A HoREA azt javasolja, hogy papíron legfeljebb 5%-os kauciót szedjenek be házak és telkek esetében.

[hirdetés_1]

A HoREA nemrégiben egy dokumentumot küldött az Országgyűlés Állandó Bizottságának, az Országgyűlés Gazdasági Bizottságának és az Építésügyi Minisztériumnak, amelyben azt javasolja, hogy az ingatlanok, lakások és jövőbeni lakótelkek adásvételére vonatkozó szerződések aláírása előtt előleget kelljen fizetni az ügyfelek védelme és a csalások megelőzése érdekében.

A HoREA szerint az évek során számos olyan eset fordult elő, amikor „spekulánsok, ingatlanügynökök, tisztességtelen vállalkozások” csalást követtek el azzal a trükkel, hogy „előleget” fogadtak el, amelyben olyan házak, telkek és jövőbeli építési munkálatok adásvételét ígérték, amelyek nem felelnek meg a szerződéskötés feltételeinek. Jellemzően ez történt az Alibaba Company esetében, amely „szellem”projektet hozott létre, illegálisan osztott fel és adott el telkeket, a letétbe helyezett eszközök értékéhez képest nagyon nagy „előleget” fogadott el, majd csalást követett el, kárt okozva az ügyfeleknek, és az ingatlanpiac instabilitását is okozva.

A „spekulánsok, földügynökök, házügynökök, tisztességtelen vállalkozások” alanyai kihasználták a 2014-es ingatlanügyletekről szóló törvényt, amely nem írja elő a „letét” letételét a jövőben épülő ház, házalap, építmény üzembe helyezésének és szerződéskötésének időpontja előtt, valamint kihasználták a 2015-ös Polgári Törvénykönyv 3. cikkének 2. pontjában és 328. cikkének 1. pontjában foglalt rendelkezéseket, amelyek lehetővé teszik „a magánszemélyek és jogi személyek számára, hogy szabadság, önkéntes kötelezettségvállalás és megállapodás alapján létesítsék, gyakorolják és megszüntessék polgári jogaikat és kötelezettségeiket”, így a „letétbe helyezett” a letétbe helyezett vagyon értékének akár 90-95%-át is kitevő nagy értékű „letétet” kapott, majd a „letétet” megkárosította és eltulajdonította, ezzel egy időben kárt okozva a „letétbe helyezőnek”.

Először is, abban az esetben, ha a „letét” alacsony, de az ingatlan ára emelkedik, a letétet fogadó fél hajlandó „felmondani az üzletet”, és a „letétet” (megduplázva) visszafizetni a betétesnek.

Másodszor, azokban az esetekben, amikor a „betét” nagy vagy nagyon nagy értékű, a betét kedvezményezettje csalással károsíthatja és eltulajdoníthatja az ügyfél „betétjét”.

Harmadszor, abban az esetben, ha a betét kedvezményezettje sokáig húzódik, nem fejezi be a projekt megvalósításához szükséges jogi eljárásokat, vagy szándékosan sikkasztja el az ügyfelek és befektetők tőkéjét.

A Szövetség megállapította, hogy a jövőben szálláshely-szolgáltatást célzó lakásépítési projektek és építési munkálatok esetében a befektetőknek „előleget” kell kapniuk a piac és a vásárlói ízlés felméréséhez; ugyanakkor a vásárlóknak is „előleget” kell fizetniük az eladási ár „véglegesítéséhez”, és jó ösztönzőket és kedvezményeket kell élvezniük azoknak a vásárlóknak, akik „előleget” fizetnek.

