Az egekbe szökő lakásárak: A gazdagok megtartják a földet, a fiatalok az… aggodalmakat

(CLO) Vietnam ingatlanpiaca még mindig nagy potenciállal és fejlődési lehetőséggel rendelkezik, de magában hordozza egy buborék kialakulásának kockázatát, amikor az ingatlanárak gyorsan emelkednek, messze meghaladva a reáljövedelmeket, és szélesítve a szakadékot az ingatlannal rendelkezők és azok között, akik nem tudnak saját otthont vásárolni.

A gazdagok birtokolják a földet, a fiatalok… az aggodalmakat

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) jelentése szerint a vietnami ingatlanpiac egyre inkább bizonyítja nagy és fontos szerepét, különös figyelmet kapva az emberektől, a befektetőktől és a politikai döntéshozóktól egyaránt.

Az Általános Statisztikai Hivatal (jelenlegi nevén a Pénzügyminisztérium Általános Statisztikai Hivatala) adatai szerint az építőipar és az ingatlanszektor átlagos hozzájárulása az ország teljes GDP-jéhez az elmúlt években körülbelül 10% volt. Ebből az ingatlanszektor közvetlenül körülbelül 3,5%-ot tesz ki, ami átlagosan körülbelül 0,5 százalékponttal járul hozzá a GDP növekedéséhez.

Az építőipar és az ingatlanszektor átlagos hozzájárulása Vietnam GDP-jéhez azonban csak körülbelül 50% a régió többi országához képest.

A kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány felhajtja a lakásárakat, különösen a nagyvárosokban található lakásokét. (Fotó: CP)

Az ingatlanok aránya a teljes gazdasági eszközértékhez képest mindössze elérte a 21%-ot – ami jelentősen alacsonyabb, mint a fejlett országok 35%-os aránya. Így a piacnak közép- és hosszú távon még mindig sok fejlődési lehetősége van.

A jelenlegi fejlesztési folyamat azonban számos fenntarthatatlansági jelet mutat, különösen a termékstruktúra és a többség fizetőképessége közötti egyensúlyhiány tekintetében. Az elmúlt három évben, bár a lakáskínálat nőtt, nagy része a magas ár-érték arányú, főként befektetési igényeket, többek között spekulációt kielégítő, felsőkategóriás szegmensben koncentrálódik.

Még a külvárosi területeken is, ahol a megfizethető lakhatás iránti kereslet várhatóan kielégíthető, a tényleges eladási árak továbbra is messze meghaladják az emberek átlagos jövedelmét. Eközben a piac valós kereslete továbbra is a megfizethető lakhatás szegmensében koncentrálódik.

A kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány felhajtotta a lakásárakat, különösen a nagyvárosi lakások esetében, és egy új árszintet hozott létre, amely messze meghaladja a jövedelemnövekedés ütemét. Ez nemcsak a lakhatáshoz való hozzáférést szűkíti, hanem árbuborék kialakulásának kockázatát is magában hordozza.

Egyre nehezebbé válik az otthonteremtés az emberek számára. Egy kétszobás lakásért, ami körülbelül 5 milliárd VND-ba kerül, egy havi 50 millió VND-t kereső családnak körülbelül nyolc évre lenne szüksége, ha minden jövedelmét házvásárlásra költené, és akár 25 évre is, ha azt az elvet követnék, hogy a lakhatási költségek nem haladhatják meg jövedelmük egyharmadát.

Még a szociális lakások sem „olcsók”, amelyek az alacsony jövedelműeknek szólnak. Egy 60 m2-es lakás körülbelül 1,5 milliárd VND-ba kerül, ami azt jelenti, hogy egy szabályozás szerinti maximális jövedelemmel (40 millió VND/hó) rendelkező háztartásnak még körülbelül 10 évig, vagy akár tovább is meg kell takarítania, ha hitelt vesz fel.

Ennek eredményeként egyre nagyobb a szakadék a vagyonnal rendelkező és a vagyonnal nem rendelkező csoportok között. Az ingatlannal rendelkezők továbbra is profitálnak a föld értékének növekedéséből, míg azok, akik nem rendelkeznek házzal, ki vannak téve annak a veszélynek, hogy hosszú ideig bérelni kell házat, a jövedelmük javítására irányuló erőfeszítések ellenére is. Időben hozott megoldások nélkül a gazdagok és szegények közötti szakadék akár több generációra is „megjavulhat”, ami közvetlenül befolyásolhatja a társadalombiztosítást és a fenntartható urbanizációt.

Megoldásokra van szükség a lakásárak gyors növekedésének „fékezéséhez”.

A VARS úgy véli, hogy ahhoz, hogy az ingatlanpiac továbbra is fenntarthatóan növekedjen, megoldást kell találni a lakásárak gyors növekedésének „fékezésére” a megfizethető lakások kínálatának csökkentésével. Amikor a kínálat elég nagy, a piaci árak a kínálat és a kereslet valós egyensúlyának megfelelően önszabályozódni fognak.

Először is, fel kell gyorsítani a jogrendszer kiépítését és javítani kell a helyi szintű végrehajtási kapacitást. A helyszíni megtisztítás során felmerülő szűk keresztmetszetek kezelését átláthatóan és hatékonyan kell végezni, lerövidítve a projektek végrehajtási idejét, miközben továbbra is biztosítják az emberek jogait.

Megoldást kell találni a lakásárak gyors növekedésének „fékezésére”. (Illusztrációs fotó/CO)

Ugyanakkor meg kell fontolni a késedelmi földhasználati díjak évi 5,4%-os többletráfordításának beszedésére vonatkozó szabályozás eltörlését, és haladéktalanul ki kell hirdetni egy egyértelmű módszert a földhasználati díjak meghatározására a projektfejlesztési költségek csökkentése és a lakásárak csökkentésének elősegítése érdekében.

Másodszor, diverzifikálni kell az ingatlanpiac tőkecsatornáit a banki hitelektől való függőség csökkentése érdekében. A vállalati kötvénypiacot át kell strukturálni, hogy hatékony közép- és hosszú távú tőkeforrássá váljon. Ugyanakkor elő kell mozdítani egy Nemzeti Lakásás Alap létrehozását és az ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) fejlesztését.

Harmadszor, a szociális lakásépítési és megfizethető lakhatási projekteket prioritásként kell kezelni a tervezés során, és ösztönző mechanizmusokkal kell rendelkezni. A városfejlesztést össze kell kapcsolni a közlekedési infrastruktúrával, különösen az autópályákkal, a metróval és az autópályákkal, hogy bővítsék a városi teret és csökkentsék a telekárakra nehezedő nyomást a belvárosban. Ugyanakkor professzionális bérleti piacot kell kialakítani, csökkentve azt a mentalitást, hogy „saját házat kell építeni az élet stabilizálásához”.

Negyedszer, szükséges az ingatlanpiaci fejlemények nyomon követésére és korai előrejelzésére vonatkozó kritérium- és szabványrendszerek kutatása és közzététele, amelyek alapul szolgálnak a piaci szereplők tevékenységeinek értékeléséhez, osztályozásához és nyomon követéséhez.

Ezen indexrendszeren keresztül a menedzsment ügynökségek azonnal észlelhetik az „eltérés” jeleit, például a spekulációt, a kereslet-kínálat egyensúlyhiányát, az abnormális áremelkedéseket vagy a helyi likviditáscsökkenést, hogy megfelelő beavatkozási és kiigazítási intézkedéseket hozhassanak.

Ennek a proaktív monitoring mechanizmusnak a kiépítése segít megelőzni a kockázatokat és stabilizálni a piacot korán és távolról, ahelyett, hogy csak akkor kezelnénk a problémákat, amikor azok már nyilvánvalóvá váltak, láncreakciókat okozva és nehezen kontrollálhatóvá válva.

Ezenkívül fel kell gyorsítani egy egységes, szinkron és átlátható adatbázis kiépítését és befejezését az országos föld-, lakás- és ingatlanpiacról.

Ez egy fontos információs infrastruktúra lesz, amely segíti az állami irányító szerveket, a kutatószervezeteket és a vállalkozásokat a piac gyors és pontos megfigyelésében, elemzésében, előrejelzésében és működtetésében.

„Egy nyílt, összekapcsolt adatrendszer létrehozása a minisztériumok, ágazatok és települések között – beleértve a tervezésre, tranzakciókra, értékekre, jogi státuszra és a földhasználat változásaira vonatkozó információkat – nemcsak a monitoring és a politikai döntéshozatal hatékonyságának javítását segíti elő, hanem hozzájárul az átláthatóság növeléséhez, a kockázatok minimalizálásához, a spekuláció és az ármanipuláció megelőzéséhez, valamint az emberek és vállalkozások jogos jogainak védelméhez is” – hangsúlyozta a VARS.

Forrás: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html