A hazai ingatlanpiac elvárásai

A nemzeti ingatlanpiaci kereskedési platformot tisztességes versenytérként kell kialakítani, szigorú ellenőrzési mechanizmusokkal és egyértelmű szankciókkal.

A múlt hétvégén tartott novemberi rendes kormányülésen Pham Minh Chinh miniszterelnök felkérte az Építési Minisztériumot, hogy sürgősen nyújtson be egy tervet egy ingatlanügyleti központ és az állam által kezelt földhasználati jogok létrehozására, amelyet december 15-ig el kell készíteni.

Időt és pénzt takaríthat meg

Korábban az Építésügyi Minisztérium benyújtott a kormánynak egy határozattervezetet egy ingatlan- és földhasználati jogokkal foglalkozó tranzakciós központ modelljének kísérleti bevezetéséről, amelynek országos telepítése várhatóan a 2026-2027-es időszakban valósul meg. A modell célja, hogy az összes eljárást egy egységes adatplatformon összekapcsolja, az információnyújtástól, a jogi vizsgálatokon, az elektronikus szerződések kötésén át a földhasználati jogok igazolásának kiadásáig. A központ integrálja a lakhatásra, a földre, az adókra, a tranzakciókra és a fedezetekre vonatkozó adatokat is, hogy támogassa az ingatlanpiac irányítását és előmozdítsa a digitalizációt.

Nguyen Van Sinh építésügyi miniszterhelyettes szerint az ingatlan- és földhasználati jogokkal foglalkozó tranzakciós központ létrehozásának célja az ügyleti módszerek innovációja, az adminisztratív eljárások lerövidítése, valamint az emberek és a vállalkozások idő- és költségmegtakarítása. Ugyanakkor a modell elősegíti az információs technológia alkalmazását, elősegíti a digitális átalakulást, hozzájárulva az ingatlanpiac nyilvánosságához és átláthatóságához. A cél az ingatlanpiac stabilizálása egy szinkronabb intézménnyel, valamint az ingatlanok manipulációjával, spekulációjával és áremelkedésével kapcsolatos esetek gyors kezelése.

Az ingatlan- és földhasználati jogokkal foglalkozó kereskedelmi központ létrehozásának célja az ügyleti módszerek innovációja, az adminisztratív eljárások lerövidítése, valamint az emberek és a vállalkozások idő- és költségmegtakarítása. Fotó: TAN THANH

Dr. Nguyen Van Dinh – a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke – úgy véli, hogy egy országos ingatlanügyleti központ felépítése egy olyan hely lesz, ahol az egyes ingatlanokkal kapcsolatos összes információt összegyűjtik, ellenőrzik és feldolgozzák. Amikor az embereknek ingatlant kell átruházniuk vagy venniük és eladniuk, csak hozzá kell férniük ehhez a rendszerhez. A központ automatikusan felveszi a kapcsolatot a hatóságokkal, ellenőrzi az információkat, és rövid időn belül visszaadja az eredményeket. „Az embereknek csak be kell vinniük az ingatlanadatokat a rendszerbe. Az országos adatközpont ellenőrzi, hitelesíti és hivatalos eredményeket küld, megerősítve a jogi tranzakciókhoz való jogot. Ekkor az állam lesz jogilag felelős ezekért az adatokért, ahelyett, hogy az embereknek egy sor más ügynökségen keresztül kellene menniük” – mondta Dinh úr.

Valójában az ingatlanügyletekkel kapcsolatos eljárások továbbra is nehézkesek, időigényesek és költségesek. Az embereknek számos lépésen kell keresztülmenniük, mint például a közjegyzői hitelesítés, az adófizetés, a változások bejegyzése... átlagosan 45-60 nap alatt. A tranzakciós központ telepítésével ezek az eljárások gyorsan, mindössze 1-3 nap alatt lezajlanak, ami segít csökkenteni a költségeket és a kellemetlenségeket. Ez a központ nem helyettesíti más ügynökségek funkcióit, hanem csupán az adatok digitális platformon történő összekapcsolását és feldolgozását látja el.

Hoang Thu Hang asszony, az Építési Minisztérium Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztályának igazgatóhelyettese szintén elismerte, hogy a múltban egy ingatlanügylet lebonyolításához az embereknek sok helyre kellett menniük vásárolni, eladni, tranzakciókat lebonyolítani, eljárásokat lebonyolítani... Emellett az embereknek nehézséget okozott annak megállapítása is, hogy egy termék alkalmas-e eladásra vagy sem. Ha létrejön egy ingatlanügyleti központ, az állam fogja irányítani és felelős lesz a minősített ingatlanok piacra juttatásáért. Hang asszony elmondta, hogy az Építési Minisztérium befejezte a modell kísérleti bevezetéséről szóló projekt és kormányhatározat-tervezet előkészítését és benyújtását.

Tranzakciók osztályozása, további eljárások nélkül

A piacon részt vevő vállalkozások szemszögéből Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport vezérigazgató-helyettese azt javasolta, hogy amikor az ingatlanügyleteket hivatalos tőzsdéken keresztül bonyolítják le, az információknak pontosnak kell lenniük, a brókereknek helyes adatokat kell szolgáltatniuk, korlátozniuk kell a hibákat, ezáltal csökkentve a vevők kockázatait és növelve az átláthatóságot.

