A fizetés 30 millió VND/hó, de a 3 milliárd VND alatti lakás még mindig... "elérhetetlen".

Átfogó megoldásokra van szükség a lakásárak csökkentéséhez

„Az embereknek nincs lakásuk, de nincsenek házaik, amiket megvehetnének. Hogyan engedhetik meg maguknak az emberek, hogy 100 millió VND/m²-ért vegyenek házat? Ha az ingatlanárak folyamatosan emelkednek, az emberek látni fogják, hogy az ingatlanárak egyre magasabbak, egyre magasabbak és magasabbak, túl magasak, az emberek nem engedhetik meg maguknak a vásárlást.” Pham Minh Chinh miniszterelnöknek a múlt hét elején a lakáspolitikával és az ingatlanpiaccal foglalkozó központi irányító bizottság ülésén tett kijelentése különös figyelmet kapott az emberektől. A nyilatkozat rövid volt, de emberek millióinak szívét érintette meg, különösen azokét, akik évek óta olyan nagyvárosokban élnek és dolgoznak, mint Hanoi és Ho Si Minh-város.

Szintén ezen a találkozón, a kormány eltökéltségét hangoztatva, Pham Minh Chinh miniszterelnök 11 fontos feladat- és megoldási csoportot hangsúlyozott, amelyek célja a kínálat növelése, a költségek csökkentése, a kereskedelmi lakásárak ésszerű szinten tartása, valamint a szociális lakások fejlesztésének előmozdítása, hogy az emberek kedvező és megfelelő lakhatási körülmények között élhessenek.

A piaci vélemények szerint a kereskedelmi lakásépítés és a szociális lakásépítés két szegmense külön megoldásokat igényel. A kereskedelmi lakásépítés különösen a jogi eljárásokkal és a végrehajtási idővel kapcsolatos problémák megoldására összpontosít. Eközben a szociális lakásépítésnek meg kell oldania a tőkeproblémákat és a vállalkozások részvételét ösztönző politikákat.

„Azt a kérdést tettem fel, hogy mi a megoldás a magas lakásárak leszorítására, hogyan lehet ezt ésszerűvé és az emberek jövedelméhez igazítani. Sok átfogó megoldásra van szükség. A fiskális politika önmagában nem tudja megtenni, a monetáris politika önmagában nem tudja megtenni, a földpolitika önmagában nem tudja megtenni, a központi kormányzat sem tudja megtenni, a helyi hatóságok és a vállalkozások sem tudják megtenni. Ennek nagyon átfogónak kell lennie, azaz egy nagyon szinkron és átfogó megoldásnak kell lennie, amely átfogó, nyitott és hatékony. Nagyon szoros koordinációra van szükség a központi kormányzat és a helyi hatóságok között” – hangsúlyozta Pham Minh Chinh miniszterelnök .

A lakáshitel kamatlábának 4% alatt kell lennie

Valójában a párt, az állam és a kormány már évek óta fontos társadalombiztosítási politikának tekinti a lakhatást. A statisztikák szerint idén júliusban az egész országban 692 szociális lakásprojektet hajtottak végre. Ez egy lépés előre a 2030-ra kitűzött 1 millió szociális lakás felé vezető ütemtervben. Egy másik eredmény is mutatja a kormány kiemelkedő erőfeszítéseit: augusztusra Vietnam lényegében teljesítette az ideiglenes és romos házak országszerte történő felszámolására irányuló célját.

Visszatérve a házak jelenlegi piaci árához. A Vietnami Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet adatai szerint körülbelül 10 évvel ezelőtt Hanoiban a lakásárak mindössze 18-25 millió VND/m² körül mozogtak. Mostanra azonban az átlagos ár 75,5 millió VND/m²-re ugrott. Sok felső kategóriás projekt 100-200 millió VND/m² áron kínál lakásokat.

Hogyan lehetne csökkenteni a lakásárakat? A vállalkozások és a szakértők szerint számos szinkron megoldásra van szükség.

A lakásépítési projektek ráfordítási költségei megnőttek a telekárak, az építőanyagok és a munkaerőköltségek emelkedése, illetve a befektetők kizárólag a luxuskategóriás házakat részesítik előnyben; spekuláció, felhalmozás stb. miatt. Ezek a fő okok, amelyekről úgy vélik, hogy 2023 második felétől napjainkig felhajtották a lakásárakat.

