Üdülőingatlanok, a piac "törvénytelen gyermekei"

Üdülőingatlanok , a piac "törvénytelen gyermekei"

A 08/2017. számú határozatban a Politikai Bizottság elhatározta, hogy a turizmust vezető iparággá teszi, társadalmi erőforrásokat vonz a turizmusfejlesztésbe való befektetéshez, nagyszabású projektekbe, szórakoztató helyszínekbe fektet be kulcsfontosságú területeken...

Ennek köszönhetően az utóbbi időben számos befektető fektetett pénzt turisztikai ingatlanprojektekbe, üdülőhelyekbe, szállodákba vagy luxusüdülőhelyekbe. Az turisztikai ingatlanszektor azonban számos jogi problémával néz szembe.

Illusztrációs fotó. (Forrás: DK)

Az október 19-én délelőtt megrendezett „A földtörvény módosítása: Turizmus számára földterületek létrehozása” című workshopon Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke elmondta, hogy Vietnamban jelenleg több mint 200 turisztikai ingatlanprojekt valósult meg, közel 100 000 apartmant, 3000 villát és 15 000 új szállodai szobát hozva létre.

2030-ra Vietnam turisztikai nagyhatalommá válhat, 160 millió belföldi és 50-70 millió nemzetközi látogatóval, amihez körülbelül 500 000 szálláshelyre lenne szükség, nem is beszélve más típusú szolgáltatásokról, különösen a szinte nem létező luxusturizmusról.

Dinh úr szerint a jelenlegi helyzetben Vietnam az infrastruktúra-rendszernek csak az egyharmadát fejlesztette ki ahhoz, hogy kielégítse a keresletet, és a minőség a jövőben sem lesz magas. Ez a szám az elmúlt években stagnált, mivel a jogi kérdéseket nem sikerült megoldani.

Dinh úr szerint az üdülőingatlanok olyanok, mint a piac „olvashatatlan gyermekei”. Mivel a földtörvény nem említi a turisztikai ingatlanfejlesztők nevét, ez a témakör hiányzik a földtörvényből, a befektetési törvényből és az ingatlanpiaccal kapcsolatos egyéb szabályozásokból.

„Több mint 100 nagyszabású turisztikai projekt van felfüggesztve, jogi megoldásra várva. Ha ez a helyzet továbbra is fennáll, az eltántorítja a turisztikai befektetéseket, elriasztja a befektetőket, és még a befektetéseket előmozdítani kívánó helyi hatóságok is nehézségekbe ütköznek majd” – mondta Dinh úr.

Sok más nehézség is van.

Eközben Nguyen Hong Chung ügyvéd, a DVL Ventures igazgatótanácsának elnöke, a Hanoi Ingatlanklub alelnöke elmondta, hogy a turisztikai és üdülő ingatlanprojektek továbbra is egy nehezebb és némileg „nehéz” problémával néznek szembe, mégpedig azoknak az eseteknek a szabályozásával, amikor az állam társadalmi -gazdasági fejlesztés céljából, nemzeti és közérdekű célból visszaszerzi a földet.

Ennek megfelelően a Projekt, amelyben az állam földet nyer vissza, a lakosság műszaki infrastruktúrájának és közös szociális infrastruktúrájának korszerűsítésére, a lakosság szociális biztonságának biztosítására szolgál, kizárva azokat a projekteket, amelyek célja a turizmus, a szórakoztatás, a rekreáció fejlesztése, vagy a kereskedelmi lakásépítés turisztikai fejlesztéssel, szolgáltató létesítményekkel, szórakoztatással, rekreációval való kombinálása.

A felülvizsgált földtörvény tervezete azonban nem tartalmaz rendelkezéseket az új városi területek fejlesztéséhez kapcsolódó földterület-visszanyerésre vonatkozóan. Ezért a felülvizsgált földtörvény ingatlantermék-típusai közé ki kell egészíteni a „300 hektárnál nagyobb nagyságrendű új városi területek fejlesztése” tartalmat, hogy biztosítsák a műszaki infrastruktúra-rendszer és a társadalmi infrastruktúra összehangolását.

