Az ok, amiért a lakások egyre drágábbak; A szociális lakásbefektetők ritkán realizálnak 10%-os profitot.

2025-re a megfizethető lakások ára jobban fog emelkedni, mint a luxuslakásoké; Hanoiban közel 14 000 ház nyílik meg eladásra, amelyek többsége drága; Hanoi a rendőrségtől kéri, hogy kezelje a szociális lakások vásárlásakor felmerülő „vesztegetések” ügyét.

Az ok, amiért a lakások egyre drágábbak; A szociális lakásbefektetők ritkán realizálnak 10%-os profitot.

2025-re a megfizethető lakások ára jobban fog emelkedni, mint a luxuslakásoké; Hanoiban közel 14 000 ház nyílik meg eladásra, amelyek többsége drága; Hanoi a rendőrségtől kéri, hogy kezelje a szociális lakások vásárlásakor felmerülő „vesztegetések” ügyét.

Íme a hét legfontosabb ingatlanpiaci eseményei.

A lakás minden egyes négyzetmétere számos költséggel jár.

A Baodautu.vn elektronikus befektetési újság riporterei piackutatást végeztek és számos vállalkozást megkerestek. Mindegyikük azt nyilatkozta, hogy az áremelést nem a befektető "ráerőltette", hanem a befektetési költségeken alapult. Pontosabban, a lakásprojektek esetében a négyzetméterenkénti ár kialakításához legalább 10 féle költség fog felmerülni.

A növekvő telek- és építési költségek, valamint az engedélyekre való hosszú várakozási idő miatt az apartmanárak az egekbe szöktek.

Az első a földvásárláshoz szükséges pénz. Ahhoz, hogy ingatlanprojektet indíthasson, a befektetőnek földalappal kell rendelkeznie, és a földárak jelenleg meglehetősen magasak. Például Binh Duongban , Ho Si Minh-várossal határos területen, egy több mint 5000 m2-es földalap, amelyet ingatlanprojektre lehetne felhasználni, 200-300 milliárd VND-ba kerülne. A föld megvásárlásához a vállalkozás csak a saját tőkéjének 30%-át használja fel, a többit banki kölcsönnel veszi fel, a kamatláb általában évi 10%.

Másodszor, ha van földalap, de a földet még nem tisztították meg, akkor a terület megtisztításáért kártérítést kell fizetni, ez a költség általában a beruházási költség 30%-át teszi ki.

Harmadszor, a földalap megszerzése után a vállalkozás lebonyolítja a projekthez kapcsolódó jogi eljárásokat, a projekt jogi eljárásainak költsége a projekt teljes befektetési tőkéjének 10%-15%-át teszi ki.

Negyedik a földhasználati adó. Ezt a díjat a tartomány vagy a város által a jelenlegi földárlista alapján kiadott földárlista szerint alkalmazzák.

Az ötödik helyen a projekt építési költsége áll. Jelenleg a cement, a tégla, az acél, a szaniterberendezések és a belső tér ára emelkedik. A felső kategóriás projektek esetében ez 20-30 millió VND/m2, a középkategóriás projektek esetében pedig 15-20 millió VND/m2 lesz. A projekt építési költségét általában a befektető kölcsönzi a banktól a kezdeti befektetéshez. Ha a projekt 20 emelet magas, több mint 700 termékkel és 1 pincével rendelkezik, az építési költség körülbelül 1000 milliárd VND lesz, a szokásos hitelkamat 10%, az építési idő pedig 28 hónap. Így közel 300 milliárd VND hitelkamat keletkezik az építési hitelre, ezt a kamatot a ház eladásakor beépítik az árba.

A hatodik a marketing- és értékesítési költségek. Ez a költség a projekt befektetési tőkéjének körülbelül 10%-át teszi ki, és hozzáadódik a vevőknek felszámított eladási árhoz is.

Hetedik a brókerek jutalékköltsége. A jelenlegi lakásszegmensben a brókerek jutaléka 6-7%/eladott termék. Ez a költség is hozzáadódik a ház eladási árához.

A nyolcadik az értékesítés költsége, a kedvezmények, például arany, autók stb. ajándékozása a vásárlóknak. Ez a költség a termék értékének körülbelül 1%-át teszi ki.