Nguyễn Quốc Hiep úr, a GP Invest Company igazgatótanácsának elnöke rámutatott: „Jelenleg az ingatlankínálat határozza meg a piacot, hogy az ár emelkedik vagy csökken. Az idő elhúzódik, a befektetési költség növekszik. A telekár meghatározásától az értékelésig nagyon hosszú idő telik el. Egyes projektek akár 2-3 évig is eltarthatnak.”

Bár 9 bank regisztrált a 145 billió VND értékű kedvezményes szociális lakáshitel-csomagban való részvételre, 6 csökkentés után ez a kamatláb mára a befektetők számára évi 6,4%-ra, a lakásvásárlók számára pedig évi 5,9%-ra csökkent. A hitel futamideje 5 év. Több mint 2 év után azonban ez a hitelcsomag csak több mint 4000 milliárd VND-t folyósított. Ennek ellenére a vállalkozások és a magánszemélyek részéről nagyon nagy a hitelkereslet.

Nguyen Van Khoi úr, a Vietnami Ingatlanszövetség elnöke elmondta: „A visszafizetési időszak túl rövid, a legtöbb vállalkozás több mint 10 évet javasol, ami lenyomja az árat. Az alacsony jövedelműek és a munkavállalók számára a vásárlási szintet 4%-ra kell csökkenteni.”

Egyes vélemények szerint változtatni kell a befektetők kiválasztásán.

„Ahelyett, hogy a kormánynak kellene mindent intéznie a szociális lakásokért, a felszabadítástól kezdve egészen odáig, érdemes lehet néhány tucat vállalkozást kiválasztani és megfontolni, majd átadni nekik, így mindössze 15-20 milliós árat lehet meghatározni” – mondta Nguyễn Đồu Vinh, a VPBank vezérigazgatója.

A spekulatív csoportok által okozott piaci zavarok miatt a magas lakásárakat nem lehet figyelmen kívül hagyni. Például egy körülbelül 2000 lakásos projektben a spekulatív befektetői csoport csak 100 lakást tud tartani, majd folyamatosan felfelé hajtja az árat, hamis hiányt teremtve, a tömegpszichológiára játszva. Ezért amellett, hogy az eladási árat a gyökérből kell kiszámítani, azaz attól az időponttól kezdve, amikor a befektető elindítja a projektet, a felső részt is ki kell számítani, amikor az ingatlan elkészült és forgalomba került.

Megoldások a megfizethető lakások kínálatának növelésére Ho Si Minh-városban

Piackutató cégek adatai azt mutatják, hogy Ho Si Minh-városban a lakásárak 18-20%-kal emelkedtek az elmúlt évben. A folyamatos áremelkedéssel szembesülve sok fiatal család beleegyezik, hogy továbbra is béreljen és várjon.

Cam Tu (irodai dolgozó, Ho Si Minh-város) számára azonban megválaszolhatatlan kérdés, hogy mikor lesz képes házat venni, miközben az árak a közelmúltban több milliárd vietnami dong/lakás árára emelkedtek.

Irodai munkával a fizetés körülbelül 30 millió VND/hó, plusz némi megtakarítás, de 3 milliárd VND/lakás alatt teljesen elérhetetlen Tu számára egy lakás megvásárlása.

„Remélem, hogy több politikai csomag is lesz a fiatalok támogatására a házvásárlásban, mind a banki kamatlábak, mind az elfogadhatóbb lakásárak tekintetében” – osztotta meg Tu asszony.

Szakértők szerint Ho Si Minh-város számára a kínálat növelésére és az emelkedő lakásárak megfékezésére a leggyorsabb megoldás a tiszta földalapok tervezése, amelyek a megfizethető lakhatás fejlesztését helyezik előtérbe.

„Tervekre van szükségünk annak biztosítására, hogy földalapokat biztosítsunk az alacsony és közepes jövedelmű emberek számára” – mondta Dr. Su Ngoc Khuong, a Savills Vietnam vezető igazgatója.

Látható, hogy a szociális lakások építése során felmerülő jogi eljárási nehézségek továbbra is „szűk keresztmetszetet” jelentenek, ami sok vállalkozást aggaszt.

Le Huu Nghia úr, a Le Thanh Építőipari és Kereskedelmi Vállalat igazgatója elmondta: „A 201. számú határozatot az eljárások felgyorsítása érdekében adták ki, de végül ez a határozat előírja a szociális lakások építési engedélyének megadását. Az építési engedélyezési eljárás lefolytatásához a szabályozásoknak megfelelően egy sor korábbi eljárást kell lefolytatni, mielőtt a kérelmet be lehetne nyújtani, ami nagyon sokáig tart, míg a kereskedelmi lakások jelenleg mentesülnek az építési engedély alól.”

