स्टेट बैंक: भविष्य में घर खरीदने के लिए ऋण देने पर कोई प्रतिबंध नहीं

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हाल ही में, स्टेट बैंक ने बैंकों के पूंजी सुरक्षा अनुपात को विनियमित करने वाले परिपत्र 41/2016 को संशोधित और अनुपूरित करते हुए परिपत्र 22/2023 जारी किया।

यह परिपत्र इस साल 1 जुलाई से कई नई बातों के साथ लागू होगा। कुछ लोगों को चिंता है कि नए नियम घर खरीदारों के लिए मुश्किलें पैदा करेंगे।

विशेष रूप से, बाजार को इस बात की चिंता है कि जब यह परिपत्र लागू होगा, तो यह वाणिज्यिक बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं को व्यक्तियों को "हस्तांतरण के लिए अधूरे वाणिज्यिक आवास (अर्थात भविष्य में निर्मित वाणिज्यिक आवास") खरीदने के लिए ऋण देने की अनुमति नहीं देगा, जो स्वयं मकान द्वारा सुरक्षित (बंधक) होगा। इसलिए, जो व्यक्ति "भविष्य में निर्मित" वाणिज्यिक आवास खरीदने के लिए ऋण लेना चाहते हैं, उन्हें अन्य सुरक्षा उपाय लागू करने होंगे या अन्य परिसंपत्तियों के साथ इसे सुरक्षित करना होगा।

हालांकि, स्टेट बैंक ने पुष्टि की कि नया विनियमन भावी घर खरीदारों के अधिकारों को प्रतिबंधित नहीं करता है और वर्तमान विनियमों के विपरीत नहीं है।

पूर्ण हो चुके घरों को कम जोखिम वाली रेटिंग दी जाएगी।

विशेष रूप से, स्टेट बैंक के परिपत्र 41/2016 के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में यह प्रावधान है: "अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण, किसी व्यक्ति या कानूनी इकाई को अचल संपत्ति खरीदने, अचल संपत्ति परियोजना को पूरा करने के लिए दिया गया ऋण है और यह सुरक्षित लेनदेन पर कानून के प्रावधानों के अनुसार ऋण से निर्मित अचल संपत्ति या अचल संपत्ति परियोजना द्वारा सुरक्षित होता है"।

परिपत्र 22/2023 इस विषयवस्तु में कोई संशोधन या परिवर्धन नहीं करता है। जिन संगठनों और व्यक्तियों को घर खरीदना है और इस भावी घर की गारंटी (बंधक) देनी है, वे ऋण शेष और संपार्श्विक के मूल्य के अनुपात से गणना किए गए गारंटी अनुपात के आधार पर 30-120% का जोखिम गुणांक लागू करेंगे। यदि गारंटी अनुपात के बारे में कोई जानकारी उपलब्ध नहीं है, तो जोखिम गुणांक 150% है।

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — परिपत्र 22/2023 भविष्य में आवास खरीदने के अधिकार को प्रतिबंधित नहीं करता है (चित्रण: ट्रान खांग)।

इस बीच, परिपत्र संख्या 22 के अनुच्छेद 1 के खंड 1 में गृह बंधक ऋण पर परिपत्र संख्या 41 के अनुच्छेद 2 के खंड 11 को संशोधित और पूरक किया गया, जो व्यक्तियों को घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण हैं।

विशेष रूप से, व्यक्तियों को मकान खरीदने के लिए अचल संपत्ति सुरक्षित ऋण निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा:

प्रथम, ऋण चुकौती का स्रोत ऋण से प्राप्त किराये की आय का स्रोत नहीं है।

दूसरा, मकान बिक्री अनुबंध के अनुसार मकान को सौंपने का काम पूरा हो चुका है।

तीसरा, बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं को सुरक्षित लेनदेन कानून और आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार, जब ग्राहक अपने ऋण का भुगतान नहीं कर पाते हैं, तो बंधक घरों को संभालने का पूर्ण कानूनी अधिकार है।

