रियल एस्टेट बिक्री आयकर: नए प्रस्ताव को लेकर अभी भी चिंता

वित्त मंत्रालय दो कर गणना विधियों के बीच चयन का अध्ययन कर रहा है, जिसमें अचल संपत्ति हस्तांतरण से होने वाले लाभ पर 20% कर की गणना का विकल्प भी शामिल है।

हो ची मिन्ह सिटी के जिला 1 स्थित नोटरी कार्यालय संख्या 1 में नोटरी कराने आए लोग - फोटो: क्वांग दीन्ह

इस कर नीति से बजट राजस्व में वृद्धि होने की उम्मीद है, लेकिन इसकी व्यवहार्यता को लेकर कई चिंताएं हैं।

तुओई ट्रे इस मुद्दे पर विशेषज्ञों की राय दर्ज करता है।

- प्रतिनिधि होआंग वान कुओंग (राष्ट्रीय सभा की आर्थिक और वित्तीय समिति के सदस्य):

भविष्य के लिए सकारात्मक विकल्प

वर्तमान में, व्यक्तिगत आयकर कुल अचल संपत्ति हस्तांतरण मूल्य को 2% की कर दर से गुणा करके निर्धारित किया जाता है। इस तरह से इसे वसूलना बहुत आसान और सुविधाजनक होगा क्योंकि पिछली खरीद-बिक्री के मूल का पता लगाने की कोई आवश्यकता नहीं है।

हालाँकि, 2% टैक्स के कई नुकसान भी हैं। उदाहरण के लिए, लोग रहने के लिए घर खरीदते हैं, लेकिन फिर किसी कारणवश घर बदलना पड़ता है, बेचते हैं लेकिन कीमत नहीं बढ़ती और फिर भी बिक्री मूल्य पर 2% टैक्स देना पड़ता है।

इसलिए, खरीद मूल्य और बिक्री मूल्य के बीच के अंतर पर 20% कर लगाने का विकल्प बाजार की वास्तविकता के अनुरूप होगा और राज्य के बजट में भुगतान किए गए व्यक्तिगत आयकर की राशि को अनुकूलित करेगा।

यह 20% दर, अचल संपत्ति हस्तांतरण पर कॉर्पोरेट आयकर का भुगतान करने वाले संगठनों और उद्यमों की कर दर की तुलना में भी समान और उचित है।

हालाँकि, अचल संपत्ति की खरीद और बिक्री की कीमतों की जानकारी का प्रबंधन वर्तमान में लागू नहीं है। सभी जानकारी खरीदारों और विक्रेताओं की घोषणाओं पर आधारित होती है, जबकि गलत और धोखाधड़ी वाली घोषणाएँ अभी भी होती रहती हैं।

इसलिए, भविष्य में जब डेटा का डिजिटलीकरण हो जाएगा और सूचना का पूर्ण प्रबंधन हो जाएगा, तो 20% विकल्प सकारात्मक होगा। वर्तमान संदर्भ में, जब यह संभव न हो, तो 2% कर संग्रह विकल्प को लागू करना जारी रखना और संभवतः पूरी जानकारी वाले मामलों के साथ 20% विकल्प को जोड़ना आवश्यक है।

- डॉ. गुयेन एनजीओसी टीयू (कर विशेषज्ञ):

लोगों को कर गणना की विधि चुनने की अनुमति दी जानी चाहिए।

व्यक्तिगत आयकर की प्रकृति आय पर लगाया जाता है, व्यक्तिगत करदाताओं को केवल तभी कर का भुगतान करना चाहिए जब उन्हें लाभ हो।

अचल संपत्ति के हस्तांतरण से होने वाले लाभ पर 20% की दर से व्यक्तिगत आयकर की गणना करने की विधि अत्यंत उचित है। अचल संपत्ति बेचते समय, विक्रय मूल्य में से क्रय मूल्य और व्यय घटाकर, यदि लाभ होता है, तो विक्रेता को कर का भुगतान करना होगा, जबकि पहले घाटे में बेचने पर भी विक्रेता को हस्तांतरण मूल्य का 2% भुगतान करना पड़ता था।

दूसरी ओर, जब हस्तांतरण मूल्य निर्धारित हो जाता है, तो इस नीति को लागू करना पूरी तरह से संभव है। तदनुसार, प्रांतीय जन समिति का भूमि मूल्य ढाँचा बाजार मूल्य के करीब पहुँच गया है।

कई लेन-देन रियल एस्टेट एक्सचेंज और गैर-नकद भुगतान के माध्यम से किए जाते हैं। रियल एस्टेट से जुड़ी कुछ बुनियादी लागतें जैसे बैंक ब्याज, ब्रोकरेज शुल्क, निर्माण लागत आदि का निर्धारण करना मुश्किल नहीं है। उदाहरण के लिए, बैंक ब्याज को ऋण राशि, ऋण अवधि और ब्याज दर वाले ऋण अनुबंध के माध्यम से साबित करना सबसे आसान है।

रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के ज़रिए ख़रीद-बिक्री करने पर ब्रोकरेज शुल्क भी बहुत स्पष्ट है। अगर इस लागत के लिए कोई दस्तावेज़ नहीं है, तो हस्तांतरण मूल्य का 0.5-1% का एक सामान्य शुल्क निर्धारित करना ज़रूरी है। या निर्माण लागत की गणना का आधार निर्माण अनुबंध, कच्चे माल की ख़रीद के दस्तावेज़ हैं... अगर निर्माण लागत में कटौती करने के लिए कोई दस्तावेज़ नहीं है, तो गणना का आधार प्रांतीय जन समिति का निर्माण इकाई मूल्य है।

अचल संपत्ति हस्तांतरण लाभ पर 20% कर गणना पद्धति भी लोगों को सही विक्रय मूल्य घोषित करने के लिए बाध्य करती है, जिससे पारदर्शिता सुनिश्चित होती है और बजट को कोई कर हानि नहीं होती। कोई भी वास्तविक मूल्य से कम मूल्य घोषित करने का साहस नहीं करता क्योंकि बाद में जब अचल संपत्ति बेची जाती है, तो अधिक कर चुकाने का जोखिम होता है।

उन मामलों में जहाँ क्रय मूल्य और संबंधित लागतें निर्धारित नहीं की जा सकतीं, हस्तांतरण मूल्य पर एक निश्चित कर दर के साथ कर की गणना करने की विधि। 15-20 साल पहले खरीदी गई कुछ संपत्तियाँ ऐसी हैं जिनका क्रय मूल्य निर्धारित नहीं किया जा सकता। उस समय क्रय मूल्य भी केवल 500-700 मिलियन था, लेकिन अब विक्रय मूल्य 4-5 बिलियन है, इसलिए क्रय मूल्य में से विक्रय मूल्य और संबंधित लागतों को घटाकर 20% की दर लागू करना अनुचित है। कई संपत्तियाँ माता-पिता से विरासत में मिली होती हैं, खरीदी नहीं जातीं, इसलिए कटौती करने के लिए कोई क्रय मूल्य नहीं होता।

निश्चित कर दर के संबंध में, वर्तमान में लागू 2% के बजाय हस्तांतरण मूल्य पर 1% लागू करने की अनुशंसा की जाती है। हाल के वर्षों में अचल संपत्ति की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि हुई है। प्रांतीय जन समिति की 2025 की भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य के बहुत करीब है। इसलिए, 1% की कर दर उचित है, जिससे लोगों की भुगतान क्षमता सुनिश्चित हो सके।

कर गणना के इन दो तरीकों के साथ, लोगों को यह चुनने की अनुमति देना ज़रूरी है कि कौन सा तरीका करदाता के लिए फायदेमंद है। इस प्रकार, नई नीति मानवीय है, वास्तविकता को दर्शाती है और जीवन पर लागू होती है।

- श्री गुयेन वान फुंग (वियतनाम एसोसिएशन ऑफ अकाउंटेंट्स एंड ऑडिटर्स):

वास्तविक आवास आवश्यकताओं वाले दीर्घकालिक धारकों को नुकसान पहुंचाने से बचें

कर गणना पद्धति लोगों के लिए निष्पक्षता सुनिश्चित करती है, विशेष रूप से उन लोगों के लिए जो लंबे समय से अचल संपत्ति रखते हैं, तथा ऐसी स्थिति से बचाती है जहां दीर्घकालिक धारकों को सट्टेबाजों की तुलना में अधिक कर का भुगतान करना पड़ता है।

जैसे 10 साल पहले, ^{1 वर्ग मीटर} ज़मीन की कीमत 1 करोड़ थी, लेकिन अब यह बढ़कर 7 करोड़ हो गई है। अगर हम विक्रय मूल्य में से क्रय मूल्य घटाकर 6 करोड़ पाते हैं और 20% की कर दर लागू करते हैं, तो यह बिल्कुल भी ठीक नहीं है। इसलिए, बैंक ऋण ब्याज आदि जैसे कटौती योग्य खर्चों के अलावा, हमें खरीद के वर्ष से बिक्री के वर्ष तक मूल्यह्रास के कारण होने वाली लागत को भी घटाना होगा।

विशेष रूप से, इस बात पर विचार करना आवश्यक है कि वास्तविक आवास आवश्यकताओं के लिए अचल संपत्ति रूपांतरण पर कर लगाया जाए या नहीं, या किस सीमा तक?

