Legalább 10 évnyi megtakarítás szükséges szociális lakások vásárlásához: A tőkét diverzifikálni kell a piac számára

Egy olyan háztartásnak, amelynek a jóváhagyási kritériumok (havi 40 millió VND) szerinti összjövedelme eléri a „maximális” szintet, 10 évnyi megtakarításra van szüksége ahhoz, hogy egy körülbelül 1,5 milliárd VND értékű szociális lakást vásárolhasson. Kölcsön felvétele esetén ez a szám még magasabb lesz.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) szerint az ingatlankínálat szerkezete komolyan kiegyensúlyozatlan. Az új kínálat nagy része a magas kategóriájú, nagy értékű projektekre összpontosul, amelyek befektetési igényeket szolgálnak ki, amelyek közül néhány spekulatív, míg a megfizethető lakhatási szegmensben hiány mutatkozik.

A kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány a lakásárak, különösen a nagyvárosi lakások esetében, meredek emelkedéséhez vezetett, új árszintet teremtve, és messze meghaladva a reáljövedelmek növekedési ütemét. Ez nemcsak a legtöbb ember lakhatáshoz jutásának lehetőségét szűkíti, hanem növeli az árbuborék kialakulásának kockázatát is.

Feltételezve, hogy az ingatlanárak és a jövedelmek változatlanok maradnak, a lakhatás megfizethetősége meredeken csökken. Egy kétszobás, körülbelül 5 milliárd VND-ba kerülő városi lakás megvásárlása, ha egy család magas, körülbelül havi 50 millió VND-s jövedelemmel rendelkezik, körülbelül 8 évbe telne, ha minden jövedelmét vásárlásra költené, és 25 évbe, ha azt az elvet követné, hogy a lakhatási költségek nem haladhatják meg jövedelmük 1/3-át.

Ezen elv szerint még a városi területeken élő, alacsony jövedelmű emberek számára tervezett szociális lakások sem „olcsók”, mivel egy 60 m2-es lakás ára körülbelül 1,5 milliárd VND, ami még a jóváhagyási kritériumok szerint „a legmagasabb szintű” – havi 40 millió VND – összjövedelemmel rendelkező háztartásokat is arra kényszeríti, hogy körülbelül 10 évig takarékoskodjanak. Valójában ez a szám sokkal nagyobb, ha hitelfelvételi lehetőséget veszünk igénybe.

Ennek eredményeként egyre inkább rögzül a szakadék a már vagyonnal rendelkező és a vagyonnal nem rendelkező csoportok között, amikor az ingatlanpiac növekedése valójában csak a már vagyonnal rendelkezők egy kis csoportját gazdagítja. Eközben az emberek többsége a gazdasági növekedés ellenére is „szegényebbnek” érzi magát, mivel a lakhatási költségek gyorsabban emelkednek, mint a jövedelem. Azok az emberek, akik kezdetben pénzügyi és vagyoni előnyökkel rendelkeznek, hajlamosak több ingatlant birtokolni felhalmozási és befektetési eszközként, és a föld értékének növekedésével tovább „gazdagszanak”, míg azok, akik nem rendelkeznek házzal, a jövedelem javítására irányuló erőfeszítések ellenére is azzal a kockázattal néznek szembe, hogy hosszú távon bérelni kell.

Időbeni megoldások nélkül a gazdagok és szegények közötti szakadék nemcsak szélesedni fog, hanem fennáll a veszélye annak is, hogy több generációra „befagy”, ami komoly kihívást jelent a társadalombiztosítási célok, az urbanizációs stratégiák és a nemzeti fenntartható növekedés szempontjából.

A VARS ezért úgy véli, hogy ahhoz, hogy az ingatlanpiac továbbra is növekedhessen anélkül, hogy veszélyeztetné magát az ingatlanpiacot és a gazdaságot, megoldást kell találni a lakásárak gyors növekedésének „fékezésére”. Különösen a legfontosabb megoldás a megfizethető lakások kínálatának megszüntetése. Amikor a kínálat elég nagy lesz, a piaci árak a kínálat és a kereslet valós egyensúlyának megfelelően fognak önszabályozódni.

Először is, fel kell gyorsítani az új jogrendszer végrehajtását irányító dokumentumok elkészítését, a helyi ügynökségek végrehajtási kapacitásának javításával párhuzamosan.

Másodszor, diverzifikálni kell az ingatlanpiac tőkecsatornáit a banki hitelektől való függőség csökkentése érdekében. A vállalati kötvénypiacot át kell strukturálni, hogy hatékony közép- és hosszú távú tőkeforrássá váljon. Ugyanakkor elő kell mozdítani egy Nemzeti Lakásás Alap létrehozását és az ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) fejlesztését.

Harmadszor, a szociális lakásépítési és megfizethető lakhatási projekteket prioritásként kell kezelni a tervezés során, és ösztönző mechanizmusokkal kell rendelkezni. A városfejlesztést össze kell kapcsolni a közlekedési infrastruktúrával, különösen az autópályákkal, a metróval és az autópályákkal, hogy bővítsék a városi teret és csökkentsék a telekárakra nehezedő nyomást a belvárosban. Ugyanakkor professzionális bérleti piacot kell kialakítani, csökkentve azt a mentalitást, hogy „saját házat kell építeni az élet stabilizálásához”.

Negyedszer, szükséges az ingatlanpiaci fejlemények nyomon követésére és korai előrejelzésére vonatkozó kritérium- és szabványrendszerek kutatása és közzététele, amelyek alapul szolgálnak a piaci szereplők tevékenységeinek értékeléséhez, osztályozásához és nyomon követéséhez. Ezen mutatórendszer révén a menedzsment ügynökségek azonnal észlelhetik az „eltérés” jeleit, például a spekulációt, a kereslet-kínálat egyensúlyhiányát, az abnormális áremelkedéseket vagy a helyi likviditáscsökkenést, hogy megfelelő beavatkozási és kiigazítási intézkedéseket hozhassanak. Ennek a proaktív monitoring mechanizmusnak a kiépítése segít megelőzni a kockázatokat és a piac korai és távoli stabilizálását, ahelyett, hogy csak akkor kezelnék azokat, amikor a problémák már nyilvánvalóvá váltak, láncreakciókat okozva és nehezen kontrollálhatóvá válva.

Ezenkívül fel kell gyorsítani egy egységes, szinkron és átlátható adatbázis kiépítését és befejezését az országos föld-, lakás- és ingatlanpiacról. Ez egy fontos információs infrastruktúra lesz, amely segíti az állami irányító szerveket, a kutatóintézeteket és a vállalkozásokat a piac időben és pontosan történő nyomon követésében, elemzésében, előrejelzésében és működtetésében.

Forrás: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html