चौथा, इस बंधक ऋण से निर्मित घर का मूल्यांकन स्वतंत्र रूप से किया जाना चाहिए (किसी तीसरे पक्ष द्वारा या बैंक या विदेशी बैंक शाखा के ऋण अनुमोदन विभाग से स्वतंत्र विभाग द्वारा) विवेक के सिद्धांत के साथ (मूल्य ऋण अनुमोदन के समय बाजार मूल्य से अधिक नहीं होना चाहिए) बैंक या विदेशी बैंक शाखा के नियमों के अनुसार।

सामाजिक आवास खरीदने, सरकारी सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत आवास खरीदने के लिए ऋण, आवास पर कानून के प्रावधानों के अनुसार निर्धारित किए जाते हैं और ऊपर उल्लिखित शर्तों (पहली, तीसरी, चौथी) को पूरा करते हैं।

इस विनियमन के संबंध में, स्टेट बैंक ने बताया कि गृह बंधक ऋणों में ये शामिल होंगे: निर्धारित शर्तों को पूरा करने वाले मकान खरीदने के लिए गृह बंधक ऋण, जिनमें हस्तांतरण के लिए निर्माण पूरा होने की शर्त भी शामिल है, और सामाजिक आवास खरीदने, सरकारी सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत मकान खरीदने के लिए ऋण। गृह बंधक ऋणों पर लागू जोखिम गुणांक गारंटी अनुपात और आय अनुपात के आधार पर 20-100% तक होता है।

सामाजिक आवास खरीदने, सरकार के सहायता कार्यक्रमों और परियोजनाओं के तहत मकान खरीदने के लिए ऋण के लिए, हैंडओवर के लिए मकान के पूरा होने की शर्त को पूरा करने की आवश्यकता नहीं है और सामाजिक आवास को प्रोत्साहित करने की सरकार की नीति को लागू करने के लिए जोखिम गुणांक अन्य गृह बंधक ऋणों की तुलना में केवल 20-50% कम है।

स्टेट बैंक ने कहा कि गृह खरीद अनुबंध के तहत पूर्ण मकान की शर्त केवल गृह बंधक ऋण पर लागू होती है (जो अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित अन्य प्राप्तियों की तुलना में कम जोखिम गुणांक के अधीन हैं)।

यदि किसी संगठन या व्यक्ति को भविष्य में आवास बनाने या खरीदने की आवश्यकता है और वह भविष्य के आवास को बंधक रखता है, तो यह परिपत्र 41 के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण का मामला होगा और परिपत्र 41 के अनुच्छेद 9 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार संबंधित जोखिम गुणांक लागू किया जाएगा।

स्टेट बैंक ने पुष्टि की, "इस प्रकार, यह विनियमन संगठनों और व्यक्तियों के भविष्य में आवास खरीदने के अधिकारों को प्रतिबंधित नहीं करता है और वर्तमान विनियमों के विपरीत नहीं है।"

इससे पहले, स्टेट बैंक के परिपत्र 22/203 पर टिप्पणी करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा था कि उपरोक्त विनियमन वाणिज्यिक बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं को लोगों को अधूरे वाणिज्यिक आवास को खरीदने के लिए ऋण देने की अनुमति नहीं देता है (अर्थात भविष्य में निर्मित वाणिज्यिक आवास) जो उस घर द्वारा सुरक्षित (बंधक) हो।

उनके अनुसार, यदि परिपत्र के प्रभावी होने से पहले उपरोक्त विवरण में संशोधन नहीं किया गया, तो इस विनियमन के बुरे परिणाम हो सकते हैं, जिससे कठिनाइयां पैदा होंगी और अचल संपत्ति बाजार के सामान्य संचालन में बाधा उत्पन्न होगी, जिससे अल्पावधि और दीर्घावधि दोनों में बाजार की वसूली और विकास प्रक्रिया पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

HoREA ने एक ऐसा नियम जोड़ने का प्रस्ताव रखा है जिससे ऋण देने वाली संस्थाएँ व्यक्तियों को भविष्य में व्यावसायिक आवास खरीदने के लिए ऋण दे सकेंगी, जो घर द्वारा ही सुरक्षित (बंधक) होगा। यह नियम व्यावसायिक आवास या सामाजिक आवास, उपलब्ध आवास या भविष्य के आवास, दोनों पर लागू होता है।

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स्रोत