शहरी क्षेत्रों में वाणिज्यिक सेवा दुकानों (टीएमडीवी) के कुछ मालिक तब चिंतित हो जाते हैं, जब भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों के प्रमाण पत्र में भूमि उपयोग उद्देश्य अनुभाग को "शहर की सार्वजनिक भूमि" (सीसीटीपी) या "आवासीय सार्वजनिक भूमि" (सीसीकेओ) के रूप में उल्लेखित किया जाता है।

विजन एंड एसोसिएट्स लीगल एलएलसी की निदेशक सुश्री ले क्विन एंह ने हाल ही में विवादास्पद वाणिज्यिक अचल संपत्ति प्रकार (दुकान) की वैधता के बारे में बताया।

2013 के भूमि कानून के अनुसार, सार्वजनिक प्रयोजनों के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि में परिवहन, सिंचाई, सामुदायिक गतिविधियों, सार्वजनिक मनोरंजन और मनोरंजन क्षेत्रों के लिए भूमि, बाजार भूमि... और अन्य सार्वजनिक कार्य भूमि शामिल हैं।

कार्य के आधार पर कार्यों के वर्गीकरण पर परिशिष्ट I, डिक्री 06/2021/ND-CP के अनुसार, सार्वजनिक कार्यों के समूह में वाणिज्यिक कार्य जैसे शॉपिंग मॉल, सुपरमार्केट, बाजार, दुकानें; रेस्तरां, खाद्य और पेय पदार्थ की दुकानें और अन्य वाणिज्यिक कार्य शामिल हैं।

उपरोक्त विनियमों के आधार पर, यह समझा जा सकता है कि सार्वजनिक भूमि का उपयोग वाणिज्यिक सेवा सुविधाओं के निर्माण के लिए भी किया जा सकता है।

इस प्रकार, शहरी क्षेत्र परियोजनाओं के नियोजन दायरे में एकमुश्त भूमि किराया भुगतान के साथ राज्य द्वारा पट्टे पर दिए गए शहर के सार्वजनिक भूमि भूखंडों (सीसीटीपी) और सार्वजनिक आवासीय क्षेत्रों (सीसीकेओ) पर निवेशकों द्वारा व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए स्टॉल (जिन्हें दुकानों के रूप में भी जाना जाता है) का निर्माण कानून के प्रावधानों के अनुसार है।

वाणिज्यिक सेवा दुकानें "सार्वजनिक भूमि" क्यों कहती हैं?

- हनोई के शहरी इलाकों में, हाल ही में विन्होम्स ओशन पार्क में, व्यावसायिक सेवा दुकानों के कुछ मालिक इस बात से चिंतित हैं कि उनके भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र, मकान मालिकाना अधिकार और ज़मीन से जुड़ी अन्य संपत्तियों के लिए, उनके भूमि उपयोग का उद्देश्य शहरी सार्वजनिक भूमि (सीसीटीपी) या आवासीय सार्वजनिक भूमि (सीसीकेओ) बताया गया है। एक वकील के नज़रिए से, क्या आप समझा सकते हैं कि व्यावसायिक सेवा दुकानों को "सार्वजनिक भूमि" क्यों बताया गया है?

जैसा कि मैंने ऊपर कहा, यह तथ्य कि निवेशक राज्य द्वारा पट्टे पर दिए गए सीसीटीपी और सीसीकेओ भूमि भूखंडों पर व्यवसाय/वाणिज्यिक और सेवा उद्देश्यों के लिए स्टॉल बनाते हैं और एक बार में भूमि किराया का भुगतान करते हैं, कानून के प्रावधानों के विपरीत नहीं है।