A kilencedik a társasági adó, amely 20%-os.

A tized a vállalkozás profitköltsége minden projektnél. A profitot a vállalkozás legalább 20% körüli értékben számítja ki.

Végül ott vannak a projektmenedzsment költségei és a vállalati alkalmazottak bérei.

Arról nem is beszélve, hogy ha a projekt jogi eljárásai lassúak, 4-5 évig tartanak, akkor a vállalkozás által a hitelért fizetendő éves banki kamatlábat közvetlenül a ház árába számítják be.

2025-ben a megfizethető lakások ára jobban fog emelkedni, mint a luxuslakásoké

A Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report) nemrégiben közzétette a 10 legrangosabb ingatlancég 2025-ös rangsorát. Különösen az elkövetkező időszak ingatlanáraira vonatkozó megjegyzések emelkednek ki. A felmérés alapján a legtöbb vállalkozás úgy véli, hogy az árak 2025-ben is tovább fognak emelkedni.

Ingatlanárak ingadozása szegmensenként.

Pontosabban, a lakások, luxuslakások, irodák bérbeadása, ipari ingatlanok és telkek szegmenseinek ára kismértékben, kevesebb mint 10%-kal fog emelkedni.

Eközben a lakásépítési szegmensben, az alacsony és középkategóriás lakások esetében nagyobb, 20-30%-os áremelkedés várható. Különösen az üdülőingatlanok esetében vélik a vállalkozások, hogy az árak nem fognak jelentősen ingadozni. Ez a típus a leglassabb fellendülést mutatja a nehéz időszak után.

A Vietnam Report szerint a helyi fúziókról szóló információk miatt az ingatlanpiac nagy ingadozást tapasztal. Jelenleg sok befektető földalapok után kutat olyan területeken, amelyek várhatóan közigazgatási központokká válnak. Ez a földárak meredek emelkedéséhez vezetett, egyes helyeken akár 20%-kal is, annak ellenére, hogy hivatalos bejelentés nem történt.

Hanoiban hamarosan közel 14 000 ház nyílik meg eladásra, amelyek többsége drága.

A Hanoi Építési Minisztérium frissítette a környéken eladásra kínált jövőbeli lakásprojektek listáját. Ennek megfelelően 11 új lakásprojektet hagytak jóvá, ami 13 995 egységgel bővíti a piaci kínálatot.

Új apartmanprojekt nyílt meg eladásra a Ha Dong kerületben. Fotó: Thanh Vu

Ezek közül továbbra is a lakások dominálnak, 8798 lakással 5 projektben. Az alacsony építésű szegmensben 6 projekt található, 5197 lakással.

A lakásprojektek többsége Ocean Park és Smart City két városi területén található. Ezek közül a Masterise Homes befektető rendelkezik a legtöbb eladó lakással, 2461 egységgel. Ezek a B6-CT01 (Ocean Park 1) telken található Z34, U38 és U38A épületekből származó toronyházak.

Ezenkívül egy másik projekt is megnyílik az Ocean Parkban, több mint 2000 lakással a közeljövőben. Ez a CapitaLand által befektetett U26A, T26M, Z30 apartmankomplexum a B4-CT01 telken.

Az alacsony építésű lakóépületek szegmensében a két legnagyobb projekt Hanoi nyugati részén található. A New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital mintegy 2300 lakásának értékesítését engedélyezték. A projekt Tan Lap és Tan Hoi községek (Dan Phuong kerület), valamint Duc Thuong és Duc Giang községek (Hoai Duc kerület) területét foglalja magában.

Szintén a Dan Phuong kerületben található Vingroup Zöld Város városi területén 2279 lakóegységet bocsátottak eladásra. A projekt nagyságrendje 133,4 hektár, és Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha és Lien Trung (Dan Phuong kerület) 4 községében található. A projektet március 10-én indították el.

2025-re Hanoiban már nem lesz szűkös a lakáskínálat. Azonban egy másik nehéz probléma is felmerült. Ez a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány, amikor a felső kategóriás szegmens szinte uralja a teljes piacot. Eközben a megfizethető lakások szegmense komoly hiányt mutat.

