बढ़ती ब्याज दरें, रियल एस्टेट बाजार के लिए एक परीक्षा

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन ने कहा है कि मौजूदा ब्याज दर का स्तर काफ़ी दबाव में है। ऐसे में, रियल एस्टेट बाज़ार, जो काफ़ी हद तक ऋण पर निर्भर है, अपनी आर्थिक स्थिति सुधारने और विकास की प्रक्रिया में एक बड़ी चुनौती का सामना कर रहा है।

मुद्रास्फीति के दबाव की वापसी और दुनिया भर के प्रमुख केंद्रीय बैंकों के सतर्क प्रबंधन के रुझान ने कम ब्याज दरें बनाए रखने की गुंजाइश कम कर दी है। (फोटो: पीवी)

नकदी प्रवाह में उतार-चढ़ाव होने पर अक्सर रियल एस्टेट क्षेत्र को सबसे ज़्यादा फ़ायदा होता है। लंबे समय तक निम्न स्तर पर बने रहने के बाद, कई बैंकों की बचत ब्याज दरें अल्पावधि में चुपचाप बढ़ रही हैं, जिससे ऋण ब्याज दरों में वृद्धि का रुझान बना हुआ है। हालाँकि स्टेट बैंक ने अपनी तरलता समर्थन नीति को बनाए रखा है और जून से ट्रेजरी बिलों के ज़रिए पैसे निकालने का सिलसिला फिर से शुरू नहीं होने पर मौद्रिक सख्ती का संकेत नहीं दिया है, फिर भी ब्याज दर का स्तर वर्तमान में काफ़ी दबाव में है।

दरअसल, जब ब्याज दरें तेज़ी से बढ़ती हैं, तो सबसे पहला और सबसे स्पष्ट प्रभाव बाज़ार में तरलता में कमी के रूप में दिखाई देता है। घर खरीदने वाले, खासकर ऋण लेने वाले, अपनी वित्तीय योजनाओं पर पुनर्विचार करेंगे। इस बीच, रियल एस्टेट निवेशक अपने पोर्टफोलियो विस्तार की योजनाओं को लेकर ज़्यादा सतर्क हैं, क्योंकि अपेक्षित लाभप्रदता, पूंजी की बढ़ी हुई लागत की भरपाई करने में सक्षम होने की संभावना नहीं है।

साथ ही, परियोजना विकास उद्यमों को दोहरा जोखिम झेलना पड़ता है: वित्तीय लागत बढ़ती है जबकि माँग घटती है, जिससे नकदी प्रवाह धीमा हो जाता है और नई आपूर्ति कम हो जाती है। जब आपूर्ति घटती है, तो लेन-देन स्थिर हो जाते हैं, और इसलिए कीमतों के लिए पिछली अवधि की तरह ऊपर की ओर गति बनाए रखना मुश्किल हो जाता है।

रियल एस्टेट बाज़ार एक ऐसा क्षेत्र है जो ऋण नीति पर बहुत अधिक निर्भर करता है। (फोटो: पीवी)

बड़े ऋण उत्तोलन का उपयोग करने की विशेषता के साथ, रियल एस्टेट निवेश का वह माध्यम है जो ब्याज दरों में उतार-चढ़ाव से सबसे अधिक प्रत्यक्ष और गहन रूप से प्रभावित होता है। अतीत में, वियतनामी बाजार ने 2011-2013 की अवधि में तीव्र गिरावट का अनुभव किया था, जब ऋण ब्याज दरें 18%-20%/वर्ष की सीमा को पार कर गई थीं। कई व्यवसायों और निवेशकों को घाटा कम करने के लिए अपनी संपत्तियां बेचनी पड़ीं, जिससे बाजार लंबे समय तक "स्थिर" रहा, कई क्षेत्रों में अचल संपत्ति की कीमतों में 30-40% की गिरावट आई, यहाँ तक कि मध्य क्षेत्र में भी।

इसका एक कारण अल्पकालिक ऋणों पर निर्भर रहने की निवेश मानसिकता है, जबकि रियल एस्टेट परियोजनाओं और परिसंपत्तियों का निवेश चक्र लंबा होता है। जब पूंजीगत लागत अचानक बढ़ जाती है, तो नकदी प्रवाह बाधित हो जाता है, और तरलता की कमी का जोखिम लगभग अपरिहार्य हो जाता है।

तरजीही आवास ऋणों से भी दबाव आता है। हालाँकि, तरजीही अवधि केवल अस्थायी होती है। फ्लोटिंग ब्याज दर अवधि में प्रवेश करते समय, यदि सामान्य ब्याज दर बढ़ती है, तो ऋण चुकाने का दबाव तेज़ी से बढ़ेगा। कई ग्राहक "मूलधन नहीं चुकाने पर भी ब्याज दोगुना हो जाने" की स्थिति में आ जाते हैं। जब बाजार में तरलता कम होती है, तो घाटे को कम करने के लिए उत्पादों को फिर से बेचना मुश्किल हो जाता है और खराब ऋण का जोखिम क्रेडिट प्रणाली में वापस आ सकता है।

ब्याज दरें बढ़ने पर रियल एस्टेट व्यवसायों को दोहरे जोखिम का सामना करना पड़ता है। एक ओर, उन्हें परियोजनाओं को लागू करने के लिए ऋण की उच्च वित्तीय लागत वहन करनी पड़ती है। दूसरी ओर, जब लोगों को घर खरीदने के लिए ऋण प्राप्त करने में कठिनाई होती है, तो बाजार में क्रय शक्ति कम हो जाती है।

इस बीच, कॉर्पोरेट बॉन्ड जुटाने का माध्यम अभी पूरी तरह से उबर नहीं पाया है। नए बॉन्ड जारी करने में अभी भी सतर्कता बरती जा रही है, जबकि परिपक्व होने वाले बॉन्ड की संख्या अभी भी ऊँची बनी हुई है, जिससे कई व्यवसायों को ज़मीन बेचकर, निर्माण कार्य में देरी करके या भुगतान की समय सीमा बढ़ाने के लिए ठेकेदारों और बैंकों से बातचीत करके नकदी प्रवाह का प्रबंधन करना पड़ रहा है।

लंबे समय तक बनी रहने वाली ऊँची ब्याज दर न केवल चल रही परियोजनाओं को प्रभावित करती है, बल्कि भूमि निधि का विस्तार करने और नई परियोजनाएँ शुरू करने की क्षमता को भी कमज़ोर करती है। परिणामस्वरूप, मध्यम अवधि में आवास आपूर्ति में उल्लेखनीय गिरावट का खतरा है।

इसका एक और परिणाम सार्वजनिक निवेश और बुनियादी ढाँचे की लागत पर अप्रत्यक्ष प्रभाव है। जब कच्चे माल की कीमतें, श्रम लागत और साइट क्लीयरेंस बढ़ जाती हैं, तो कई प्रमुख परिवहन परियोजनाओं की प्रगति धीमी हो जाती है। इसका सीधा असर उन क्षेत्रों की मूल्य वृद्धि की उम्मीदों पर पड़ता है जिनके बारे में भविष्यवाणी की गई थी कि वे "बुनियादी ढाँचे से लाभान्वित होंगे", जिससे कई द्वितीयक निवेशक मुश्किल स्थिति में आ जाते हैं।

कई चुनौतियों के बावजूद, वियतनाम के रियल एस्टेट बाज़ार का दीर्घकालिक दृष्टिकोण सकारात्मक बना हुआ है, जिसका श्रेय मज़बूत रियल हाउसिंग माँग और शहरीकरण को जाता है। जैसे-जैसे अर्थव्यवस्था बढ़ेगी, आवास, औद्योगिक रियल एस्टेट, लीज़ पर कार्यालय और खुदरा क्षेत्र जैसे क्षेत्रों में माँग स्थिर बनी रहेगी।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन का मानना ​​है कि इस समय, घर खरीदारों को इस अवसर का लाभ उठाना चाहिए जब ब्याज दरें अभी भी कम हैं और आपूर्ति में सुधार हो रहा है। तदनुसार, ऋणों के उपयोग को एक सुरक्षित स्तर पर नियंत्रित किया जाना चाहिए, जो संपत्ति के मूल्य के 50% से अधिक नहीं होना चाहिए, ताकि ब्याज दरों के उलट होने पर जोखिम से बचा जा सके। खरीदारों को मजबूत वित्तीय क्षमता, कानूनी गारंटी और निर्माण प्रगति वाले प्रतिष्ठित निवेशकों द्वारा बनाई गई परियोजनाओं को प्राथमिकता देनी चाहिए, खासकर भविष्य में बनने वाले आवास उत्पादों के साथ।

स्रोत: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html