Chung úr szerint a 2015 és 2019 közötti időszakban a turizmus erőteljesen fejlődött, számos tartomány és város jó iránynak tekintette a turizmus fejlesztését, a turizmust szárnyalási ágként jelölve meg. Ez oda vezetett, hogy bár a törvény kimondja, hogy a turisztikai ingatlanok nem tartoznak az állam föld-visszaszerzésének hatálya alá, mivel a turisztikai projekteket kulcsfontosságú projekteknek tekintik, sok tartomány mégis visszaszerzett földeket és vállalkozásoknak adott földet.

Tudományos műhelytalálkozó "A földtörvény módosítása: Turizmusra alkalmas területek létrehozása" témával. (Fotó: DT)

Ennek eredményeként 2019 után jogi problémák kezdtek felmerülni a turisztikai ingatlanokkal kapcsolatban. Amikor felülvizsgálati kérelmet nyújtottak be, számos projektet felfüggesztettek a földkiosztási szabályozások miatt, és ennek eredményeként ezek a projektek a mai napig felfüggesztve várják az új jogi keretrendszert.

„Ahhoz, hogy a turizmus valóban kulcsfontosságú gazdasági ágazattá váljon, úgy vélem, az új földtörvénynek konkrét szabályozásokat kell tartalmaznia a turisztikai földterületekre vonatkozóan. Ugyanakkor valóban nyitott politikáknak és mechanizmusoknak kell lenniük a földterületekkel, az adókkal, a beruházásokkal stb. kapcsolatban, hogy a turizmus fejlődhessen.”

„A gazdaságfejlesztés minden szakaszában más prioritásokkal rendelkezik. Amikor a turizmust azonosítottuk hajtóerőként, az olyan turisztikai projekteket, mint a vidámparkok, szórakoztató komplexumok, többcélú komplexumok stb., fel kell venni a társadalmi-gazdasági fejlesztés céljából az állam által visszaszerzett földterületek listájára” – javasolta Chung úr.

Nguyễn Van Dinh ingatlanjogi szakértő rámutatott a módosított földtörvény tervezetének egy másik hiányosságára is, amely a nemzeti és közérdekű társadalmi-gazdasági fejlesztés céljából történő föld-visszaszerzés eseteire vonatkozik.

A tervezet csak akkor írja elő a vegyes lakás-, kereskedelmi és szolgáltatási projektek földterület-visszaszerzését, ha a Tartományi Népi Tanács a helyi körülményekkel összhangban dönt.

Így a projektnek a lakófunkció egy részéhez kell „ragaszkodnia” (nincs szabályozás a szintre vagy a százalékra vonatkozóan) ahhoz, hogy az állam visszaszerezhesse a földet.

„Egyetértek azzal a nézettel, hogy a földeket tisztán turisztikai, szórakoztató és rekreációs projektek számára kellene visszaszerezni (lakófunkciók nélkül). A turizmusra alkalmas helyszíneken azonban elsőbbséget kell élveznie a földek visszaszerzésének a kulcsfontosságú turisztikai projektek megvalósítása érdekében, lendületet adva a helyi társadalmi-gazdasági fejlődésnek, sőt, lendületet adva az egész régióra kiterjedő fejlődésnek” – fejezte ki Dinh úr.

Dinh úr elemzése szerint a valóságban, ha a földszerzés nem engedélyezett, lehetetlen nagyszabású projekteket megvalósítani, amelyek potenciális és tehetséges befektetőket vonzanának. Ha a jelenlegi törvénytervezetet fenntartják, a kulcsfontosságú turisztikai projektek megvalósítása blokkolva lesz. A turisztikai, szórakoztató és rekreációs projektek megvalósításához a települések kénytelenek a lakóterületek egy részét (esetleg nagyon kis hányadát) a projekt rendezési tervébe „beilleszteni”, hogy megfeleljenek a földszerzés feltételeinek.

Az ilyen jellegű „kikerülés” következményekkel jár. A lakóövezeti földalapot nem használják, ami erőforrás-pazarláshoz vezet, vagy ha használják, akkor a turisztikai projekt keretein belül lakófunkciót alakítanak ki. A lakosok hosszú távú tartózkodása a projektben csökkenti az üdülőturisztikai projektek luxusszintjét. Ezért Dinh úr szükségesnek tartja a tervezet 79. cikkét kiegészíteni a földterület-visszaszerzés esetével, hogy tisztán turisztikai, szórakoztató és rekreációs projekteket valósítsanak meg lakófunkciók nélkül.

Forrás: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html