Ehhez az szükséges, hogy a nemzeti ingatlanpiaci kereskedési platformot tisztességes versenytérként alakítsák ki, szigorú ellenőrzési mechanizmussal és egyértelmű szankciókkal. „Ha a vállalkozások nem felelnek meg a szabványoknak és nem tartják be az átláthatósági szabályokat, akkor kizárják őket. Az igazságosság kedvéért azonban átláthatóan kell megtervezni a jogsértések ellenőrzését és kezelését, elkerülve azt a helyzetet, hogy egyes helyek szerepelnek a listán, mások pedig nem” – mondta.

Egy ingatlanszakértő úgy véli, hogy a kereskedési platform modelljének még időre van szüksége, hogy kialakuljon. A szakértő szerint, ha csak egy adattőzsdei platformról van szó, amely nem avatkozik bele az eladási árakba, valamint a vevők és eladók közötti kapcsolatokba, a modell nagyban támogatni fogja az államot az adatok kezelésében, a duplikáció csökkentésében és a könnyű hozzáférésben. Az emberek különösen a kényelmet és az átláthatóságot várják el, nem pedig a szigorúbb eljárásokat vagy a célzott büntetéseket. „Csak integrálja az ingatlan QR-kódját a polgár személyi igazolványába, tranzakciók lebonyolításakor csak be kell olvasni a kódot” – javasolta a személy.

Politikai szempontból Dr. Can Van Luc, a miniszterelnök tanácsadó testületének tagja azt is hangsúlyozta, hogy az ingatlanügyleti központoknak létrehozásukkor két alapelvnek kell megfelelniük: nyilvánosság - átláthatóság, valamint semmilyen további eljárás vagy költség.

Szerinte a kísérleti időszaknak mindössze 2-3 évig kellene tartania, hogy a széles körű alkalmazás előtt felmérjék a hatékonyságot. Ugyanakkor egyértelműen osztályozni kell, hogy mely tranzakciótípusokat kell listázni a tőzsdén, és mely tranzakciók esetében kell csak frissíteni az adatokat. Például a nagy értékű kereskedelmi átutalásoknak át kell menniük a tőzsdén; míg a családon belüli ajándékokat és örökségeket esetleg csak a frissítéshez kell bejelenteni.

Dr. Can Van Luc azt is javasolta, hogy szabjanak meg kritériumokat a fórumon való részvételre, mivel nem minden ingatlanvállalat jogosult rá. Szükséges a részvételt olyan egyértelmű funkciókkal rendelkező csoportokra korlátozni, mint: közvetítés, értékelés, projektfejlesztés, vagyonkezelő egységek... Ugyanakkor lehetőség van a köz-magán partnerség (PPP) mechanizmusának alkalmazására a magánszektor technológiai, felmérési és üzemeltetési előnyeinek kihasználására, miközben az állam irányító és ellenőrző szerepet tölt be.

Dr. Luc egy másik, általa hangsúlyozott követelménye, hogy a tranzakciós díjakat a lehető legalacsonyabb szinten kell tartani, elkerülve, hogy a küszöbérték akadályt képezzen. Ezzel párhuzamosan az adatgyűjtő és -megosztó rendszert szinkron módon kell kiépíteni, elkerülve a jelenlegi „adatmegszakítás” helyzetét.

Dr. Luc emellett arra is figyelmeztetett, hogy „két piac” alakulhat ki, ha a folyamattervezés túl bonyolult – egy hivatalos és egy „fekete piac” a földalatti tranzakciók terén, hogy elkerüljék az eljárásokat. Ennek elkerülése érdekében az ingatlanügyleti központoknak valódi előnyöket kell felmutatniuk: gyorsabb idő, világosabb információk, alacsonyabb költségek.

„A működési modellt tekintve utalhatunk a tőzsde, az e-kereskedelmi parkett vagy az árutőzsde kereskedési modelljére, ami nem túl bonyolult. A legfontosabb egy egyszerű, könnyen kezelhető rendszer kialakítása, amely nem hoz létre nehézkes apparátust. Az emberi erőforrások kihasználhatják a meglévő erőt, és ha szakértőkre van szükség, bátran toboroznunk is kell, hogy a kezdetektől fogva biztosítsuk a hatékony működést” – javasolta Dr. Can Van Luc.

Megfelelően erős jogi eszközök létrehozása

A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) azt javasolja, hogy ahelyett, hogy további eljárási réteget hoznának létre, a vagyonkezelő ügynökségnek elegendő olyan rendeleteket kiadnia, amelyek előírják a befektetők számára, hogy teljes körűen nyilvánosságra hozzák a jogi státuszt, az értékesítésre való megnyitás feltételeit és a termékinformációkat (elérhető lakások, jövőbeni lakások, földhasználati jogok infrastruktúrával stb.) az Építési Minisztérium lakás- és ingatlanpiaci adatrendszerében, a tartományi Népi Bizottságban és a vállalati információs oldalon, hogy a vagyonkezelő ügynökség nyomon követhesse azokat.

Ugyanakkor a HoREA olyan szabályozások kibővítését javasolta, amelyek szigorúan büntetik a hamis információk közzétételét, a nyilvános közzététel késleltetését vagy a kereskedelmi feltételeknek nem megfelelő termékek forgalomba hozatalát. Ugyanakkor sürgősen módosítani kell az Ingatlanüzletről szóló törvényt, kellően erős jogi eszközöket létrehozva az átlátható és egészséges piac biztosításához, a spekuláció korlátozásához és a vevők jogainak védelméhez.

Forrás: https://nld.com.vn/ky-vong-san-bat-dong-san-quoc-gia-196251208221835449.htm