दूसरा संपत्ति कर लगाने का प्रस्ताव जारी

यह अनुमान लगाते हुए कि मकानों की कीमतों में गिरावट आने की संभावना नहीं है, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन ने दूसरी या खाली संपत्तियों पर कर लगाने का प्रस्ताव जारी रखा है।

यह प्रस्ताव वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल्टर्स (वीएआरएस) द्वारा रियल एस्टेट की कीमतों में लगातार वृद्धि और कमी के कोई संकेत न दिखने के संदर्भ में दिया गया था, खासकर अपार्टमेंट सेगमेंट में।

वीएआरएस के आंकड़ों के अनुसार, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में दूसरी तिमाही में अपार्टमेंट की कीमतों में 2019 की इसी अवधि की तुलना में क्रमशः 58% और 27% की वृद्धि हुई है। मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट की उपलब्धता लगातार कम होती जा रही है और इस वर्ष लॉन्च किए गए नए अपार्टमेंटों में से 80% से अधिक की कीमत 50 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर से अधिक है। यहां तक कि कुछ नई अपार्टमेंट परियोजना वे प्रति वर्ग मीटर दसियों हजार अमेरिकी डॉलर तक में भी बिक सकते हैं।

न केवल नई परियोजनाओं, बल्कि पुराने अपार्टमेंटों की कीमतें भी अधिक हैं। दशकों से उपयोग में लाए जा रहे कई अपार्टमेंटों का विज्ञापन उनकी शुरुआती बिक्री कीमतों से 2-3 गुना अधिक कीमत पर किया जा रहा है। विला, टाउनहाउस और उपनगरीय भूखंडों के सेगमेंट में भी कीमतों में वृद्धि के संकेत दिख रहे हैं, क्योंकि कुछ निवेशक समूह लाभ कमाने के लिए नकली आपूर्ति और मांग का जाल बिछा रहे हैं।

वीएआरएस के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह के अनुसार, मौजूदा कानूनी व्यवस्था में सट्टा गतिविधियों और ज़मीन की जमाखोरी को नियंत्रित करने और कीमतें बढ़ाने से रोकने के लिए कोई प्रतिबंध नहीं हैं। इस बीच, अनियंत्रित खरीद-बिक्री की स्थिति कई इलाकों में "ज़मीन के बुखार" का मुख्य कारण है। सट्टेबाज ज़मीन खरीदते हैं और फिर उसे यूँ ही छोड़ देते हैं, कीमतें बढ़ने या कृत्रिम कमी पैदा करने का इंतज़ार करते हैं, जो आम बात है, और इसका उद्देश्य "मुनाफ़ा कमाने के लिए कीमतें बढ़ाना" होता है।

श्री दिन्ह ने कहा, "बाज़ार को विनियमित करने के लिए रियल एस्टेट कर लगाने पर शोध करना अत्यावश्यक है। हमें इस नीति को सिर्फ़ इसलिए नज़रअंदाज़ नहीं करना चाहिए क्योंकि इसे लागू करना मुश्किल है।"

विशेषज्ञों ने एक ऐसी रियल एस्टेट टैक्स नीति का प्रस्ताव रखा है जो दो समूहों पर लागू होती है: दूसरे या उससे अधिक घरों के खरीदार और ऐसे मालिक जो परियोजनाओं को बीच में ही छोड़ देते हैं। विक्रेता के स्वामित्व की अवधि कम होने पर कर की दर धीरे-धीरे बढ़ाई जाएगी।

उदाहरण के लिए, सिंगापुर में, घर खरीदने के बाद पहले साल में मालिक द्वारा घर बेचने पर 16% कर लगता है। अगर मालिक दूसरे साल अपार्टमेंट बेचता है, तो कर की दर घटकर 12% और तीसरे साल 8% हो जाती है। चौथे साल के बाद घर बेचने पर उन्हें यह कर नहीं देना पड़ता। खरीदार पक्ष के लिए, अप्रैल 2023 से, देश दूसरी संपत्ति की खरीद पर कर को 3% बढ़ाकर 20% कर देगा; तीसरी संपत्ति पर कर 30% होगा (पुरानी दर 25% थी)।

VARS ने यह भी प्रस्ताव रखा कि अगर ज़मीन मिलने के बाद मालिक कोई परियोजना नहीं बनाता है, तो उसे अचल संपत्ति परित्याग कर भी देना होगा। कोरिया में यह तरीका अपनाया जाता है, जहाँ कर की दर 5% है और संपत्ति के परित्याग के वर्षों की संख्या के अनुसार कर की दर धीरे-धीरे बढ़ती जाती है। इसी तरह, फ्रांस में खाली घरों पर पहले वर्ष के किराये मूल्य का 17% कर लगता है और अगले वर्षों में यह दोगुना (34%) हो जाता है।

VARS के अध्यक्ष के अनुसार, अचल संपत्ति कर नीति के माध्यम से बाजार को विनियमित करने से सट्टेबाजी कम होगी और अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि पर अंकुश लगेगा। यह नीति परित्यक्त परियोजनाओं के मालिकों को किराए पर देने या बेचने के लिए भी प्रोत्साहित करती है, जिससे बाजार में आपूर्ति बढ़ती है।

दरअसल, आवास की कीमतों को कम करने के लिए दूसरी बार रियल एस्टेट टैक्स का प्रस्ताव पहली बार नहीं आया है। सात साल पहले, सरकार ने हो ची मिन्ह सिटी में एक प्रायोगिक दूसरी रियल एस्टेट टैक्स का प्रस्ताव रखा था, लेकिन इसे मंजूरी नहीं मिली थी। इसके विरोध में कई राय थीं, जिनमें से एक यह भी थी कि यह टैक्स लगाना जल्दबाजी होगी।

अगस्त 2023 में, हो ची मिन्ह सिटी के मतदाताओं ने दूसरे घरों पर कर लगाने और खाली ज़मीनों और ज़मीन का मूल्य न बढ़ाने वाले घरों पर ज़्यादा कर लगाने का प्रस्ताव जारी रखा। वित्त मंत्रालय ने कहा कि उसने रियल एस्टेट टैक्स पर एक कानून पर शोध और मसौदा तैयार किया है, जिसे 2024 में कानून और अध्यादेश विकास कार्यक्रम में शामिल किए जाने की उम्मीद है, और इसे 8वें सत्र (अक्टूबर 2024) में टिप्पणियों के लिए राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत किया जाएगा। फ़िलहाल, ये प्रस्ताव मसौदा चरण में हैं।

हालांकि, बाजार को विनियमित करने के लिए कर उपायों के उपयोग में कई चुनौतियां हैं। अर्थशास्त्री दिन्ह ट्रोंग थिन्ह का कहना है कि कर उपायों का प्रभावी ढंग से उपयोग करने के लिए, प्रबंधन एजेंसियों को अचल संपत्ति बाजार पर डेटाबेस और सूचनाओं के निर्माण और पूर्णता को बढ़ावा देने की आवश्यकता है। इससे, दूसरे और तीसरे घर... और उनके मूल्यों का निर्धारण सार्वजनिक और पारदर्शी हो सकेगा।

श्री गुयेन वान दिन्ह ने यह भी सुझाव दिया कि कर दरों का सावधानीपूर्वक अध्ययन किया जाना चाहिए ताकि दोहराव और अतिव्यापी करों से बचा जा सके, जो लोगों की क्रय शक्ति को "कमज़ोर" कर देंगे। वहीं, धनी लोग संपत्ति का स्वामित्व रिश्तेदारों को हस्तांतरित करके करों से बच सकते हैं।

"किसी भी नीति को जब पहली बार पेश किया जाता है तो उसमें समस्याएं होती हैं, समस्या इसके फायदे और नुकसान पर विचार करने की होती है। रियल एस्टेट कराधान भी ऐसा ही है, इसके फायदे नुकसान से अधिक होंगे," वीएआरएस के अध्यक्ष ने कहा।

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