रियल एस्टेट एम एंड ए वर्ष के अंत में बड़ी लहर की प्रतीक्षा कर रहा है

इस साल की पहली छमाही में, रियल एस्टेट बाज़ार में औद्योगिक और आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्रों में केवल कुछ ही विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) सौदे हुए। हालाँकि, साल के आखिरी महीनों में, जब नए भूमि कानून लागू होंगे, इस बाज़ार में तेज़ी आने की उम्मीद है।

कुछ सौदे बंद हो गए हैं

हालाँकि बिकवाली का दबाव अभी भी बहुत ज़्यादा है, फिर भी 2024 की पहली छमाही में रियल एस्टेट विलय और अधिग्रहण बाज़ार अभी भी काफ़ी शांत रहेगा, और कुछ ही सौदे पूरे होंगे। उदाहरण के लिए, जून 2024 के अंत में, फ़ैट डाट रियल एस्टेट डेवलपमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी ने BIDICI कंपनी के सभी 49% शेयरों को 130% सममूल्य (VND 10,000/शेयर) से कम न होने वाले हस्तांतरण मूल्य पर स्थानांतरित करने की नीति को मंज़ूरी दे दी।

चार दिन बाद, फ़ैट डाट ने BIDICI कंपनी के 25% शेयर एक व्यक्ति को VND769.5 बिलियन में सफलतापूर्वक हस्तांतरित कर दिए, जिससे BIDICI में फ़ैट डाट का स्वामित्व अनुपात 49% से घटकर 24% हो गया। इस लेन-देन की बदौलत, फ़ैट डाट ने 2024 की दूसरी तिमाही में VND50 बिलियन का लाभ दर्ज किया, हालाँकि इसका राजस्व केवल VND8.3 बिलियन से अधिक दर्ज किया गया।

यह ज्ञात है कि BIDICI की स्थापना अक्टूबर 2020 में हुई थी, जिसमें नहोन होई इको-टूरिज्म शहरी क्षेत्र (बिनह दीन्ह) में उच्च-वृद्धि वाले अपार्टमेंट भूमि, उपखंड 9 में एक निवेश परियोजना थी, जिसे फाट डाट ने जून 2019 में नीलामी में जीता था।

जहां तक ​​नाम लांग ग्रुप का प्रश्न है, निवेश प्रमाणपत्रों को अद्यतन करने की प्रक्रियाओं में समस्याओं के कारण कई "विलंबों" के बाद, जून 2004 में, इस उद्यम ने पैरागॉन दाई फुओक परियोजना (जिसे नाम लांग दाई फुओक के नाम से भी जाना जाता है) में 25% पूंजी का हस्तांतरण साझेदार निशि निप्पॉन रेलरोड (जापान) को पूरा कर लिया, जिसका मूल्य 662 बिलियन वीएनडी था।

पैरागॉन दाई फुओक परियोजना 45 हेक्टेयर क्षेत्र में फैली है और दाई फुओक द्वीप ( डोंग नाई प्रांत) पर स्थित है। दरअसल, 2022 से, नाम लॉन्ग समूह को उपरोक्त राशि प्राप्त हो चुकी है, जो पैरागॉन दाई फुओक में 25% शेयर हस्तांतरित करने के लिए एक जमा राशि है। इस सौदे के पूरा होने की बदौलत, नाम लॉन्ग 2024 की दूसरी तिमाही में घाटे से बच गया, जब इसी अवधि की तुलना में कुल राजस्व में लगभग 74% की कमी आई थी।

उपर्युक्त दो सौदों के अलावा, बाजार में कई अन्य सौदे भी दर्ज किए गए, जैसे कि किम ओन्ह ग्रुप ने 3 निगमों के साथ सहयोग किया: सुमितोमो फॉरेस्ट्री, कुमागाई गुमी, एनटीटी शहरी विकास, बिन्ह डुओंग में वन वर्ल्ड प्रोजेक्ट विकसित करने के लिए।

वन वर्ल्ड का क्षेत्रफल लगभग 50 हेक्टेयर है और इसमें कुल निवेश 1 अरब अमेरिकी डॉलर से ज़्यादा है। यह परियोजना छह घटक परियोजनाओं में विभाजित है। निवेशक की योजना एक सम्मेलन और प्रदर्शनी केंद्र, एयॉन शॉपिंग मॉल, पाँच सितारा होटल और अंतर्राष्ट्रीय अंतर-स्तरीय स्कूल सहित कई सुविधाएँ बनाने की है। ये उत्पाद 2025 में बाज़ार में उतारे जाएँगे।

इस बीच, औद्योगिक रियल एस्टेट क्षेत्र में ट्राइपॉड टेक्नोलॉजी कॉरपोरेशन द्वारा बा रिया-वुंग ताऊ में सोनादेजी चाउ डुक से 18 हेक्टेयर औद्योगिक भूमि का अधिग्रहण करने का सौदा भी दर्ज किया गया।

250 मिलियन अमेरिकी डॉलर की निवेश पूंजी के साथ, इलेक्ट्रॉनिक ट्राइपॉड वियतनाम फैक्ट्री (चाऊ डुक), ट्राइपॉड टेक्नोलॉजी ग्रुप के उच्च-तकनीकी इलेक्ट्रॉनिक्स उद्योग के विस्तार और विकास योजना को साकार करने में योगदान दे रही है। यह चाऊ डुक औद्योगिक पार्क में अब तक की सबसे बड़ी उच्च-तकनीकी परियोजना भी है।