Az Ingatlanügyletekről szóló törvénytervezet (módosított) 24. cikkének d) pontjának 4. záradéka azonban csak egyetlen esetet határoz meg a „letét” tekintetében, mégpedig a befektetőt: „d) Csak akkor fogadjon el letétet az ügyfelektől, ha a ház vagy az építmény megfelelt az üzembe helyezéshez szükséges összes feltételnek, és a tranzakciókat e törvény rendelkezéseivel összhangban bonyolította le”. Ez a rendelkezés a „szerződés teljesítésének biztosítására” szolgáló „letétről” szól, miután a jövőben épülő ház, házalap vagy építmény megfelelt az üzembe helyezéshez szükséges összes feltételnek, és szerződést kötött. A „szerződés teljesítésének biztosítására” szolgáló „letét” rendelkezése azonban helyes, de valójában nem szükséges újraszabályozni az Ingatlanügyletekről szóló törvényben, mivel azt a 2015. évi Polgári Törvénykönyv 328. cikkének 1. záradéka rögzíti.

Továbbá, ha a szerződést aláírták, a befektető a szerződés értékének legfeljebb 30%-át kitevő „első befizetést” kaphatja meg az Ingatlanügyletekről szóló 2014. évi törvény 37. cikkének 1. záradéka és az Ingatlanügyletekről szóló törvénytervezet (módosított) 26. cikkének 1. záradéka rendelkezései szerint, így a „szerződés teljesítésének biztosítására” szolgáló „előleg” ebben az időpontban szinte soha nem „kockázatos” az ügyfél számára, és a 2015. évi Polgári Törvénykönyv rendelkezései szerint teljes mértékben módosítható.

A HoREA szerint az ingatlanüzletágról szóló módosított törvénytervezetnek minden egyes alany esetében meg kell határoznia a „szerződéskötés biztosítékául szolgáló foglalók” átvételének feltételeit.

Konkrétan az ingatlanprojektek befektetői, a lakásépítések és a jövőbeni építési munkálatok csak azután fogadhatnak „letétet”, hogy az illetékes állami szerv „a befektetővel egyidejűleg jóváhagyta a befektetési politikát” (a 2020. évi Befektetési Törvény 29. cikkének 4. pontjában foglaltak szerint), ekkor a „befektető” a 2014. évi Építési Törvény 7. cikkének 2. pontjában foglalt, a 2020. évi (módosított) Építési Törvény 1. cikkének 4. pontjában módosított és kiegészített rendelkezések szerint „a befektető az illetékes állami szerv által jóváhagyott befektető”, és a javaslat értelmében a „letét” értéke nem haladhatja meg a letétbe helyezett ingatlan, azaz a lakásépítés és a jövőbeni építési munkálatok értékének 5%-át.

A földterület (telkekre, telkekre osztott) eladója esetében a „foglaltságot” csak azután fogadják el, hogy az illetékes állami szerv a földterületről szóló törvény rendelkezései szerint engedélyezte a „telekfelosztást”, és a javasolt „foglaltság” értéke nem haladja meg a földterület értékének 5%-át.

A Szövetség úgy találja, hogy az Ingatlanügyletekről szóló törvénytervezet (módosított) (3. tervezet) 24. cikkének 7. pontja nagyon helyes rendelkezéseket tartalmaz a lakásügyleti szerződés aláírása előtt befizetett foglalók szabályozására, és kimondja, hogy „a foglaló összege nem haladhatja meg az eladott vagy bérbe adott ház vagy építmény értékének 5%-át; az eladónak vagy bérbeadónak a foglalószerződésben egyértelműen fel kell tüntetnie a ház vagy az építmény eladási vagy lízingárát”. Sajnálatos azonban, hogy ezt a nagyon helyes rendelkezést eltávolították az Ingatlanügyletekről szóló törvénytervezet (módosított) 4., 5., 6. és jelenlegi tervezetéből.

„Ezért szükséges az Ingatlanüzletről szóló (módosított) törvénytervezethez kiegészíteni egy szabályozást a „letétről” azt megelőzően, hogy a jövőben épülő ház, házalap és építmények alkalmasak lennének az üzleti tevékenység megkezdésére és a szerződések megkötésére” – javasolta a HoREA.

Bölcsesség

[hirdetés_2]
Forrás