और यदि भूमि आवंटन, भूमि पट्टे और परियोजना के भूमि उपयोग उद्देश्य को बदलने की अनुमति पर निर्णयों में, स्टालों और वाणिज्यिक सेवा दुकानों के निर्माण के लिए भूमि भूखंडों का शहर या सार्वजनिक आवासीय क्षेत्रों में सार्वजनिक उपयोग के लिए इरादा है, तो राज्य एजेंसी द्वारा भूमि उपयोग के अधिकार, घर के स्वामित्व के अधिकार और उपर्युक्त परियोजनाओं को दी गई भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों के प्रमाण पत्र में उपयोग के इस उद्देश्य की रिकॉर्डिंग 15 मई, 2023 के आधिकारिक डिस्पैच 3382 / बीटीएनएमटी-डीडी में प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय के नियमों और निर्देशों के अनुसार है।

विन्होम्स ओशन पार्क वाणिज्यिक सेवा दुकान.jpg

- कुछ मालिक इसलिए भी हैरान हैं क्योंकि व्यावसायिक सेवा दुकान के उत्पाद के लिए ज़मीन का उपयोग साझा होता है। इससे ग्राहकों के अधिकारों पर क्या असर पड़ सकता है, महोदया?

सिद्धांत रूप में, ग्राहकों को उनके द्वारा खरीदे गए उत्पाद के प्रकार के अनुरूप लाभ प्राप्त होंगे और उन्हें इसका आनंद लेना ही होगा, जिसका विक्रय अनुबंध में विशेष रूप से वर्णन किया गया है।

ई-कॉमर्स दुकान उत्पाद के प्रकार के लिए, ग्राहक द्वारा खरीदा गया उत्पाद सामान्य भूमि उपयोग अधिकार से जुड़ी निर्माण परियोजना का एक हिस्सा है, जिसका अर्थ है कि ग्राहक को परियोजना के विशिष्ट भाग (बूथ) का स्वामित्व प्राप्त करने का अधिकार है जिसे ग्राहक ने खरीदने के लिए चुना है और साथ ही संबंधित परियोजना ब्लॉक के निर्माण के लिए पूरे भूमि भूखंड का उपयोग करने का अधिकार है।

एक मालिक के रूप में, ग्राहक को कानून के प्रावधानों के अनुसार पूर्ण अधिकार प्राप्त होंगे जैसे कि उपयोग करने का अधिकार, कब्जे का अधिकार और उसके द्वारा खरीदे गए निर्माण कार्य के निपटान का अधिकार।

विशेष रूप से, हाल ही में, नेशनल असेंबली ने रियल एस्टेट बिजनेस नंबर 29/2023/QH15 पर कानून पारित किया, जिससे निर्माण कार्यों की खरीद और बिक्री के लिए एक स्पष्ट कानूनी गलियारा बनाया गया, निर्माण कार्यों में निर्माण फर्श क्षेत्र को साझा उपयोग के रूप में भूमि उपयोग अधिकारों के साथ।

मुझे लगता है कि यह एक बड़ी सफलता है, क्योंकि इससे हाल के दिनों में रियल एस्टेट बाजार की कई समस्याओं और लंबित मामलों का समाधान हो गया है, तथा निवेश, निर्माण और व्यावसायिक गतिविधियों में भाग लेने वाले संगठनों/व्यक्तियों के अधिकारों को सुनिश्चित किया गया है, तथा इस प्रकार के उत्पाद की खरीद-बिक्री की गई है।

- तो क्या ग्राहकों की यह चिंता निराधार है कि "पैसा खर्च करके जमीन खरीदने पर भी उसे इस्तेमाल करने का अधिकार नहीं है?"

सबसे पहले, यह स्पष्ट करना आवश्यक है कि नियमों के अनुसार, मकानों, निर्माण कार्यों या निर्माण कार्यों में निर्माण तल क्षेत्रों की खरीद-बिक्री हमेशा भूमि उपयोग अधिकारों से जुड़ी होनी चाहिए। यदि किसी स्वतंत्र निर्माण कार्य की खरीद-बिक्री की जा रही है, तो इसके साथ पूरे भूखंड के भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण भी हो सकता है और खरीदार को भूमि का अलग से उपयोग करने का अधिकार होगा। यदि किसी निर्माण कार्य का एक हिस्सा खरीदा जा रहा है, तो इस मामले में भूमि उपयोग अधिकारों को निर्माण कार्य के मालिकों के बीच साझा उपयोग अधिकारों के रूप में आवंटित और निर्धारित किया जाना चाहिए।

यही कारण है कि 2023 का रियल एस्टेट व्यवसाय कानून किसी निर्माण परियोजना में निर्माण क्षेत्र के एक हिस्से को बेचने की शर्तें स्पष्ट रूप से निर्धारित करता है: निर्माण परियोजना राज्य द्वारा आवंटित भूमि पर होनी चाहिए जिस पर भूमि उपयोग शुल्क लिया जाता हो या फिर पूरी लीज़ अवधि के लिए एकमुश्त भूमि किराया लेकर पट्टे पर दी गई भूमि पर होनी चाहिए, क्योंकि भूमि कानून के अनुसार, केवल इसी प्रकार की भूमि पर भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित किए जा सकते हैं। उदाहरण के लिए, वाणिज्यिक सेवा दुकानों के निर्माण के लिए उपयोग किए जाने वाले CCTP और CCKO भूमि भूखंड राज्य द्वारा पट्टे पर दी गई भूमि हैं जिस पर पूरी लीज़ अवधि के लिए एकमुश्त भूमि किराया लिया जाता है।

आसानी से समझने के लिए, उपरोक्त मामले की तुलना किसी अपार्टमेंट बिल्डिंग के आधार पर अपार्टमेंट या व्यावसायिक स्थान खरीदने के मामले से की जा सकती है। मालिक को खरीदे गए अपार्टमेंट या व्यावसायिक स्थान का स्वामित्व प्राप्त करने का भी अधिकार है और उसे अपार्टमेंट बिल्डिंग के निर्माण के लिए भूमि के भूखंड का उपयोग करने का भी अधिकार है।

ऐसी कोई बात नहीं है कि बैंक बंधक स्वीकार करने से इंकार कर दे।

- एक अन्य दृष्टिकोण से, कुछ लोगों का मानना ​​है कि जब भूमि उपयोग के अधिकार साझा किए जाते हैं, तो ग्राहकों के लिए बैंकों के पास गिरवी रखना मुश्किल हो जाता है या बैंक उन्हें मना भी कर देते हैं। वास्तविकता क्या है?

यह दावा निराधार है। डिक्री 21/2021/ND-CP के अनुच्छेद 8.1 के अनुसार, दायित्वों के निष्पादन को सुरक्षित करने के लिए उपयोग की जाने वाली संपत्तियों में मौजूदा संपत्तियां या भविष्य में निर्मित संपत्तियां शामिल हैं, सिवाय उन मामलों के जहां नागरिक संहिता या अन्य प्रासंगिक कानून सुरक्षा अनुबंध या सुरक्षा उपाय स्थापित करते समय स्वामित्व अधिकारों की बिक्री, हस्तांतरण या अन्य हस्तांतरण को प्रतिबंधित करते हैं।

रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2014 के कानून के अनुच्छेद 9.1 के अनुसार, व्यवसाय में लगाए जाने वाले मकानों और निर्माण कार्यों को निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा:

- भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र में भूमि से जुड़े मकान और निर्माण कार्यों का स्वामित्व पंजीकृत होना चाहिए। रियल एस्टेट निवेश परियोजनाओं में उपलब्ध मकानों और निर्माण कार्यों के लिए, भूमि संबंधी कानून के प्रावधानों के अनुसार केवल भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र की आवश्यकता होती है;

- भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व या भूमि से जुड़े निर्माण कार्यों पर कोई विवाद नहीं;

- निर्णय के प्रवर्तन को सुनिश्चित करने के लिए जब्ती के अधीन नहीं।

बैंक को गिरवी रखने के लिए ज़मीन को अलग से इस्तेमाल करने के अधिकार की आवश्यकता वाला कोई नियम नहीं है। दरअसल, डिक्री 21/2021/ND-CP के अनुच्छेद 10.1 में यह भी प्रावधान है कि दायित्वों के निष्पादन को सुरक्षित करने के लिए ज़मीन से जुड़ी संपत्तियों का इस्तेमाल ज़मीन के इस्तेमाल के अधिकार के साथ-साथ नहीं हो सकता।