दरअसल, ऐसे कई लोग हैं जो गली में स्थित अपने छोटे से घर को बदलकर ज़्यादा सुविधाजनक परिवहन सुविधा वाले बड़े घर में जाते हैं। उन्हें अपना मौजूदा घर बेचकर नया घर खरीदने के लिए और पैसे उधार लेने पड़ते हैं। यह एक जायज़ ज़रूरत है।

अगर हम विक्रय मूल्य से क्रय मूल्य और व्यय घटा दें, तो हमें अंतर मिलता है और फिर हस्तांतरण लाभ पर 20% कर दर लागू होती है, जो अनुचित है। यह अंतर लाभ नहीं है क्योंकि यह कोई व्यवसाय नहीं है।

- श्री गुयेन वान दीन्ह (वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष):

बाजार-अनुकूल व्यवहार का समर्थन करने की आवश्यकता

चाहे बिक्री मूल्य पर 2% कर लगाया जाए या लाभ पर 20%, इसकी गणना करना ज़रूरी है ताकि यह उपकरण ठीक से काम कर सके और बाज़ार को सही दिशा में विकसित करने के लिए विनियमित कर सके। रियल एस्टेट बाज़ार को विनियमित करने के लिए कर लगाने का प्रस्ताव करने के समय पर भी उचित रूप से विचार किया जाना चाहिए।

जब बाजार को कठिन समय से उबरने के लिए लेनदेन को प्रोत्साहित करने की आवश्यकता होती है, तो यदि कर लगाए जाते हैं, तो वास्तविक निवेशक भी अपने व्यापार के पैमाने को कम कर देंगे, जिससे बाजार में आपूर्ति और अधिक दुर्लभ हो जाएगी।

ऐसे समय में जब बाजार तेजी पर हो, सट्टेबाजी, मूल्य वृद्धि और सर्फिंग को रोकने के लिए रियल एस्टेट लेनदेन पर कर लगाने पर विचार करना संभव है।

रियल एस्टेट कर का उद्देश्य बाजार को अधिक स्थिरता से विकसित करने में मदद करना है, इसलिए बाजार में झटकों से बचने के लिए रियल एस्टेट कर लगाने के लिए एक उपयुक्त रोडमैप की आवश्यकता है।

वास्तविक आवास आवश्यकताओं के लिए घर खरीदने वालों पर कर लगाने से बचने के लिए अचल संपत्ति लेनदेन पर कराधान पर विचार किया जाना चाहिए। अचल संपत्ति पर कराधान का उद्देश्य नकारात्मक बाजार व्यवहार को हतोत्साहित करना और लाभकारी बाजार व्यवहार को बढ़ावा देना होना चाहिए, इसलिए नीति-निर्माण एजेंसियों को इस पर विचार करना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी के डिस्ट्रिक्ट 7 में भूमि पंजीकरण कार्यालय की शाखा में लोग रियल एस्टेट संबंधी प्रक्रियाएं करते हैं - फोटो: तु ट्रुंग

विभिन्न देश अचल संपत्ति हस्तांतरण पर कर कैसे लगाते हैं?

Hrone.com के अनुसार, चीन में कर योग्य आय पर सामान्य कर दर 20% है, जो विक्रय मूल्य और क्रय मूल्य के बीच का अंतर है (यदि कोई उचित खर्च हो, तो उसे घटाने के बाद)। हालाँकि, अचल संपत्ति के प्रकार, स्वामित्व अवधि और स्थान के आधार पर, वास्तविक कर दर 1% से 20% तक हो सकती है।

थाईलैंड में, अचल संपत्ति बेचने वाले व्यक्तियों पर कर कटौती लागू होती है, जो आमतौर पर घोषित बिक्री मूल्य का 1% या एक प्रगतिशील व्यक्तिगत आयकर अनुसूची होती है। इसके अलावा, यदि अचल संपत्ति 5 वर्षों के भीतर पुनर्विक्रय की जाती है, तो हस्तांतरण मूल्य का 3.3% का एक विशेष व्यावसायिक कर भी लगाया जाता है। आवासीय संपत्तियों के लिए, स्वामित्व और घरेलू पंजीकरण की शर्तों को पूरा करने पर यह कर माफ किया जा सकता है।

कोरिया में, स्वामित्व की अवधि और लाभ के मूल्य के आधार पर प्रगतिशील कर की दर 6 से 45% तक होती है। यदि संपत्ति 10 वर्षों से अधिक समय तक रखी जाती है, तो न्यूनतम कर दर 6% है; यदि इसे 1 वर्ष के भीतर बेचा जाता है, तो कर की दर 45% तक हो सकती है।