A szociális lakásbefektetők profitja ritkán éri el a 10%-ot

A BIC Vietnam Company média képviselője a Baodautu.vn befektetési elektronikus újság újságíróival megosztotta, hogy a 2023-as lakásügyi törvény előírja, hogy a szociális lakásokba befektetők maximális profitja 10%. A legtöbb projektben azonban a vállalkozások nehezen tudják elérni a fenti arányt.

Jelenleg a befektetők legfeljebb 10%-os profitot realizálhatnak szociális lakások építésekor. Fotó: Thanh Vu

A valóságban az egység által termelt profit mindössze 7% körüli. Ez a profit csak a vállalkozás gépeinek üzemeltetésére elegendő. A vállalat azonban továbbra is kitart az olcsó lakások fejlesztése mellett, hogy társadalmi felelősségvállalást vállaljon, hírnevet építsen, és onnan más kereskedelmi termékeket értékesítsen.

Korábban, a Befektetési Elektronikus Újságnak válaszolva, Tran Duc Vinh úr, a Tran Anh Csoport igazgatótanácsának elnöke elmondta, hogy Long An tartományban a 40 m2-es, galériás szociális lakások körülbelül 15 millió VND/m2-ért kelnek el. Az építési költség azonban elérte a 10 millió VND/m2-t, nem is beszélve a kölcsöntőkéről, a telekárakról...

„Négyzetméterenként mindössze 1 millió VND-re, azaz körülbelül 5%-ra számoljuk a profitot” – bizalmaskodott Tran Duc Vinh úr.

Hasonló helyzetben Le Huu Nghia úr, a Le Thanh Ingatlanügynökség igazgatója azt mondta, hogy a 10%-os maximális profit túl alacsony. Eközben egy projekt megvalósításának teljes ideje, az engedélyeztetéstől a beruházáson át az építésig, körülbelül 7 év.

„A becslések szerint a befektetők évente csak körülbelül 1,3-1,5%-os profitot realizálnak, ami nem elég az újrabefektetéshez” – jegyezte meg Le Huu Nghia úr.

A fenti helyzettel szembesülve az Építésügyi Minisztérium véleményeket kér a szociális lakásépítés fejlesztésére irányuló számos konkrét mechanizmus és politika kísérleti bevezetéséről szóló határozattervezetről, amelyet a kormány megfontolhat és benyújthat az Országgyűlésnek jóváhagyásra. A tervezet számos preferenciális és nyitottabb mechanizmust ír elő a szociális lakásprojektekbe befektetők számára.

Nevezetesen, az Építési Minisztérium azt javasolta, hogy a szociális lakásbefektetők profitrátáját a projekt teljes építési költségének 10%-áról maximum 13%-ára emeljék. A befektetők ezt a profitrátát a szociális lakások eladására, bérbeadására és bérbeadására vonatkozó árlista alapján fogják meghatározni.

Az új profitszint minden szociális lakásprojektre és a fegyveres erők számára épült lakásra vonatkozik, amelyek állami földterületen és a kereskedelmi lakásprojektek 20%-os földalapján alapulnak. Ezenkívül ez a szabályozás a befejezett szociális lakásprojektekre is vonatkozik, de az állami menedzsment ügynökség még nem hagyta jóvá az eladási, bérleti és részletvásárlási árakat.

Hanoi arra kéri a rendőrséget, hogy kezelje a szociális lakások vásárlásához szükséges „vesztegetések” ügyét

A Hanoi Építési Minisztérium nemrégiben felkérte a városi rendőrséget, hogy erősítse meg a községi szintű rendőrség irányítását (ahol szociális lakásépítési projektek vannak), hogy felvizsgálja és kezelje azokat a közvetítőket, akik a törvényt megsértve visszaélnek a nyilatkozatok átvételével és a vételi/bérleti/részletvásárlási dokumentumok benyújtásával. A szociális lakások nyilatkozatainak és dokumentumainak megerősítése során elkövetett csalárd cselekményeket – beleértve az utólagos ellenőrzési folyamatot is – a hatályos szabályozásoknak megfelelően fogják kezelni.

Az Építési Minisztérium felkérte a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumot, hogy utasítsa az Ingatlan-nyilvántartási Hivatalt a lakhatási körülményeket igazoló dokumentumok bejelentésének megkönnyítésére. Ugyanakkor a községi szintű Népi Bizottságnak is támogatnia kell az embereket a lakhatási, jövedelem- és kedvezményes hitelfeltételek megerősítésében.

Közvetlenül a Ha Dinh (Thanh Tri kerület) N01 szociális lakásprojekttel szemben egy ingatlancég arcátlanul megnyitott egy dokumentumfeldolgozó szolgáltatást. Fotó: Thanh Vu

Felhívjuk a figyelmet, hogy a kérelmeket csak közvetlenül a befektetőnek lehet benyújtani, brókereken vagy közvetítő ingatlanpiacokon keresztül nem. Szociális lakások eladása/bérbeadása/bérbeadása előtt a befektető felelős azért, hogy jelentse a Minisztériumnak, és nyilvánosan közzétegye az egység elektronikus információs oldalán a kérelmek beérkezésének időpontját és az eladási árat.

A Befektetési Elektronikus Újság tudósítójának, a Baodautu.vn-nek a vizsgálata szerint korábban egyes kereskedési helyek és brókerek folyamatosan új szociális lakásvásárlási kvótákat hirdettek, 200 millió és 1 milliárd VND közötti árkülönbséggel az eredeti árhoz képest.

A közösségi oldalakon számos önjelölt ingatlanszakértő is „biztosan nyerő” szociális lakásokat árul. Ezek az egyének nyíltan állítják, hogy kapcsolatban állnak vállalkozásokkal, ezért vannak ilyen előnyeik.

Még a dokumentumok elkészítéséhez szükséges tanácsadói szolgáltatást is, amelyet a befektető általában ingyenesen biztosít, szervezetek és magánszemélyek használják ki, akik 5-10 millió VND/csomag díjat számítanak fel. Egyes egységek nyíltan kifüggesztenek dokumentumokat elfogadó táblákat közvetlenül a szociális lakásprojekt kapuja elé.

Az Építési Minisztérium magyarázatot kért az esőben állva szociális lakások átadását követelő emberekkel kapcsolatban

Nguyễn Van Sinh építésügyi miniszterhelyettes dokumentumot küldött a Hanoi Népi Bizottságnak, amelyben kéri az esőben álló emberekkel kapcsolatos információk ellenőrzését, és arra kéri a befektetőket, hogy adják át a szociális lakásokat.

Indulásakor a Dai Mo városi területen található szociális lakások árai majdnem megegyeztek a környék kereskedelmi lakásainak áraival. Fotó: Dung Minh

Korábban, február 25-én több tucat vásárló gyűlt össze az FLC Landmark Tower épületénél a Le Duc Tho utcában, akik a Dai Mo városi funkcionális terület projekt HH4 épületében vásároltak lakást (Dai Mo kerület, Nam Tu Liem kerület, Hanoi). Sokan transzparenseket lógattak az esőben, kérve a befektetőt, az FLC Group leányvállalatát, az Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company-t, hogy a házak átadását követően a lehető leghamarabb teljesítsék a szerződést.

Az ügyfelek elmondása szerint 2020-ban írtak alá szerződést a lakás megvásárlására, a várható átadási dátum 2022 második negyedéve volt. A befektető azonban nem teljesítette a kötelezettségvállalását, és háromszor is elhalasztotta az átadási dátumot. Néhány ügyfél még a lakás teljes értékét is kifizette, beleértve az előírt 2%-os fenntartási díjat is, de a házat még mindig nem kapták meg.

A Lakástörvény szociális lakások fejlesztéséről és kezeléséről szóló számos cikkét részletező 100/2024. számú kormányrendelet 75. cikkének 15. pontja értelmében az Építési Minisztérium felkéri a Hanoi Népi Bizottságot, hogy utasítsa az illetékes szerveket a fentiek ellenőrzésére és tisztázására, és az eredményekről 2025. március 30-ig tájékoztassa a Minisztériumot.

A befektető a legutóbbi, február 25-én kiküldött értesítésben azt tervezi, hogy március 15. előtt befejezi a hálózati csatlakozást; március 15. és április 15. között műszaki rendszertesztet és tűzvédelmi ellenőrzést végez; és felkéri az illetékes hatóságokat, hogy április 25. előtt végezzenek ellenőrzést. Számos lakos azonban aggodalmát fejezte ki az értesítés jogosságával kapcsolatban, mivel a képviselő aláírása nem jár konkrét megnevezéssel.

A HH4 szociális lakóépület 29 emeletes, beleértve 173 eladó szociális lakást, 57 bérlakást és 58 kereskedelmi lakást. A lakások alapterülete 48-70 m2 között mozog.

A lakásvásárlási kérelmek beérkezési határideje 2021 áprilisa. A befektető a ház átadásának határidejét 2022 második negyedévére vállalta. A Hanoi Építési Minisztérium által jóváhagyott eladási ár meghaladja a 16,8 millió VND-t (5% áfával, de nem tartalmazza a 2% fenntartási díjat).

Quang Ngai felszámolja a 450 milliárd dongi értékű szociális lakásprojektet

A HUD - Phu My Szociális Lakásprojekt egy toronyház jellegű lakótelep a Phu My Városi Területen belül, Quang Ngai városában. A projektet a Lakásügyi és Városfejlesztési Társaság (HUD) fekteti be.

A projekt két új, kilencemeletes torony építésébe fektet be, összesen 15 567 m2 alapterületen, mintegy 384 lakással, összesen 36 700 m2 alapterülettel, mintegy 1000 ember igényeit kielégítve. A teljes beruházási tőke körülbelül 450 milliárd VND, a projekt megvalósítási időszaka 2025 és 2028 között van.

A HUD - Phu My Szociális Lakásprojekt perspektivikus képe.

A befektető képviselője szerint eddig a pontig a közel 16 000 m2-es (szociális lakásépítési projekt építésére pályázó) földterületből mintegy 2955 m2-nyi terület kártalanítása nem fejeződött be.

A fennmaradó területen (probléma nélkül) a befektető alapvető műszaki infrastruktúrát épít ki, amelynek várható befejezése 2025.

A megvalósítás előrehaladásával kapcsolatban a HUD Corporation megbízott egy tanácsadó szervezetet egy megvalósíthatósági tanulmány, az alapterv és a kész dokumentáció elkészítésével, valamint megszervezi a műszaki felülvizsgálatot.

A tervek szerint 2025-ben befejeződik a beruházási projekt jóváhagyása és a kiviteli terv elkészítése; 2026-2027 között a projekt 1. ütemének beruházási megvalósítása, amely 192 lakást foglal magában a B tömbben; 2028-ra pedig a 2. ütem készül el, amely 192 lakást foglal magában az A tömbben.

Márciusban 4 tervezési projektet fejeztek be a Dong Da kerületben található régi lakóházakhoz.

Március 20-án a Hanoi Népi Bizottság Hivatala kiadta a 139/TB-VP számú közleményt Duong Duc Tuan, a Hanoi Népi Bizottság alelnökének a Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam és Dong Da kerületben található régi lakóházak felújítására és rekonstrukciójára vonatkozó 4 részletes tervezési projektről tartott munkaülés következtetéséről.

Ennek megfelelően, miután meghallgatta a Dong Da kerületi Népi Bizottság vezetőjének, a tervezési tanácsadó egységnek és a jelenlévő küldöttek véleményét, Duong Duc Tuan, a Hanoi Népi Bizottság alelnöke egyhangúlag a következőképpen határozott meg határozatát:

Ami az előrehaladást illeti, a Dong Da kerületi Népi Bizottság szorosan együttműködik Hanoi város osztályaival és fiókjaival, hogy egyidejűleg végrehajtsák a lakosság véleményének begyűjtésére, a Hanoi városi városrendezési és építési tervezési értékelési tanácsának és az illetékes szerveknek történő jelentéstételre, a fenti 4 részletes tervezési projekt 2025 márciusában történő befejezésére, 2025 áprilisában a Tervezési és Építészeti Osztálynak értékelésre történő benyújtására, valamint 2025 májusában a Hanoi városi Népi Bizottságnak megfontolásra és jóváhagyásra történő benyújtására vonatkozó eljárásokat.

A tervezési projektek átrendezéséhez szükséges lakásépítési alap kiszámításának módszerével kapcsolatban: A tervezési projektekben a lakásépítési alapterületet a Hanoi Népi Bizottság 2024. május 27-i 34/2024/QD-UBND számú határozatával való összhang elve alapján határozzák meg.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html