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| रियल एस्टेट ऋण पर नियंत्रण और भी सख्त किया जा रहा है। |
रियल एस्टेट कारोबारियों को ऋण प्राप्त करने में हो रही कठिनाई के बारे में जमकर शिकायत कर रहे हैं।
ग्लोबल रियल एस्टेट जॉइंट स्टॉक कंपनी के निदेशक मंडल के अध्यक्ष और वियतनाम एसोसिएशन ऑफ कंस्ट्रक्शन कॉन्ट्रैक्टर्स (VACC) के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हिएप ने कहा कि प्रमुख बैंक (जिनमें बिग 4 भी शामिल हैं) नए प्रोजेक्टों को ऋण देने से इनकार कर रहे हैं, या हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में प्रोजेक्टों के लिए बहुत ही चुनिंदा ऋण दे रहे हैं। फंडिंग की कमी के कारण व्यवसायों द्वारा प्रोजेक्टों को लागू करने में बाधा आ रही है, जिसके चलते 2026 को रियल एस्टेट बाजार के लिए बेहद उथल-पुथल भरा वर्ष माना जा रहा है।
कई अन्य व्यवसायों ने भी बताया कि ऋण प्राप्त करने में कठिनाई न केवल उच्च श्रेणी की वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को प्रभावित कर रही है, बल्कि सामाजिक आवास सहित सभी क्षेत्रों को प्रभावित कर रही है। सामाजिक आवास व्यवसायों के अनुसार, बैंक 145,000 बिलियन वीएनडी के सामाजिक आवास ऋण पैकेज से ऋण देने से विनम्रतापूर्वक इनकार कर रहे हैं क्योंकि ब्याज दर बहुत कम (6.1% प्रति वर्ष) है, जबकि बाजार में जमा ब्याज दरें बढ़कर 7-8% प्रति वर्ष हो गई हैं, जिसका अर्थ है कि ऋण देने पर बैंकों को नुकसान होगा।
सामाजिक आवास ऋणों के लिए आवंटित 145 ट्रिलियन वीएनडी के ऋण पैकेज का तीन साल से कार्यान्वयन होने के बावजूद वर्तमान में 5% से भी कम राशि वितरित की गई है। वहीं, 35 वर्ष से कम आयु के युवाओं को दिए जाने वाले ऋणों के वितरण में भी काफी कमी आई है।
वियतनाम स्टेट बैंक के आर्थिक क्षेत्रों के लिए ऋण विभाग की निदेशक सुश्री हा थू जियांग के अनुसार, 35 वर्ष से कम आयु के युवाओं के लिए ऋण कार्यक्रम के तहत वितरित राशि लगभग 9,600 अरब वियतनामी वेंकट (2025 के अंत की तुलना में लगभग 2,000 अरब वेंकट) तक पहुंच गई है, जिसमें 53 परियोजनाओं में निवेशकों के लिए 8,100 अरब वेंकट और 36 परियोजनाओं में घर खरीदारों के लिए लगभग 1,500 अरब वेंकट शामिल हैं। सामाजिक आवास खरीदने के लिए 35 वर्ष से कम आयु के युवाओं को दिए गए ऋणों की वितरित राशि लगभग 259 अरब वेंकट तक पहुंच गई है।
हालांकि वाणिज्यिक बैंक दावा करते हैं कि वे रियल एस्टेट ऋण को सख्त नहीं कर रहे हैं और अभी भी अच्छी परियोजनाओं को वित्त पोषित कर रहे हैं, सीमित पूंजी और त्रैमासिक ऋण सीमा को देखते हुए, उन्हें धन का आवंटन बहुत सावधानी से करना होगा। तदनुसार, "गुप्त" परियोजनाओं को छोड़कर, नियामक प्राधिकरणों का समर्थन प्राप्त करने के लिए पूंजी को प्राथमिकता वाले और अत्यधिक सुरक्षित क्षेत्रों में केंद्रित किया जाएगा।
अर्थशास्त्री डॉ. ले ज़ुआन न्गिया के अनुसार, अचल संपत्ति बाजार चक्रीय है, लेकिन दीर्घकालिक रूप से इसमें कोई जोखिम नहीं है और यह बहुत सुरक्षित है क्योंकि यह बैंकों के संचालन से निकटता से जुड़ा हुआ है। बैंकों की अधिकांश गिरवी संपत्ति है, इसलिए अचल संपत्ति की कीमतों में तेजी से गिरावट आने की संभावना नहीं है।
इस विशेषज्ञ ने यह भी तर्क दिया कि रियल एस्टेट एक ऐसा क्षेत्र है जिसके दूरगामी प्रभाव होते हैं और सुझाव दिया कि वियतनाम के स्टेट बैंक को इस बाजार में पूंजी डालने के लिए नीतियां लागू करते रहना चाहिए ताकि इसका कुशल संचालन सुनिश्चित हो सके। सरकार को इस क्षेत्र को ऋण देने में सख्ती करने के बजाय कीमतों में वृद्धि की दर को नियंत्रित करना चाहिए।
रियल एस्टेट में पूंजी का प्रवाह लगातार मजबूत बना हुआ है।
जबकि रियल एस्टेट व्यवसाय पूंजी तक पहुंच में कठिनाइयों की शिकायत करते हैं, वहीं कई विशेषज्ञ और राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधि बताते हैं कि वास्तविकता में, बैंक ऋण अभी भी मुख्य रूप से रियल एस्टेट में ही प्रवाहित होता है, और इससे अर्थव्यवस्था के लिए कई नकारात्मक परिणाम उत्पन्न हो रहे हैं।
विग्रुप के सीईओ श्री गुयेन न्गोक बाउ के अनुसार, 2026 की पहली तिमाही में वाणिज्यिक और औद्योगिक ऋण में कमी आने की प्रवृत्ति देखी गई, जबकि अचल संपत्ति और निर्माण क्षेत्र में धन का प्रवाह प्रबल बना रहा। हालांकि आंकड़े बताते हैं कि कृषि ऋण और अचल संपत्ति ऋण में लगातार वृद्धि हुई है, फिर भी इस संभावना से इनकार नहीं किया जा सकता कि इस धन का दुरुपयोग "कानून का उल्लंघन" करने के लिए किया जा रहा है (कृषि विकास के लिए भूमि खरीदने हेतु पूंजी उधार लेना, लेकिन वास्तव में कृषि अचल संपत्ति में निवेश करना)।
इस विशेषज्ञ का तर्क है कि ऋण संरचना में मौजूद कमियां ही बैंकिंग प्रणाली पर लगातार बने रहने वाले तरलता संकट और ब्याज दरों की अस्थिरता का मूल कारण हैं। इसलिए, वियतनाम स्टेट बैंक द्वारा (ओएमओ चैनल के माध्यम से) किए गए तरलता सहायता उपाय केवल लक्षणों को दूर करते हैं, समस्या की जड़ का समाधान नहीं करते।
बैंकों की 2025 की वित्तीय रिपोर्टों से पता चलता है कि कई बैंकों में, कुल अचल संपत्ति ऋण राशि का 30-50% हिस्सा अचल संपत्ति ऋण से संबंधित है। यह आंकड़ा अपूर्ण है, क्योंकि कई बैंकों में, व्यक्तिगत गृह खरीद ऋण को अचल संपत्ति ऋण राशि में पूरी तरह से शामिल नहीं किया जाता है।
इसलिए, कागजों पर देखा जाए तो, पूरे सिस्टम में कुल बकाया ऋणों में से लगभग 23-25% रियल एस्टेट ऋण के अंतर्गत आते हैं, लेकिन वास्तविक आंकड़ा इससे कहीं अधिक होने की संभावना है। जब अर्थव्यवस्था के कुल ऋण का एक चौथाई से अधिक हिस्सा रियल एस्टेट में जाता है, तो अन्य क्षेत्रों के लिए पूंजी की उपलब्धता स्वाभाविक रूप से कम हो जाती है। यही कारण है कि विनिर्माण क्षेत्र संघर्ष कर रहा है।
वियतनाम चैंबर ऑफ कॉमर्स एंड इंडस्ट्री (VCCI) के आंकड़ों के अनुसार, वियतनाम के 500 सबसे बड़े निजी उद्यमों में से 50% से अधिक राजस्व वित्त और रियल एस्टेट से आता है, जबकि प्रसंस्करण और विनिर्माण उद्योग का हिस्सा कम है।
आर्थिक विशेषज्ञों के अनुसार, सैद्धांतिक रूप से, उच्च श्रेणी की अचल संपत्ति के लिए ऋण सख्त करना और सामाजिक आवास तथा किफायती आवास परियोजनाओं के लिए ऋण को प्राथमिकता देना आवश्यक है। हालांकि, वास्तविकता में इसे हासिल करना बहुत मुश्किल है क्योंकि कई बैंक मुख्य रूप से उच्च श्रेणी की अचल संपत्ति को ही लक्षित करते हैं। यदि यह स्थिति बनी रहती है, तो अर्थव्यवस्था के लिए जोखिम बढ़ जाएंगे।
इस सप्ताह के प्रारंभ में राष्ट्रीय सभा के सामाजिक-आर्थिक चर्चा सत्र में बोलते हुए, प्रतिनिधि ले होआंग अन्ह (गिया लाई) ने इस मुद्दे पर "विशेष चिंता" व्यक्त की। प्रतिनिधि के अनुसार, वियतनाम में अधिकांश ऋण सट्टेबाजी वाली अचल संपत्ति में जाता है, जिससे घरों की कीमतें आसमान छू रही हैं और युवा लोगों के लिए 30 साल की कड़ी मेहनत के बाद भी घर खरीदना असंभव हो गया है।
प्रतिनिधि होआंग अन्ह द्वारा प्रस्तुत आंकड़ों के अनुसार, सभी 35 वाणिज्यिक बैंकों के बकाया ऋण शेष से पता चलता है कि अचल संपत्ति ऋण में 4 वर्षों में 132% की वृद्धि हुई है, जो 2021 में 1,955,000 अरब वीएनडी से बढ़कर 2025 में 4,541,000 अरब वीएनडी हो गया है, जो औद्योगिक ऋण की वृद्धि दर से 2.4 गुना अधिक है। 2025 में अचल संपत्ति ऋण का पैमाना औद्योगिक ऋण से 1.81 गुना और कृषि, वानिकी और मत्स्य पालन ऋण से 5.3 गुना अधिक है।
इसके अलावा, कुल प्रणालीगत ऋण का 27.4% हिस्सा अकेले अचल संपत्ति और निर्माण क्षेत्र से आता है। श्री होआंग अन्ह विशेष रूप से इस बात से चिंतित हैं कि अकेले 2024-2025 में अचल संपत्ति ऋण में 37.6% की वृद्धि होने की उम्मीद है, जबकि औद्योगिक ऋण में केवल 9.4% की वृद्धि होगी। यह तर्क देते हुए कि ऋण का एक बड़ा हिस्सा अचल संपत्ति में "फंसा हुआ" है, प्रतिनिधि होआंग अन्ह ने प्रस्ताव दिया कि सरकार प्रशासनिक आदेशों से बचते हुए बाजार तंत्र का उपयोग करके सट्टा अचल संपत्ति ऋण को नियंत्रित करे।
इसी बीच, हो ची मिन्ह सिटी इंटरनेशनल फाइनेंस सेंटर की कार्यकारी एजेंसी के उपाध्यक्ष, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन हुउ हुआन ने कहा कि विकास के लिए पूंजी की मांग बहुत अधिक है, जबकि उपलब्ध पूंजी सीमित है। इसलिए, बैंकों को प्राथमिकता वाले क्षेत्रों में पूंजी आवंटित करने को प्राथमिकता देनी चाहिए।
इस संदर्भ में, विशेषज्ञ सलाह देते हैं कि व्यवसायों को – न केवल रियल एस्टेट व्यवसायों को – अपने पूंजी जुटाने के तरीकों में विविधता लानी चाहिए और बैंक ऋण पर अपनी निर्भरता कम करनी चाहिए। श्री हुआन को उम्मीद है कि हो ची मिन्ह सिटी अंतर्राष्ट्रीय वित्त केंद्र अर्थव्यवस्था और रियल एस्टेट क्षेत्र के व्यावसायिक समुदाय के लिए एक नया पूंजी स्रोत बनेगा। विशेषज्ञ का सुझाव है कि पूंजी जुटाने के लिए अचल संपत्तियों को सांकेतिक रूप में प्रस्तुत करना एक नया दृष्टिकोण है जिस पर रियल एस्टेट व्यवसायों को विचार करना चाहिए।
- डॉ. कैन वान लुक, प्रधानमंत्री की नीति सलाहकार परिषद के सदस्य
देश के सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) में निर्माण और अचल संपत्ति क्षेत्र का योगदान लगभग 10% है, जो पिछले नौ वर्षों में उच्चतम स्तर है, और इसका प्रभाव कई अन्य आर्थिक क्षेत्रों पर भी पड़ता है। हालांकि, अचल संपत्ति व्यवसायों की बैंक ऋण पर अत्यधिक निर्भरता व्यवसायों और वित्तीय प्रणाली दोनों के लिए महत्वपूर्ण जोखिम पैदा करती है।
2025 में, रियल एस्टेट क्रेडिट की वृद्धि दर समग्र आर्थिक विकास दर (22%) से अधिक होने की उम्मीद है, जिसमें रियल एस्टेट व्यवसाय क्रेडिट में 28% की वृद्धि होगी और वर्तमान में यह कुल रियल एस्टेट ऋणों का लगभग 44% हिस्सा है।
रियल एस्टेट क्रेडिट पर कड़े नियंत्रण के चलते, व्यवसायों की पूंजी तक पहुंच और भी सीमित हो सकती है। इसके अलावा, उधार लेने की लागत भी बढ़ रही है।
बैंक ऋण पर निर्भरता कम करने के लिए, रियल एस्टेट व्यवसायों को पूंजी जुटाने के अपने तरीकों में विविधता लाने की आवश्यकता है, विशेष रूप से कॉर्पोरेट बॉन्ड, प्रत्यक्ष विदेशी निवेश और रियल एस्टेट निवेश फंडों के माध्यम से। सरकार को भी राष्ट्रीय आवास कोष और स्थानीय आवास कोषों को शीघ्रता से लागू करने की आवश्यकता है।
रियल एस्टेट व्यवसायों को स्वयं अपने संचालन का पुनर्गठन करने, नकदी प्रवाह जोखिमों को नियंत्रित करने और विविध निवेशों को सीमित करने की आवश्यकता को समझना होगा। ऋण, बांड, इक्विटी से लेकर अंतर्राष्ट्रीय निवेश तक, पूंजी के विभिन्न स्रोतों को संतुलित करने से व्यवसायों को बाजार के उतार-चढ़ाव के प्रति अधिक लचीला बनने में मदद मिलेगी।
स्रोत: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
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