त्वरण की उम्मीदें

विक्रय पक्ष पर दबाव अभी भी बहुत अधिक है और एम एंड ए को व्यवसायों को वर्तमान कठिनाइयों से अस्थायी रूप से उबरने में मदद करने के लिए एक समाधान माना जाता है, खासकर जब भूमि कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून और आवास कानून, जो 1 अगस्त से प्रभावी हो गए हैं, से कानूनी प्रक्रियाओं को मंजूरी मिलने की उम्मीद है, जिससे परियोजना खरीद और बिक्री प्रक्रियाओं में तेजी आएगी।

परियोजना को बेचने की योजना बनाने में लंबे समय तक असफल रहने के बाद, वैन फाट हंग कंपनी के निदेशक मंडल ने हाल ही में एक प्रस्ताव पारित किया है जिसमें न्हा बे रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (न्हा बे लैंड) - जो न्हा बे (एचसीएमसी) में नहोन डुक आवासीय क्षेत्र परियोजना की निवेशक है - के 99% शेयर हस्तांतरित करने की नीति को मंजूरी दी गई है। यह 2024 में कंपनी का मुख्य व्यावसायिक लक्ष्य भी है।

नए, अधिक खुले नियम वियतनामी रियल एस्टेट बाजार के लिए आने वाले समय में विदेशी निवेश की एक मजबूत लहर का स्वागत करने का आधार हैं।

वकील गुयेन ट्रुक हिएन, वियतनाम इंटरनेशनल लॉ फर्म लिमिटेड (VILAF) के सदस्य

वास्तव में, 2021 के बाद से, लोटे लैंड ने न्हा बे लैंड के 55% शेयरों की खरीद को आगे बढ़ाने के लिए वैन फाट हंग को 200 बिलियन वीएनडी हस्तांतरित किया है, लेकिन इस उद्यम के नेता के अनुसार, हाल के कठिन दौर के दौरान, नए कानूनों के लागू होने की प्रतीक्षा के साथ-साथ एजेंसियों और विभागों के निर्णयों पर निर्भर रहने से कार्यान्वयन प्रक्रिया धीमी हो गई है।

वैन फाट हंग के उप महानिदेशक श्री फुंग दीन ट्रोंग ने कहा कि पूंजी हस्तांतरण को पूरा करने का सबसे महत्वपूर्ण हिस्सा परियोजना के कानूनी पहलुओं, विशेष रूप से परियोजना के लिए निवेश नीति के अनुमोदन में निहित है। हाल के वर्षों में, परियोजना की कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए अधिकारियों के अनुमोदन निर्णय का इंतज़ार करना पड़ा है, जिससे समय लंबा हो गया है, जिसके कारण हो ची मिन्ह सिटी की अधिकांश परियोजनाओं में देरी हुई है, जिसमें कंपनी की उपरोक्त परियोजना भी शामिल है।

हालाँकि, यह संभावना है कि नए भूमि कानून लागू होने के बाद, 2024 की तीसरी तिमाही में नोन डुक न्हा बे आवासीय क्षेत्र परियोजना को निवेश के लिए मंज़ूरी मिल जाएगी। यह न केवल लोटे लैंड के लिए, बल्कि अन्य इच्छुक भागीदारों के लिए भी हस्तांतरण को पूरा करने के लिए एक पूर्वापेक्षा है।

कानूनी आवश्यकताओं के अतिरिक्त - जो सफल एम एंड ए परियोजना के लिए एक आवश्यक शर्त है - नए कानून की नीतियां विदेशी निवेशकों के लिए अनेक संभावनाएं भी खोलती हैं।

उदाहरण के लिए, रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून में यह प्रावधान है कि परियोजनाओं को स्थानांतरित करने वाले निवेशकों को परियोजना की भूमि के संबंध में वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा, जिसमें भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया, और कर, शुल्क और भूमि से संबंधित प्रभार शामिल हैं; हस्तांतरण प्रक्रियाओं को पूरा करने और हस्तांतरण लेनदेन से संबंधित वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के बाद, खरीदार को एक पिंक बुक प्रदान की जाएगी।

पहले के विपरीत, ज़मीन पर वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के बाद, निवेशकों को पिंक बुक प्राप्त करने और ज़मीन हस्तांतरण में काफ़ी समय लगाना पड़ता है। यह एक सकारात्मक नया कदम है और इससे रियल एस्टेट परियोजनाओं के हस्तांतरण की प्रक्रियाओं को लागू करने की प्रक्रिया में तेज़ी आने की उम्मीद है।

वियतनाम इंटरनेशनल लॉ फर्म (VILAF) के सदस्य वकील गुयेन ट्रुक हिएन ने आकलन किया कि रियल एस्टेट क्षेत्र ने हमेशा घरेलू और विदेशी निवेशकों का ध्यान आकर्षित किया है, लेकिन अतीत में, कई बाधाएं थीं, विशेष रूप से कानूनी बाधाएं, जो परियोजना एम एंड ए गतिविधियों को आगे बढ़ने से रोकती थीं।

2024 भूमि कानून विदेशी निवेशकों के लिए कई लाभ भी जोड़ता है, जैसे औद्योगिक पार्कों, औद्योगिक समूहों, उच्च तकनीक क्षेत्रों में भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करना, अचल संपत्ति परियोजनाओं के हस्तांतरण प्राप्त करने से भूमि का उपयोग करना और विदेशी निवेश वाले उद्यमों के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने की विधि का विस्तार करना।

सुश्री हिएन ने जोर देकर कहा, "नए, अधिक खुले नियम वियतनामी रियल एस्टेट बाजार के लिए आने वाले समय में विदेशी निवेश की एक मजबूत लहर का स्वागत करने का आधार हैं।"

स्रोत: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html