दूसरा संपत्ति कर लगाने का प्रस्ताव जारी

यह अनुमान लगाते हुए कि आवास की कीमतों में कमी आने की संभावना नहीं है, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन ने दूसरी या परित्यक्त अचल संपत्ति पर कर लगाने का प्रस्ताव जारी रखा है।

यह प्रस्ताव वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) द्वारा रियल एस्टेट की कीमतों में लगातार वृद्धि के संदर्भ में रखा गया था, जिसमें कमी आने का कोई संकेत नहीं है, विशेष रूप से अपार्टमेंट सेगमेंट में।

VARS के आंकड़ों के अनुसार, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में दूसरी तिमाही में अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक 2019 की इसी अवधि की तुलना में क्रमशः 58% और 27% बढ़ा। मध्य-श्रेणी का अपार्टमेंट लगातार कम होता जा रहा है और इस साल नए लॉन्च किए गए 80% से ज़्यादा अपार्टमेंट की कीमत 5 करोड़ VND प्रति वर्ग मीटर से ज़्यादा है। यहाँ तक कि कुछ अपार्टमेंट भी नया अपार्टमेंट प्रोजेक्ट इसकी बिक्री कीमत भी प्रति वर्ग मीटर हजारों अमेरिकी डॉलर तक है।

न केवल नए प्रोजेक्ट, बल्कि पुराने अपार्टमेंट की कीमतें भी ऊँची हैं। कई अपार्टमेंट, जो दशकों से इस्तेमाल हो रहे हैं, अभी भी बिक्री के समय की तुलना में 2-3 गुना ज़्यादा दामों पर विज्ञापित किए जा रहे हैं। विला, टाउनहाउस और उपनगरीय भूखंडों के खंड में भी कीमतों में वृद्धि के संकेत दिखाई दे रहे हैं, क्योंकि कुछ निवेशक समूह मुनाफ़े के लिए नकली आपूर्ति और माँग का निर्माण करते हैं।

वीएआरएस के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह के अनुसार, मौजूदा कानूनी व्यवस्था में सट्टा गतिविधियों और ज़मीन की जमाखोरी को नियंत्रित करने और कीमतें बढ़ाने से रोकने के लिए कोई प्रतिबंध नहीं हैं। इस बीच, अनियंत्रित खरीद-बिक्री की स्थिति कई इलाकों में "ज़मीन के बुखार" का मुख्य कारण है। सट्टेबाज ज़मीन खरीदते हैं और फिर उसे यूँ ही छोड़ देते हैं, कीमतें बढ़ने या कृत्रिम कमी पैदा करने का इंतज़ार करते हैं, जो आम बात है, और इसका उद्देश्य "मुनाफ़ा कमाने के लिए कीमतें बढ़ाना" होता है।

श्री दिन्ह ने कहा, "बाज़ार को विनियमित करने के लिए रियल एस्टेट कर लगाने पर शोध करना अत्यावश्यक है। हमें इस नीति को सिर्फ़ इसलिए नज़रअंदाज़ नहीं करना चाहिए क्योंकि इसे लागू करना मुश्किल है।"

विशेषज्ञ एक ऐसी रियल एस्टेट कर नीति का प्रस्ताव रखते हैं जो दो समूहों पर लागू होती है: दूसरे या उससे ज़्यादा घरों के खरीदार और परियोजनाओं को छोड़ने वाले मालिक। उन लेन-देनों के लिए कर की दर धीरे-धीरे बढ़ेगी जहाँ विक्रेता के पास स्वामित्व की अवधि कम है।

उदाहरण के लिए, सिंगापुर में, घर खरीदने के बाद पहले साल में मालिक द्वारा घर बेचने पर 16% कर लगता है। अगर मालिक दूसरे साल अपार्टमेंट बेचता है, तो कर की दर घटकर 12% और तीसरे साल 8% हो जाती है। चौथे साल के बाद घर बेचने पर उन्हें यह कर नहीं देना पड़ता। खरीदार पक्ष के लिए, अप्रैल 2023 से, देश दूसरी संपत्ति की खरीद पर कर को 3% बढ़ाकर 20% कर देगा; तीसरी संपत्ति पर कर 30% होगा (पुरानी दर 25% थी)।

