सामाजिक आवास खरीदने के लिए कम से कम 10 वर्षों की बचत की आवश्यकता होती है: बाजार के लिए पूंजी का विविधीकरण किया जाना चाहिए

अनुमोदन मानदंडों (40 मिलियन VND/माह) के अनुसार "अधिकतम" कुल आय वाले किसी परिवार को लगभग 1.5 बिलियन VND मूल्य का सामाजिक आवास घर खरीदने के लिए 10 वर्षों की बचत करनी पड़ती है। यदि ऋण लिया जाए, तो यह राशि और भी अधिक होगी।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के अनुसार, रियल एस्टेट आपूर्ति की संरचना गंभीर रूप से असंतुलित है। ज़्यादातर नई आपूर्ति उच्च-स्तरीय, उच्च-मूल्य वाली परियोजनाओं पर केंद्रित है, जो निवेश की ज़रूरतों को पूरा करती हैं, जिनमें से कुछ सट्टा हैं, जबकि किफायती आवास खंड की आपूर्ति कम है।

आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन के कारण आवास की कीमतें, खासकर बड़े शहरों में अपार्टमेंट सेगमेंट में, तेज़ी से बढ़ी हैं, जिससे एक नया मूल्य स्तर स्थापित हुआ है और यह वास्तविक आय की वृद्धि दर से कहीं अधिक है। इससे न केवल अधिकांश लोगों के लिए आवास तक पहुँच सीमित हो रही है, बल्कि मूल्य बुलबुले के बनने का जोखिम भी बढ़ रहा है।

यह मानते हुए कि घरों की कीमतें और आय समान बनी रहती हैं, आवास की सामर्थ्य में तेज़ी से गिरावट आ रही है। शहरी क्षेत्र में लगभग 5 अरब वियतनामी डोंग की लागत वाले 2-बेडरूम वाले अपार्टमेंट के लिए, यदि किसी परिवार की आय लगभग 5 करोड़ वियतनामी डोंग प्रति माह है, तो यदि वे अपनी सारी आय खरीदने में खर्च करते हैं, तो उन्हें लगभग 8 साल लगेंगे, और यदि वे आवास की लागत अपनी आय के 1/3 से अधिक न होने के सिद्धांत का पालन करते हैं, तो उन्हें 25 साल लगेंगे।

इस सिद्धांत के अनुसार, शहरी क्षेत्रों में कम आय वाले लोगों के लिए डिज़ाइन किया गया सामाजिक आवास खंड भी अब "सस्ता" नहीं रहा, क्योंकि 60 वर्ग मीटर के अपार्टमेंट की कीमत लगभग 1.5 अरब वीएनडी है, जिससे अनुमोदन मानदंडों के अनुसार "उच्चतम स्तर" पर कुल आय वाले परिवारों - 4 करोड़ वीएनडी/माह - को भी लगभग 10 वर्षों तक बचत करनी पड़ती है। वास्तव में, ऋण विकल्प का उपयोग करते समय यह संख्या और भी अधिक हो जाती है।

परिणामस्वरूप, पहले से ही संपत्ति रखने वाले समूह और बिना संपत्ति वाले समूह के बीच का अंतर लगातार बढ़ता जा रहा है, जबकि अचल संपत्ति का विकास वास्तव में केवल उन लोगों के एक छोटे समूह को समृद्ध बनाता है जिनके पास पहले से ही संपत्ति है। इस बीच, आर्थिक विकास के बावजूद, अधिकांश लोग "गरीब" महसूस करते हैं, क्योंकि आवास की लागत आय की तुलना में तेज़ी से बढ़ती है। शुरुआती वित्तीय और संपत्ति लाभ वाले लोग संचय और निवेश के साधन के रूप में अधिक अचल संपत्ति रखते हैं, और भूमि के मूल्य में वृद्धि के कारण "अमीर" बनते रहते हैं, जबकि जिनके पास घर नहीं हैं, उन्हें आय बढ़ाने के प्रयासों के बावजूद, लंबे समय तक किराए पर रहने का जोखिम उठाना पड़ता है।

समय पर समाधान के बिना, अमीर-गरीब के बीच का अंतर न केवल बढ़ेगा, बल्कि कई पीढ़ियों तक "स्थिर" रहने का खतरा भी रहेगा, जो सामाजिक सुरक्षा लक्ष्यों, शहरीकरण रणनीतियों और राष्ट्रीय सतत विकास के लिए एक बड़ी चुनौती बन जाएगा।

इसलिए, VARS का मानना ​​है कि रियल एस्टेट बाज़ार को और अर्थव्यवस्था को जोखिम में डाले बिना, निरंतर विकास जारी रखने के लिए, आवास की कीमतों में तेज़ वृद्धि को "रोकने" का एक उपाय ज़रूरी है। विशेष रूप से, सबसे महत्वपूर्ण उपाय किफायती आवास की आपूर्ति को साफ़ करना है। जब आपूर्ति पर्याप्त रूप से बड़ी होगी, तो बाज़ार की कीमतें आपूर्ति और माँग के वास्तविक संतुलन के अनुसार स्व-नियमित होंगी।

सबसे पहले, स्थानीय एजेंसियों की प्रवर्तन क्षमता में सुधार के साथ-साथ नई कानूनी प्रणाली के कार्यान्वयन को निर्देशित करने वाले दस्तावेजों को पूरा करने में तेजी लाना आवश्यक है।

दूसरा, बैंक ऋण पर निर्भरता कम करने के लिए रियल एस्टेट बाज़ार के लिए पूंजी चैनलों में विविधता लाना ज़रूरी है। कॉर्पोरेट बॉन्ड बाज़ार का पुनर्गठन करके उसे एक प्रभावी मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी स्रोत बनाया जाना चाहिए। साथ ही, राष्ट्रीय आवास निधि के गठन को बढ़ावा देना और रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT) विकसित करना भी ज़रूरी है।

तीसरा, सामाजिक आवास और किफायती आवास परियोजनाओं को नियोजन में प्राथमिकता दी जानी चाहिए और प्रोत्साहन तंत्र विकसित किए जाने चाहिए। शहरी विकास को परिवहन अवसंरचना, विशेष रूप से बेल्ट रोड, मेट्रो और राजमार्गों से जोड़ा जाना चाहिए ताकि शहरी क्षेत्र का विस्तार हो और केंद्र में भूमि की कीमतों पर दबाव कम हो। साथ ही, एक पेशेवर किराया बाजार विकसित करना आवश्यक है, जिससे "जीवन को स्थिर करने के लिए घर का मालिक होना" की मानसिकता कम हो।

चौथा, बाजार सहभागियों की गतिविधियों के आकलन, वर्गीकरण और निगरानी के आधार के रूप में, रियल एस्टेट बाजार के विकास की निगरानी और पूर्व चेतावनी के लिए मानदंडों और मानकों के सेटों पर शोध और प्रचार करना आवश्यक है। संकेतकों की इस प्रणाली के माध्यम से, प्रबंधन एजेंसियां ​​सट्टेबाजी, आपूर्ति-मांग असंतुलन, असामान्य मूल्य वृद्धि या स्थानीय तरलता में गिरावट जैसे "विचलन" के संकेतों का तुरंत पता लगा सकती हैं, ताकि उचित हस्तक्षेप और समायोजन उपाय किए जा सकें। इस सक्रिय निगरानी तंत्र के निर्माण से जोखिमों को रोकने और बाजार को जल्दी और दूर से ही स्थिर करने में मदद मिलेगी, बजाय इसके कि समस्याओं के स्पष्ट होने पर ही उनका समाधान किया जाए, जिससे श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रियाएं होती हैं और जिन्हें नियंत्रित करना मुश्किल होता है।

इसके अलावा, देश भर में भूमि, आवास और अचल संपत्ति बाजार पर एक एकीकृत, समकालिक और पारदर्शी डेटाबेस के निर्माण और पूर्ण होने में तेज़ी लाना ज़रूरी है। यह राज्य प्रबंधन एजेंसियों, अनुसंधान संगठनों और व्यवसायों को समय पर और सटीक तरीके से बाजार की निगरानी, ​​विश्लेषण, पूर्वानुमान और संचालन में मदद करने वाला एक महत्वपूर्ण सूचना ढाँचा होगा।

स्रोत: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html