत होती थी कि कोई उत्पाद बिक्री के योग्य है या नहीं। अगर एक रियल एस्टेट लेनदेन केंद्र स्थापित किया जाता है, तो राज्य योग्य रियल एस्टेट को बाज़ार में लाने का प्रबंधन और ज़िम्मेदारी संभालेगा। सुश्री हैंग ने बताया कि निर्माण मंत्रालय ने इस मॉडल के पायलट प्रोजेक्ट और सरकार के प्रस्ताव का मसौदा तैयार कर उसे प्रस्तुत कर दिया है।

लेनदेन को वर्गीकृत करें, कोई अतिरिक्त प्रक्रिया नहीं

बाजार में भाग लेने वाले व्यवसायों के दृष्टिकोण से, डीकेआरए समूह के उप महानिदेशक श्री वो हांग थांग ने सुझाव दिया कि जब अचल संपत्ति के लेनदेन आधिकारिक एक्सचेंजों के माध्यम से किए जाते हैं, तो जानकारी सटीक होनी चाहिए, दलालों को सही डेटा प्रदान करना चाहिए, त्रुटियों को सीमित करना चाहिए, जिससे खरीदारों के लिए जोखिम कम हो और पारदर्शिता बढ़े।

इसके लिए राष्ट्रीय रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर को एक निष्पक्ष खेल के मैदान के रूप में डिज़ाइन किया जाना आवश्यक है, जिसमें एक सख्त निगरानी तंत्र और स्पष्ट प्रतिबंध हों। उन्होंने कहा, "यदि व्यवसाय मानकों को पूरा नहीं करते हैं और पारदर्शिता का पालन नहीं करते हैं, तो उन्हें हटा दिया जाएगा। हालाँकि, निष्पक्षता बनाए रखने के लिए, उल्लंघनों की निगरानी और निपटान तंत्र को पारदर्शी रूप से डिज़ाइन किया जाना चाहिए, ताकि ऐसी स्थिति न आए जहाँ कुछ स्थान सूचीबद्ध हों और कुछ सूचीबद्ध न हों।"

एक रियल एस्टेट विशेषज्ञ का मानना ​​है कि ट्रेडिंग फ्लोर मॉडल को आकार लेने में अभी समय लगेगा। इस विशेषज्ञ के अनुसार, अगर यह बिक्री मूल्य और खरीदारों-विक्रेताओं में हस्तक्षेप किए बिना केवल डेटा लिस्टिंग फ्लोर हो, तो यह मॉडल राज्य को डेटा प्रबंधन, दोहराव कम करने और उस तक आसान पहुँच बनाने में काफ़ी मदद करेगा। ख़ास तौर पर, लोग सुविधा और पारदर्शिता की अपेक्षा करते हैं, न कि बढ़ी हुई प्रक्रियाओं या लक्षित दंड की। "बस रियल एस्टेट क्यूआर कोड को नागरिक पहचान पत्र में एकीकृत कर दें, लेन-देन करते समय, बस कोड को स्कैन करना ही काफ़ी है," - इस व्यक्ति ने सुझाव दिया।

नीतिगत दृष्टिकोण से, प्रधानमंत्री की सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. कैन वान ल्यूक ने भी इस बात पर जोर दिया कि स्थापित होने पर, रियल एस्टेट लेनदेन केंद्रों को दो सिद्धांतों का पालन करना होगा: प्रचार - पारदर्शिता और कोई अतिरिक्त प्रक्रिया या लागत नहीं।

उनके अनुसार, व्यापक अनुप्रयोग से पहले प्रभावशीलता का मूल्यांकन करने के लिए पायलट अवधि केवल 2-3 वर्ष तक चलनी चाहिए। साथ ही, यह स्पष्ट रूप से वर्गीकृत करना आवश्यक है कि किस प्रकार के लेन-देन एक्सचेंज पर सूचीबद्ध होने चाहिए और किन लेन-देनों के लिए केवल डेटा अपडेट करने की आवश्यकता है। उदाहरण के लिए, बड़े मूल्य के वाणिज्यिक हस्तांतरण एक्सचेंज के माध्यम से ही होने चाहिए; जबकि परिवार के भीतर उपहार और विरासत को केवल अपडेट करने के लिए अधिसूचित करने की आवश्यकता हो सकती है।

डॉ. कैन वैन ल्यूक ने फ़्लोर में भागीदारी के लिए मानदंड जारी करने का भी प्रस्ताव रखा, क्योंकि सभी रियल एस्टेट उद्यम योग्य नहीं होते। इसे ब्रोकरेज, मूल्यांकन, परियोजना विकास, परिसंपत्ति प्रबंधन इकाइयों जैसे स्पष्ट कार्यों वाले समूहों तक सीमित रखना आवश्यक है... साथ ही, निजी क्षेत्र से तकनीक, सर्वेक्षण और संचालन का लाभ उठाने के लिए सार्वजनिक-निजी भागीदारी (पीपीपी) तंत्र को लागू करना संभव है, जबकि राज्य एक मार्गदर्शक और नियंत्रणकारी भूमिका निभाता है।

डॉ. ल्यूक ने एक और ज़रूरत पर ज़ोर दिया है कि लेन-देन शुल्क न्यूनतम स्तर पर होना चाहिए, ताकि ज़मीन को बाधा बनने से रोका जा सके। इसके साथ ही, डेटा संग्रह और साझाकरण प्रणाली को समकालिक रूप से विकसित किया जाना चाहिए, ताकि मौजूदा "डेटा रुकावट" की स्थिति से बचा जा सके।

इसके अलावा, डॉ. ल्यूक ने इस बात की भी चेतावनी दी कि अगर प्रक्रिया का डिज़ाइन बहुत जटिल है, तो "दो बाज़ार" पैदा हो सकते हैं - एक आधिकारिक और दूसरा प्रक्रियाओं से बचने के लिए गुप्त लेनदेन का "काला बाज़ार"। इससे बचने के लिए, रियल एस्टेट लेनदेन केंद्रों को वास्तविक लाभ प्रदर्शित करने होंगे: तेज़ समय, स्पष्ट जानकारी, कम लागत।

"ऑपरेटिंग मॉडल के संबंध में, हम स्टॉक एक्सचेंज, ई-कॉमर्स फ़्लोर या कमोडिटी एक्सचेंज फ़्लोर के ट्रेडिंग मॉडल का उल्लेख कर सकते हैं, जो बहुत जटिल नहीं है। सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि एक सरल, आसानी से संचालित होने वाली प्रणाली को डिज़ाइन किया जाए जो एक बोझिल तंत्र न बनाए। मानव संसाधन मौजूदा बल का लाभ उठा सकते हैं, और यदि विशेषज्ञों की आवश्यकता है, तो हमें शुरू से ही प्रभावी संचालन सुनिश्चित करने के लिए साहसपूर्वक भर्ती भी करनी चाहिए" - डॉ. कैन वैन ल्यूक ने सुझाव दिया।

पर्याप्त मजबूत कानूनी उपकरण स्थापित करना

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) की सिफारिश है कि प्रक्रियाओं की एक अतिरिक्त परत बनाने के बजाय, प्रबंधन एजेंसी को केवल ऐसे नियम जारी करने की आवश्यकता है, जिसमें निवेशकों को कानूनी स्थिति, बिक्री के लिए खोलने की शर्तों और उत्पाद की जानकारी (उपलब्ध आवास, भविष्य में आवास, बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकार, आदि) का पूरी तरह से खुलासा करने की आवश्यकता हो, जो निर्माण मंत्रालय, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के आवास और अचल संपत्ति बाजार डेटा सिस्टम और प्रबंधन एजेंसी की निगरानी के लिए उद्यम सूचना पृष्ठ पर हो।

साथ ही, HoREA ने झूठी जानकारी प्रकाशित करने, सार्वजनिक प्रकटीकरण में देरी करने या व्यापार की शर्तों को पूरा न करने वाले उत्पादों को बेचने के कृत्यों को सख्त दंड देने के लिए नियम जोड़ने का प्रस्ताव रखा। साथ ही, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून में तत्काल संशोधन करना आवश्यक है, ताकि एक पारदर्शी और स्वस्थ बाजार सुनिश्चित करने, अटकलों को सीमित करने और खरीदारों के अधिकारों की रक्षा के लिए पर्याप्त मज़बूत कानूनी उपकरण स्थापित किए जा सकें।

स्रोत: https://nld.com.vn/ky-vong-san-bat-dong-san-quoc-gia-196251208221835449.htm