जापान में, अचल संपत्ति के हस्तांतरण से होने वाली आय पर भी दो निश्चित दरों पर कर लगाया जाता है, जो संपत्ति के स्वामित्व की अवधि पर निर्भर करता है। Legal500.com के अनुसार, यदि संपत्ति 5 वर्षों से अधिक समय से स्वामित्व में है, तो कर की दर 15.315% (राष्ट्रीय/केंद्रीय आयकर) 5% (स्थानीय निवासी कर) है, जो कुल मिलाकर 20.315% है। यदि स्वामित्व अवधि 5 वर्ष से कम है, तो कर की दर बढ़कर 30.63% (राष्ट्रीय आयकर) 9% (स्थानीय निवासी कर) हो जाती है, जो कुल मिलाकर 39.63% है।

- श्री गुयेन ड्यू हा (रियल एस्टेट निवेशक):

रियल एस्टेट लेनदेन अधिक पारदर्शी होंगे

दो साल पहले, मैंने 600 मिलियन VND का एक ज़मीन का टुकड़ा भारी घाटे में बेचा था, लेकिन फिर भी मुझे 2% टैक्स देना पड़ा, जिससे मुझे दोहरा नुकसान हुआ। अनुबंध मूल्य पर 2% टैक्स की गणना करने पर इसकी कमियाँ सामने आती हैं, क्योंकि घाटे पर भी टैक्स देना पड़ता है, जबकि व्यक्तिगत आयकर की प्रकृति ऐसी है कि मुनाफे पर भी टैक्स लगता है।

रियल एस्टेट बाज़ार धीरे-धीरे ज़्यादा पारदर्शी होता जा रहा है और निवेशक ज़्यादा पेशेवर होते जा रहे हैं। हस्तांतरण लाभ पर 20% आयकर लगाने का प्रस्ताव बदलाव लाएगा।

खरीदार और विक्रेता नकदी प्रवाह को पारदर्शी बनाने और सही हस्तांतरण मूल्य घोषित करने के लिए बैंकों के माध्यम से लेन-देन करना पसंद करेंगे, एक ब्रोकरेज इकाई के साथ एक चालान के साथ बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करेंगे, और जब वे नए घरों का नवीनीकरण या निर्माण करेंगे, तो वे उन व्यवसायों को भी चुनेंगे जो कर गणना के लिए लागत साबित करने वाले दस्तावेजों को रखने के लिए चालान जारी करते हैं।

यह गणना पद्धति बड़े परिसंपत्ति मूल्यों वाले बड़े निवेशकों के लिए भी बहुत उपयुक्त है, जिससे अनुकूलन में भी मदद मिलेगी। मूल मूल्य और आउटपुट मूल्य में बड़े अंतर वाली अचल संपत्ति हस्तांतरित करने वाले व्यक्तियों के लिए, वे अभी भी 2% गणना पद्धति चुन सकते हैं।

रियल एस्टेट हस्तांतरण कर की गणना करने के कई तरीके हैं, जिससे लोगों को सक्रिय रूप से इष्टतम समाधान चुनने में मदद मिलती है, जिससे घाटे में बेचने की स्थिति से बचा जा सकता है, लेकिन फिर भी उच्च करों का भुगतान करना पड़ता है।

- श्री ले क्वोक किएन (रियल एस्टेट सलाहकार):

कटौती योग्य व्ययों पर मार्गदर्शन की आवश्यकता है

अचल संपत्ति हस्तांतरण लाभ पर 20% कर दर का उपयोग करके कर की प्रभावी गणना करने के लिए, भूमि भूखंड लेनदेन इतिहास का एक डेटाबेस होना आवश्यक है, जो हस्तांतरण के माध्यम से वास्तविक लेनदेन मूल्यों का सटीक प्रतिबिंब सुनिश्चित करता है।

इसके अलावा, अचल संपत्ति के लेन-देन में भुगतान के तरीकों को नियंत्रित करने की योजना होनी चाहिए। ऐसी स्थिति से बचें जहाँ अचल संपत्ति बेचने वाला हर व्यक्ति पैसा गँवाए और कोई भी कर न चुकाए।

निर्माण लागत, मरम्मत लागत, कानूनी लागत, ब्रोकरेज लागत, ऋण ब्याज लागत, या संबंधित पक्षों के लिए मुआवज़ा लागत, यदि कोई हो, जैसे कटौती योग्य खर्चों को साबित करने वाले दस्तावेज़ों पर विस्तृत मार्गदर्शन जारी करना आवश्यक है। ऐसे मामलों से बचें जहाँ विक्रेता को अचल संपत्ति व्यापार गतिविधियों से वास्तविक आय की गणना करते समय उचित लागतों को शामिल करने की अनुमति नहीं है।

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स्रोत: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm