A megtakarítási kamatok emelkednek, milyen hatással van ez az ingatlanpiacra?

Szakértők szerint a betéti kamatok emelkedésével a bankok inputköltségei is megnőnek, így a hitelkamatokra nehezedő nyomás szinte elkerülhetetlen, bár némi késés előfordulhat.

Az előrejelzések szerint a következő hónapokban a bankoknak nehéz lesz fenntartaniuk a 2025 eleji alacsony hitelezési szinteket. Ezért a negyedik negyedévben az átlagos hitelkamatlábak emelkedhetnek a 2025 harmadik negyedévéhez képest.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) szerint a hitelkamatok emelkedésének első és legnyilvánvalóbb hatása a piaci likviditás csökkenése. A lakásvásárlók, különösen azok, akik hitelt vesznek fel, felülvizsgálják pénzügyi terveiket. Eközben a befektetők óvatosabbak a portfóliójuk bővítésére vonatkozó terveikkel, mivel a várható jövedelmezőség valószínűleg nem ellensúlyozza a megnövekedett tőkeköltségeket.

Ugyanakkor a projektfejlesztő vállalkozások kettős kockázattal néznek szembe: a kereslet csökkenése mellett a pénzügyi költségek növekednek, ami a pénzforgalom lassulásához és az új kínálat csökkenéséhez vezet. Amikor a kínálat csökken, a tranzakciók stagnálnak, és az árak ezért nehezen tudják fenntartani az előző időszakhoz hasonló emelkedő lendületet.

Az ingatlanpiacra hatással lehet, ha a kamatlábak emelkednek. (Illusztráció: Cong Hieu).

A nagy adósságtőke-áttétel jellemzőjével, ingatlan a kamatláb-ingadozások által leginkább és legmélyebben érintett befektetési csatorna. Ennek egyik oka a rövid lejáratú hitelekre való támaszkodás befektetési pszichológiájából fakad, míg az ingatlanprojektek és -eszközök hosszú befektetési ciklusokkal rendelkeznek. Amikor a tőkeköltségek hirtelen megnőnek, a pénzforgalom megszakad, és az illikviditás kockázata szinte elkerülhetetlen.

A VARS szerint a nyomás a kedvezményes lakáshitelekből is fakad. Az elmúlt években a piac élénkítése érdekében számos befektető és kereskedelmi bank indított olyan lakáshitel-csomagokat, amelyek már évi 5,5%-tól kedvezményes kamatlábbal, akár kamatmentesen is elérhetők, akár 5 éves tőketörlesztési türelmi idővel. Ez a politika számos embernek és befektetőnek segít abban, hogy olcsó tőkéhez jussanak ingatlanvásárláshoz.

A kedvezményes időszak azonban gyakran csak átmeneti. A változó kamatlábú időszakba lépve, ha az általános kamatszint emelkedik, a lakásvásárlók adósságainak visszafizetésére irányuló nyomás meredeken megnő. Alacsony piaci likviditás esetén a termékek veszteségek csökkentése érdekében történő viszonteladása nehézkessé válik, és a rossz hitelek kockázata visszatérhet a hitelrendszerbe.

A VARS szerint a tartósan magas kamatlábak gyengíthetik a földalapok bővítésének és az új projektek indításának képességét is. Valójában a bankok gyakran hajlamosak emelni a kamatlábakat a piaci visszaesés időszakaiban. Ilyenkor sok vállalkozás úgy dönt, hogy „nyugalomban ül”, ahelyett, hogy bővítené a beruházásait a veszteségek korlátozása érdekében. Ennek eredményeként fennáll a lakáskínálat középtávú csökkenésének veszélye.

Dr. Dinh Trong Thinh docens, gazdasági szakértő szerint a kamatlábak a legérzékenyebb „szabályozó szelepek” az ingatlanpiac számára. Amikor a hitelfelvételi költségek emelkednek, a lakásárak valószínűleg nem emelkednek olyan meredeken, mint az előző időszakban. A magas pénzügyi tőkeáttételt használó befektetők kénytelenek portfóliójukat átstrukturálni vagy eszközeiket eladni adósságterhük csökkentése érdekében. Eközben azoknak is újra kell számolniuk pénzügyi terveiket, akiknek valódi lakhatási igényeik vannak, mivel megnő a havi adósságok visszafizetésére nehezedő nyomás.

A lakásvásárlóknak óvatosnak kell lenniük a kölcsönfelvételkor. (Fotó: Cong Hieu).

Mit tegyenek a lakásvásárlók?

Ebben az összefüggésben a VARS azt javasolja, hogy az emberek ne vegyenek fel az ingatlan értékének 50%-ánál többet kölcsön, hogy elkerüljék a kockázatokat, amikor a kamatlábak emelkednek. Ugyanakkor jó hírű befektetőket és átlátható jogi státuszú projekteket válasszanak, hogy elkerüljék mind a pénz, mind az ingatlan elvesztését, amikor a projekt csúszik a tervezettel, vagy nem adható át.

Dr. Nguyen Tri Hieu pénzügyi és banki szakértő azt is javasolja, hogy a lakásvásárlók az ingatlan értékének legfeljebb 80%-át hitelezzék, miközben ügyeljenek arra, hogy a havi törlesztőrészletek ne haladják meg a nettó jövedelem 50%-át. Ami még fontosabb, legalább 6-12 hónapra elegendő tartalékkal rendelkezzenek, arra az esetre, ha elveszítenék a munkahelyüket vagy csökkentenék a jövedelmüket.

Do Quy Duy úr, a Thoi Dai Moi Ingatlanbefektetési és Kereskedelmi Társaság vezérigazgatója elmondta, hogy egy havi 30-40 millió VND jövedelemmel rendelkező család számára ésszerű, ha a pénzforgalom értékének csak körülbelül 40%-át veszik fel hitelként a banki kamatok kifizetésére.

Konkrétan, havi 30 milliós jövedelemmel körülbelül 12 milliót kellene költened a bankszámládra, 40 milliós havi jövedelemmel pedig körülbelül 16,17 milliót. Ez egy megfelelő hitel.

Ami a mindössze 20 millió VND jövedelemmel rendelkezőket illeti, azoknak érdemes megfontolniuk a pénzforgalom növelését, mielőtt lakáshitelt vesznek fel, hogy elkerüljék a kockázatokat.

November eleje óta számos bank emelte betéti kamatait. A VPBank például évi 0,3%-kal emelte a kamatot az előző hónaphoz képest. A Techcombank bejelentette, hogy az 1-2 hónapos futamidejű kamatláb évi 0,2%-kal 3,95%-ra, a 3 hónapos futamidejű kamatláb pedig évi 0,3%-kal 4,75%-ra emelkedett.

A PVCombank egyidejűleg évi 0,5%-kal emelte a kamatlábakat az 1-36 hónapos futamidők esetében.

A Ho Si Minh-városi Fejlesztési Részvénytársaság Kereskedelmi Bankja ( HDBank ) évi 0,15%-kal emelte a kamatlábakat az 1-5 hónapos futamidők esetén, és évi 0,2%-kal a 6 hónapos futamidők esetén.

A Prosperity Era Commercial Joint Stock Bank (GPBank) minden lejáratú betéti kamatlábát módosította. Az 1-5 hónapos lejáratú betétek esetében az emelés évi 0,1%, a 6-36 hónapos lejáratú betétek esetében pedig évi 0,2%.

Forrás: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html