Vietnam két legnagyobb városának, Hanoinak és Ho Si Minh-városnak a lakáspiaca egyértelműen elkülönül, kontrasztos színeket teremtve. Bár mindkettő kínálati hiánycikkekkel küzd, az árak és a tranzakciók trendjei teljesen eltérőek e két piacon.
Hanoi felmelegszik, Ho Si Minh-város komor
A Savills Vietnam 2024 harmadik negyedéves jelentése szerint Hanoiban az új lakások kínálata elérte az 5265 egységet, ami 95%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest és 178%-os növekedést az előző év azonos időszakához képest. Az olyan projektek, mint a Lumi Hanoi és a QMS Top Tower, az új lakások kínálatának 66%-át tették ki, a többi 4 másik projekt következő fázisaiból származott.
Különösen Hanoi nyugati része vezet továbbra is a kínálatban, a B osztályú lakások 92%-ával. A Savills Vietnam előrejelzése szerint ez a terület további 21 000 lakást kínál majd 28 projektben, ami a teljes jövőbeli kínálat 17%-át teszi ki.
A régi és az új lakások árai Hanoiban az utóbbi időben gyorsan emelkedtek. Fotó: THUY LINH
Emellett a hanoi piacon továbbra is magas volt a felszívódási ráta, 6840 eladott lakással, ami 35%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest és 226%-os növekedést éves szinten. A B osztályú lakások álltak az élen, akár 85%-os felszívódási aránnyal, ami az eladott lakások teljes számának 98%-át tette ki. Az új kínálat ebben a szegmensben az eladott lakások teljes számának 65%-át tette ki.
Figyelemre méltó, hogy a 4 milliárd VND feletti árú lakások az eladott lakások teljes számának 70%-át tették ki, ami meredek növekedés a 2020-as mindössze 2%-hoz képest, és a hanoi piac felsőkategóriás szegmense felé való eltolódást mutat. Eközben a 2 milliárd VND alatti lakások szegmense szinte teljesen eltűnt a piacról, a teljes kínálatnak mindössze 1%-át téve ki.
Ezzel éles ellentétben Ho Si Minh-város lakáspiaca némileg borús képet mutat. Az elsődleges lakások kínálata 2024 harmadik negyedévében 13%-kal csökkent az előző negyedévhez képest, és 36%-kal az előző év azonos időszakához képest, mindössze 4871 egységet elérve. A piac főként keleten (Thu Duc City) koncentrálódik 58%-os piaci részesedéssel, míg nyugaton (6. kerület, Binh Tan) 20%-os piaci részesedéssel.
A negyedévben a tranzakciók volumene 16%-kal csökkent az előző negyedévhez képest, és 4%-kal az előző év azonos időszakához képest, 1915 egységre. A sikeres tranzakciók teljes számának 66%-át a B osztályú lakások tették ki, az új kínálat 62%-os, míg a készlet mindössze 35%-os abszorpciós rátát ért el.
Ezenkívül Ho Si Minh-városban az elsődleges lakásárak 12%-kal csökkentek az előző negyedévhez képest, körülbelül 68 millió VND/m²-re. A fő ok az A és B osztályú lakások arányának csökkenése az elsődleges kínálatban.
A Savills Vietnam előrejelzése szerint 2024 végére Ho Si Minh-városban várhatóan mintegy 6700 új lakás nyílik meg, olyan kiemelkedő projektekkel, mint a Vinhomes Grand Park - The Opus One és a The Forest Gem. Hosszú távon, mostantól 2027-ig, több mint 50 000 lakás nyílik meg 76 projektben, főként Thu Duc Cityben (a jövőbeli kínálat 49%-át kitevő), a 7. kerületben (12%-ot) és Binh Tanban (9%-ot) koncentrálva.
Troy Griffiths, a Savills Vietnam vezérigazgató-helyettese szerint ennek az ellentmondásnak az oka az, hogy Ho Si Minh-városban csökkent a készlet, és a jogi problémák, valamint a tervezési engedélyezés késedelmei miatt nem sok új projekt nyílik meg értékesítésre.
Az elsődleges lakások korlátozott kínálata ellenére Mr. Griffiths arra számít, hogy a helyzet a következő negyedévekben javulni fog, mivel a szabályozások módosulnak, a tervek frissülnek, és kulcsfontosságú infrastrukturális projektek valósulnak meg.
Miért?
Sok szakértő szerint a hanoi és a ho Si Minh-városi piacok közötti különbség nemcsak a kínálati és keresleti tényezőkből adódik, hanem nagymértékben befolyásolja a jogi kontextus, a városfejlesztési stratégia és az egyes települések vásárlói igényei is.
Tran Minh Tien, a OneHousing Piackutató és Ügyfélinformációs Központ igazgatója megjegyezte, hogy bár Hanoi is nehézségekkel küzd az ellátás terén, akárcsak Ho Si Minh-város, a vásárlói hangulat pozitívabb.
Pontosabban, 2024 augusztusában Hanoiban körülbelül 3100 ingatlanátruházási tranzakciót regisztráltak. Bár ez a szám az előző hónaphoz képest kismértékben, 3%-kal csökkent, a májusi és júniusi időszakhoz képest meredeken, 25%-kal nőtt. Tien úr azt jósolta, hogy a lakásátruházási tranzakciók száma Hanoiban kismértékben csökkenhet vagy változatlan maradhat szeptemberben és októberben, mielőtt az év végén – az év legaktívabb ingatlanügyleteinek időszakában – ismét növekedni kezdene.
Tran Khanh Quang úr, a Viet An Hoa Ingatlaniroda vezérigazgatója úgy értékelte, hogy a kínálat a legfontosabb tényező a kereslet és a piaci átlagos eladási ár figyelembevételekor. Ho Si Minh-városban a kínálat elmúlt években jogi problémák miatti csökkenése miatt az eladó projektek száma nem tartott lépést Hanoiéval. Ráadásul, mivel a kínálat lassan növekszik, és az eladó projektek többsége a felső kategóriás szegmensben van, ez felfelé hajtotta a lakásárakat Hanoiban.
Giang Huynh, a Savills Vietnam kutatási és S22M igazgatója hangsúlyozta, hogy a megfizethető lakhatás egy olyan potenciális szegmens, amelyet Hanoiban és Ho Si Minh-városban még nem sikerült teljes mértékben kielégíteni.
A Savills Vietnam statisztikái azt mutatják, hogy 2019 és 2023 között Hanoiban az ingatlanárak átlagosan évi 6%-kal emelkedtek, míg Ho Si Minh-városban csak évi 3%-kal. A személyes jövedelem növekedése azonban ebben a két városban mindössze évi 4%, illetve 3%-ot ért el, ami ahhoz vezetett, hogy a lakásárak egyre inkább meghaladták az emberek fizetőképességét.
Giang Huynh asszony szerint a helyzet megoldásához szoros koordinációra van szükség az állami és a magánszektor között. Ezenkívül a fenntartható ingatlanpiacnak sokszínű szegmenssel kell rendelkeznie, különösen a B és C osztályú termékekkel. Mind Hanoiban, mind Ho Si Minh-városban az évi mintegy 50 000 lakás iránti kereslet – főként a közepes jövedelműek és a fiatal háztartások részéről – még mindig nincs teljesen kielégítve.
„A telekköltségek csökkentése érdekében mind Ho Si Minh-város, mind Hanoi a városi területek kiterjesztését célozza a szomszédos tartományokra, például Hanoi esetében Bac Ninhre, illetve Ho Si Minh-város esetében Binh Duongra és Dong Naira. A közlekedési infrastruktúrába és a műholdas városfejlesztésbe történő erőteljes beruházások lesznek a hajtóereje az ingatlanpiac fellendítésének ezeken a területeken” – várja a szakértő.
Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke elmondta, hogy a lakáskínálat problémájának megoldásához, ami közvetve csökkenti a lakásárakat, a kulcskérdés továbbra is a projektek jogi akadályainak elhárítása.
Ugyanakkor a befektetők számára a szociális lakások és az alacsony költségű kereskedelmi lakások fejlesztéséhez szükséges feltételek megteremtése segít csökkenteni a lakásárakat, lehetőséget teremtve az alacsony jövedelműek számára, hogy jövedelmükkel lakáshoz jussanak. Ezenkívül az Állami Bank nagyobb figyelmet és támogatást kap a befektetők projektfejlesztésével kapcsolatos hitelpolitikákra is.
Növekedni fog
Dr. Ho Quoc Tuan, a Bristoli Egyetem (Egyesült Királyság) docense szerint a jövedelmeknél gyorsabban növekvő ingatlanárak nagy kihívást jelentenek a vietnami lakáspolitika számára. Ha az ingatlanárak továbbra is gyorsan emelkednek, az emberek nehezen fognak házat vásárolni, ami a kereslet csökkenésének kockázatához vezet. Ha azonban az ingatlanárak meredeken csökkennek, az a piaci stabilitás figyelmeztető jelzése is lehet.
Dr. Ho Quoc Tuan megjegyezte, hogy az elmúlt években a megfizethető lakások kínálata csökkent a földhasználatra vonatkozó szigorú szabályozások miatt, ami megnehezíti a városi lakásépítést. Előrejelzése szerint a lakásárak demográfiai tényezők miatt tovább fognak emelkedni, a bevándorlás pedig évi 4%-os ütemben fog növekedni.
Forrás: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm
Hozzászólás (0)