Ezzel a valósággal szembesülve a Városi Ingatlanszövetség azt javasolja, hogy a hatóságok folytassák a szociális lakásokkal kapcsolatos jogi nehézségek elhárítását, és sürgősen vizsgálják felül a továbbra is jogi problémákkal küzdő mintegy 220 projektet, hogy megoldást találjanak az akadályok elhárítására, a kínálat növelésére és a lakásárak csökkentésére.

Támogasd az embereket a szociális lakásvásárlási eljárásokban

Mivel nem kellett megvárni a kormány hét eleji ülését, a szociális lakások az év eleje óta forró téma az ingatlanpiacon, különösen az ország két legnagyobb piacán, Hanoiban és Ho Si Minh-városban. A szociális lakások számának növelése mellett az emberek nagy érdeklődést mutatnak a vásárláshoz szükséges papírmunka iránt is.

Hanoiban várhatóan 6 szociális lakásprojekt készül el idén, de eddig egyik sem nyílt meg eladó, és egyikre sem fogadtak el jelentkezéseket, az emberek várnak és reménykednek. Mivel a szociális lakások ára mindössze 18-27 millió VND/m2 között mozog, szemben a jelenlegi piacon található 70-80 millió VND/m2-es átlagos kereskedelmi ingatlanárral, az ár mindössze harmada.

Tavaly június óta számos lakásvásárló keres aktívan információkat a szociális lakások igényléseivel kapcsolatban. Az eljárások támogatása érdekében a Hanoi Városi Közigazgatási Szolgáltató Központ kísérleti jelleggel mobil támogatást indított a szociális lakások vásárlási eljárásaihoz Dong Anh községben, a megvalósítási időszak szeptember 15-től szeptember 30-ig tart.

Alig több mint 10 napos kísérleti program után a hanoi Dong Anh községben az itteni személyzet több mint 2000 kérelmet kapott. A nagy szám ellenére nem volt lökdösődés, mivel a legtöbb embert tájékoztatták, és online rendszerben rögzítették a számát. Ez az egyik megoldás, amely segít az embereknek kényelmesebben hozzáférni a szociális lakásokhoz, elkerülve a közvetítői csatornákon keresztüli folyamodást, ami könnyen negatív véleményekhez vezethet.

„A dong anhi fiókban az ügyintézés nagyon gyors. Ez az első alkalom, hogy ilyet csinálok, de nem számítottam rá, hogy ilyen gyors lesz” – mondta Nguyen Van Son úr (Hanoi).

Nguyen Trung Viet úr (Hanoi) elmondta: „Amikor hallottam, hogy létezik egy mobil tanácsadó csapat, én is odamentem és tanácsot kértem. Láttam, hogy az alkalmazás meglehetősen egyszerű, és magam is meg tudom csinálni.”

Azonban még mindig vannak olyan esetek, amikor a nagy kereslet miatt az emberek nem tudnak sorszámot kapni az I-Hanoi rendszeren, így a következő napig kell várniuk.

Nguyen Dinh Luong úr, a Hanoi Városi Közlekedési Szolgáltató Központ Közigazgatási Eljárási Útmutató Osztályának helyettes vezetője elmondta: „Azt is javasoljuk a vezetésnek, hogy az ilyen programok keretében történő kiszolgálás idején növeljék az I-Hanoi-n leadott foglalások számát, hogy az emberek számára jobb szolgáltatást nyújtsanak, és ne kelljen sokat várniuk.”

A Központi Irányító Bizottság lakáspolitikai és ingatlanpiaci ülésén a hét elején Pham Minh Chinh miniszterelnök megerősítette, hogy az ingatlanpiac és a szociális lakások fejlesztése nagy kérdés, a nemzet és a nép fontos ügye, nagyon fontos, és számos átfogó megoldást igényel, mint például az ingatlanárak csökkentése, a kínálat növelése a kínálat és a kereslet kielégítése érdekében, az elmaradott projektek feloldása, a szociális lakások előmozdítása, a földárak csökkentése, a költségek csökkentése, az infrastrukturális problémák megoldása a közlekedés, az áram, a víz, a telekommunikáció stb. tekintetében.

Az Építésügyi Minisztérium kutatást végez a kormány számára egy határozat kiadására, amelyben számos rátermett, elkötelezett és tehetséges vállalkozást bíznak meg számos szociális lakásprojekt megvalósításával, az állam, a lakosság és a vállalkozások érdekeinek összehangolása elvének megfelelően.

Forrás: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm