Az „árkülönbség” jelensége a luxus ingatlanpiacon

VTV.vn - Az alsó kategóriás szegmensben gyakori „magasabb áron eladás” jelensége most már a luxusprojektekben is megjelenik.

A luxuslakások árai Hanoiban és Ho Si Minh-városban folyamatosan emelkednek, számos projektben új szintre emelve azt.

Az Építési Minisztérium 2025. harmadik negyedéves jelentése szerint a lakásárak tovább emelkednek, különösen a közép- és felsőkategóriás szegmensekben. Hanoiban az átlagár elérte a 95 millió VND/m²-t, amelyből az új projektek több mint 43%-ának ára meghaladja a 120 millió VND/m²-t. Néhány felsőkategóriás projekt új árszinteket teremt, mint például a Sun Feliza Suites Cau Giay (160-180 millió VND/m²), a The Nelson Private Residences (130-180 millió VND/m²), a Starlake Tay Ho Tay (130-180 millió VND/m²).

Ho Si Minh- városban az átlagár körülbelül 91 millió VND/m², a központi projektek 120-150 millió VND/m²-ért kelnek el. Az Építési Minisztérium becslése szerint egy sor nagyszabású infrastrukturális projekt (1-es metró, 3-as körgyűrű, 4-es Thu Thiem híd...) felgyorsulása, valamint a korlátozott kínálat továbbra is áremelkedést okoz.

A luxus szegmensben tapasztalható a legerősebb növekedés: Lancaster Legacy (168-210 millió VND/m²), The Opusk Residence (225-290 millió VND/m²), Grand Manhattan (150-190 millió VND/m²), Empire City (142-178 millió VND/m²), The Metropole Thu Thiem (180-225 millió VND/m²).

Az Építési Minisztérium szerint bár a lakásárak Hanoiban és Ho Si Minh-városban továbbra is meredeken emelkednek, az ingatlanügyletek száma csökkenő tendenciát mutat. Az Építési Minisztérium jelentése szerint a harmadik negyedévben országszerte mintegy 136 681 tranzakciót regisztráltak, ami mindössze 87% a 2025-ös második negyedévhez képest és 96,6% a 2024-es év azonos időszakához képest.

A luxuslakásokban a "magasabb áron történő eladás" jelensége

A tranzakciók száma csendes, de az árkülönbséggel történő értékesítés egyre gyakrabban fordul elő a felső kategóriás projektekben – amelyek korábban ösztönzőket alkalmaztak az ügyfelek vonzására. Sok ügyfél azt mondta, hogy szinte lehetetlen a befektető számára megfelelő áron vásárolni egy egységet. Egy bróker elárulta: „A termékek azonnal elfogynak, amint megjelennek, minden egységben van különbség, nincs olyan egység, amelyben ne lenne különbség. A gyakori árkülönbség 250-300 millió VND/egység.”

Ez sok vevőt meglepett, különösen, mivel korábban a többletdíjas adásvétel főként az alsó szegmensben fordult elő. Ngo Dang Quyen úr (Hanoi) megosztotta: „A befektető által bejelentett áron szeretnénk vásárolni, de a szerződésen kívüli többletdíjak felmerülése arra kényszeríti a vevőket, hogy nagyon alapos kutatást végezzenek, mielőtt döntenének.”

Nguyen Van Linh ingatlanszakértő szerint ez a jelenség a felsőkategóriás szegmens iránti keresletet tükrözi, amely messze meghaladja a befektetők elvárásait. „Azok az ügyfelek, akik megfelelő áron szeretnének vásárolni, nehézségekbe ütköznek, de ez egyben azt is jelzi, hogy a piac továbbra is vonzó, a pénzforgalom továbbra is a minőségi projektekre és a kiemelt helyszínekre összpontosul” – mondta Linh úr.

A megnövekedett eladási árak helyzete azonban nagy nyomás alá helyezi a vevőket. Tran Minh Tuan úr (Hanoi) elmondta: „Gondosan meg kell vizsgálnunk, hogy mely lakásokhoz járnak plusz költségek, és melyekhez nem, valamint figyelembe kell vennünk a pénzügyi lehetőségeinket. Korábban egy luxuslakás megvásárlása egyszerűbb volt, most azonban fel kell készülnünk a megnövekedett árakra, ami sokkal stresszesebbé teszi a házvásárlást.”

Eközben a hanoi lakáskínálat a harmadik negyedévben 10%-kal nőtt az előző év azonos időszakához képest. Nguyen Hoai An, a CBRE Hanoi igazgatója megjegyezte, hogy a jelenlegi kínálat körülbelül 30 000 egység, ami elég bőséges, csak néhány projekt ára túl magas, így a fogyasztás lassú.

A tranzakciók száma csendes, de a különlegesen jó eladás egyre gyakrabban fordul elő a felső kategóriás projekteknél. Illusztratív fotó.

A fenti kérdéssel kapcsolatban a Vietnami Ingatlanszövetség elismerte, hogy fennáll az a helyzet, hogy egyes befektetők összefognak a tőzsdékkel, hogy kis tételekben bocsássák piacra termékeiket, szűkösség érzetét keltve az árak felhajtásához. „Sok projektben nincsenek hiánycikkek, de a befektetők mégis szűkösség érzetét keltik az árak emelése érdekében. Ez egy olyan cselekedet, amely torzítja a piacot, és kezelni kell” – erősítette meg Nguyen Van Dinh, a Szövetség alelnöke.

Jelenlegi árakon egy 60 m²-es luxuslakás Hanoiban körülbelül 6 milliárd VND-ba kerül, ami a legtöbb ember számára megfizethetetlen. A különbséget hozzáadva a pénzügyi nyomás még nagyobb. A szakértők attól tartanak, hogy a piacon lévő pénzforgalom veszélyben van, és csak a befektetők között kering, miközben a valós lakásigények egyre inkább kiszorulnak. Ha ez a helyzet ellenőrzési mechanizmus nélkül folytatódik, az hosszú távon befolyásolhatja a projekt hírnevét és a vásárlói élményt.

Hamarosan megoldások érkeznek a piac stabilizálására

Az ingatlanpiac bonyolult fejleményeivel szembesülve a miniszterelnök kiadta a 190/CD-TTg számú hivatalos közleményt, amelyben a stabilizációs megoldások szinkron végrehajtását kérte. A közlemény szerint a minisztériumoknak és a helyi önkormányzatoknak be kell fejezniük a lakhatásra, a földterületekre és az ingatlanügyletekre vonatkozó jogi keretrendszer kidolgozását; drasztikusan csökkenteniük kell az adminisztratív eljárásokat; és ki kell igazítaniuk a földhasználati díjakra vonatkozó szabályozást az áremelkedésekre nehezedő indokolatlan nyomás elkerülése érdekében. A kormány hangsúlyozta a szociális lakások fejlesztését is, törekedve a 2025-ös 100 000 lakásos cél túlszárnyalására, miközben új politikákat tanulmányoz az alacsony jövedelmű csoportok számára történő bérbeadással és részletvásárlással történő lakásvásárlással kapcsolatban.

Az Építésügyi Minisztériumot bízták meg azzal, hogy a piaci mechanizmusokkal összhangban megoldásokat javasoljon az árak szabályozására, miközben továbbra is biztosítja az emberek lakhatási jogát. Ezenkívül a minisztériumnak haladéktalanul jelentenie kell az 5 munkacsoport eredményeit, amelyek közvetlenül megoldják az országos ingatlanprojektek, különösen a szociális lakások terén felmerülő nehézségeket.

Az ingatlanpiac csak akkor fejlődhet fenntarthatóan, ha komolyan alkalmazzák az irányítási mechanizmusokat és a támogatási politikákat.

A miniszterelnök arra is kérte a Vietnami Állami Bank elnökét, hogy proaktívan és hatékonyan kezelje a monetáris politikát; erősítse meg a hitelellenőrzést és -értékelést, és kezelje prioritásként a szociális lakásépítési projektek, a munkásszállások, a társasházak felújítása és újjáépítése, valamint a megfelelő árú kereskedelmi lakások finanszírozását. Ugyanakkor szorosan figyelemmel kell kísérni a túlzottan magas eladási árakkal rendelkező, vagy az „árinfláció” vagy „áremelkedés” jeleit mutató projektek hiteleit.

Az emelkedő árak és a széles körben elterjedt „árkülönbségek” nyomása alatt a luxus ingatlanpiac azzal a kihívással néz szembe, hogy egyensúlyt teremtsen a befektetők profitja és az emberek lakhatáshoz való hozzáférése között. A kormány és az Építésügyi Minisztérium megoldásainak szinkron végrehajtása kulcsfontosságú lesz a torzulások kontrollálásához, a piaci átláthatóság biztosításához és a valódi vásárlók bizalmának stabilizálásához.

Forrás: https://vtv.vn/hien-tuong-ban-chenh-o-phan-khuc-bat-dong-san-hang-sang-100251129125013938.htm