VARS ने यह भी प्रस्ताव रखा कि अगर ज़मीन मिलने के बाद मालिक कोई परियोजना नहीं बनाता है, तो उसे अचल संपत्ति परित्याग कर भी देना होगा। कोरिया में यह तरीका अपनाया जाता है, जहाँ कर की दर 5% है और संपत्ति के परित्याग के वर्षों की संख्या के अनुसार कर की दर धीरे-धीरे बढ़ती जाती है। इसी तरह, फ्रांस में खाली घरों पर पहले वर्ष के किराये मूल्य का 17% कर लगता है और अगले वर्षों में यह दोगुना (34%) हो जाता है।

वीएआरएस के अध्यक्ष के अनुसार, रियल एस्टेट कर नीति के माध्यम से बाज़ार को विनियमित करने से सट्टेबाजी कम होगी और रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि पर अंकुश लगेगा। यह नीति परित्यक्त परियोजनाओं के मालिकों को किराए पर देने या बेचने के लिए भी प्रोत्साहित करती है, जिससे बाज़ार में आपूर्ति बढ़ती है।

दरअसल, यह पहली बार नहीं है जब घरों की कीमतें कम करने के लिए दूसरा रियल एस्टेट टैक्स प्रस्तावित किया गया हो। सात साल पहले, सरकार ने हो ची मिन्ह सिटी में एक पायलट प्रोजेक्ट के तौर पर दूसरा रियल एस्टेट टैक्स प्रस्तावित किया था, लेकिन उसे मंज़ूरी नहीं मिली। इस पर कई विरोधी राय थीं, जिनमें से एक ने कहा कि यह टैक्स अभी बहुत जल्दी है।

अगस्त 2023 में, हो ची मिन्ह सिटी के मतदाताओं ने दूसरे घरों पर कर लगाने और खाली ज़मीनों और ज़मीन का मूल्य न बढ़ाने वाले घरों पर ज़्यादा कर लगाने का प्रस्ताव जारी रखा। वित्त मंत्रालय ने कहा कि उसने रियल एस्टेट टैक्स पर एक कानून पर शोध और मसौदा तैयार किया है, जिसे 2024 में कानून और अध्यादेश विकास कार्यक्रम में शामिल किए जाने की उम्मीद है, और इसे 8वें सत्र (अक्टूबर 2024) में टिप्पणियों के लिए राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत किया जाएगा। फ़िलहाल, ये प्रस्ताव मसौदा चरण में हैं।

हालाँकि, बाज़ार को नियंत्रित करने के लिए कर उपकरणों के इस्तेमाल में कई चुनौतियाँ हैं। अर्थशास्त्री दीन्ह ट्रोंग थिन्ह ने कहा कि कर उपकरणों का प्रभावी ढंग से उपयोग करने के लिए, प्रबंधन एजेंसियों को रियल एस्टेट बाज़ार से संबंधित डेटाबेस और सूचनाओं के निर्माण और पूर्णता को बढ़ावा देना होगा। इससे दूसरे और तीसरे घरों का निर्धारण... और उनके मूल्य सार्वजनिक और पारदर्शी होंगे।

श्री गुयेन वान दिन्ह ने यह भी सुझाव दिया कि कर दरों का सावधानीपूर्वक अध्ययन किया जाना चाहिए ताकि दोहराव और करों के एक-दूसरे पर हावी होने से बचा जा सके, क्योंकि इससे लोगों की क्रय शक्ति "क्षीण" हो जाएगी। इस बीच, अमीर लोग अपनी संपत्ति का स्वामित्व रिश्तेदारों को हस्तांतरित करके करों से बच सकते हैं।

"किसी भी नीति को जब पहली बार पेश किया जाता है तो उसमें समस्याएं होती हैं, समस्या इसके फायदे और नुकसान पर विचार करने की होती है। रियल एस्टेट कराधान भी ऐसा ही है, इसके फायदे नुकसान से अधिक होंगे," वीएआरएस के अध्यक्ष ने कहा।

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