उपरोक्त विनियमों के अनुसार, जिन स्टॉलों और दुकानों को भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के प्रमाण पत्र प्रदान किए गए हैं, वे विवाद में नहीं हैं, और निर्णयों के निष्पादन को सुनिश्चित करने के लिए जब्ती के अधीन नहीं हैं, वे बंधक परिसंपत्तियों की शर्तों को पूरा करेंगे, अपार्टमेंट भवनों के आधार पर अपार्टमेंट और वाणिज्यिक क्षेत्रों के समान।

- हालाँकि, वाणिज्यिक अचल संपत्ति उत्पादों का मूल्यांकन उतना अधिक नहीं हो सकता है जितना कि आपने अभी उल्लेख किया है?

सिद्धांत रूप में, इस प्रकार के उत्पाद के लिए, भूमि उपयोग अधिकारों का मूल्य उत्पाद की निवेश लागत में आवंटित किया गया है, और निश्चित रूप से उत्पाद का विक्रय मूल्य निर्धारित करते समय, निवेशक ने विक्रय मूल्य में भूमि उपयोग अधिकारों का मूल्य भी आवंटित किया है, अर्थात, उत्पाद का मूल्य निर्धारित करते समय, उत्पाद को आवंटित भूमि उपयोग अधिकारों का मूल्य निर्धारित करना आवश्यक है। बैंक ऋण के लिए गिरवी रखते समय उत्पाद के उच्च या निम्न मूल्य निर्धारण का मुद्दा भी प्रत्येक विशिष्ट समय पर प्रत्येक विशिष्ट बैंक के नियमों पर निर्भर करता है।

- इस मुद्दे पर विविध राय के बारे में आप मालिकों और इच्छुक लोगों के साथ क्या साझा करते हैं?

कानूनी क्षेत्र में काम करने वाले व्यक्ति के रूप में, मैं केवल यह पुष्टि कर सकता हूं कि इस प्रकार के उत्पाद के लिए वर्तमान कानूनी ढांचा अपेक्षाकृत पूर्ण, स्पष्ट, सख्त है और खरीदारों के अधिकारों को बेहतर ढंग से सुनिश्चित करता है।

जो लोग पहले से ही इस प्रकार के उत्पाद के मालिक हैं या इसमें निवेश करना चाहते हैं, वे उत्पाद का सही मूल्यांकन करने के साथ-साथ उचित निर्णय लेने के लिए आधार प्राप्त करने हेतु प्रासंगिक विनियमों पर शोध कर सकते हैं।

धन्यवाद!

परिशिष्ट 1 में विनियम - उपयोग कार्य के अनुसार कार्यों का वर्गीकरण
(सरकार के दिनांक 26 जनवरी, 2021 के डिक्री संख्या 06/2021/ND-CP के साथ जारी)

2. सार्वजनिक कार्य:

ग) खेल सुविधाएं:

स्टेडियम; व्यायामशाला; प्रशिक्षण मैदान, गोल्फ, फुटबॉल, टेनिस, वॉलीबॉल, बास्केटबॉल और अन्य खेलों के लिए प्रतियोगिता मैदान; स्विमिंग पूल।

घ) सांस्कृतिक कार्य:

सम्मेलन केन्द्र, थिएटर, सांस्कृतिक भवन, क्लब, सिनेमा, सर्कस, नृत्य हॉल; अवशेष; संग्रहालय, पुस्तकालय, प्रदर्शनियां, मनोरंजन सुविधाएं...

ई) वाणिज्यिक भवन: शॉपिंग मॉल, सुपरमार्केट, बाजार, दुकानें; रेस्तरां, खाद्य और पेय पदार्थ की दुकानें और अन्य वाणिज्यिक भवन।

छ) सेवा कार्य:

- होटल, गेस्टहाउस, मोटल; रिसॉर्ट; विला, अपार्टमेंट और अन्य आवास सेवा प्रतिष्ठान...

माई ची