Állami Bank: Nincs tiltás a jövőbeli otthonok vásárlásához nyújtott hitelek terén

[hirdetés_1]

Az Állami Bank a közelmúltban kiadta a 22/2023. számú körlevelet, amely módosítja és kiegészíti a bankok tőkebiztonsági mutatóját szabályozó 41/2016. számú körlevelet.

Ez a körlevél idén július 1-jétől lép hatályba, számos új tartalommal. Vannak aggodalmak, hogy az új szabályozás nehézségeket okoz majd a lakásvásárlóknak.

A piac konkrétan amiatt aggódik, hogy a körlevél hatálybalépése nem teszi lehetővé a kereskedelmi bankok és a külföldi bankfiókok számára, hogy magánszemélyeknek hitelt nyújtsanak „befejezetlen, átadásra szánt kereskedelmi ingatlanok (azaz a jövőben létesülő kereskedelmi ingatlanok)” megvásárlására, a ház fedezetével (jelzáloggal). Ezért azoknak a magánszemélyeknek, akik hitelt szeretnének felvenni „jövőben létesülő” kereskedelmi ingatlanok megvásárlására, más biztosítéki intézkedéseket kell végrehajtaniuk, vagy más eszközökkel kell biztosítaniuk azt.

Az Állami Bank azonban megerősítette, hogy az új szabályozás nem korlátozza a jövőbeli lakásvásárlók jogait, és nem ellentétes a jelenlegi szabályozással.

A kész házak alacsony kockázatú besorolást kapnak.

Konkrétan az Állami Bank 41/2016. számú körlevelének 2. cikkének 10. záradéka kimondja: „Az ingatlannal fedezett kölcsön egy magánszemélynek vagy jogi személynek ingatlanvásárlásra, ingatlanprojekt megvalósítására nyújtott kölcsön, amelyet az ingatlan vagy a kölcsönből létrehozott ingatlanprojekt biztosít a biztosított ügyletekre vonatkozó törvény rendelkezései szerint”.

A 22/2023. számú körlevél nem módosítja és nem egészíti ki ezt a tartalmat. Azok a szervezetek és magánszemélyek, akiknek házat kell vásárolniuk, és jelzáloggal kell fedezniük ezt a leendő házat, 30-120%-os kockázati együtthatót alkalmaznak, a hiteltartozás és a fedezet értékének aránya alapján kiszámított garanciaaránytól függően. Amennyiben a garanciaarányról nincs információ, a kockázati együttható 150%.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — A 22/2023-as körlevél nem korlátozza a jövőbeni lakásvásárlási jogot (Illusztráció: Tran Khang).

Eközben a 22. számú körlevél 1. cikkének 1. záradéka módosította és kiegészítette a 41. számú körlevél 2. cikkének 11. záradékát a lakáshitelekről, amelyek ingatlanfedezetű hitelek magánszemélyek számára lakásvásárláshoz.

Pontosabban, az ingatlanfedezetű, magánszemélyeknek házvásárláshoz nyújtott hiteleknek a következő feltételeknek kell megfelelniük:

Először is, az adósságtörlesztés forrása nem a kölcsönből származó bérleti díjbevétel forrása.

Másodszor, a ház a házadásvételi szerződésnek megfelelően átadásra kész állapotban van.

Harmadszor, a bankok és a külföldi bankfiókok teljes joggal rendelkeznek a jelzáloggal terhelt házak kezelésére, amikor az ügyfelek a biztosított tranzakciókra és a lakásépítésre vonatkozó törvény rendelkezései szerint nem tudják visszafizetni adósságaikat.

Negyedszer, az ebből a jelzáloghitelből létrehozott házat függetlenül kell értékelni (harmadik félnek vagy a bank, illetve külföldi bankfiók hitelbírálati osztályától független osztálynak) az óvatosság elvével (az érték nem magasabb a hitelbírálat időpontjában érvényes piaci árnál) a bank, illetve külföldi bankfiók szabályzata szerint.

A szociális lakásvásárláshoz, valamint a kormányzati támogatási programok és projektek keretében történő lakásvásárláshoz nyújtott hitelek esetében a hitelek összegét a lakásügyi törvény rendelkezései szerint határozzák meg, és azoknak meg kell felelniük a fent említett feltételeknek (első, harmadik, negyedik).

A szabályozással kapcsolatban az Állami Bank kifejtette, hogy a lakáshitelek magukban foglalják majd: az előírt feltételeknek – beleértve az átadáshoz szükséges befejezettség feltételét is – megfelelő lakásvásárláshoz nyújtott lakáshiteleket, valamint szociális lakásvásárláshoz, a kormány támogatási programjainak és projektjeinek keretében vásárolt lakásokhoz nyújtott hiteleket. A lakáshitelekre alkalmazott kockázati együttható 20-100% között mozog, a garanciaaránytól és a jövedelemaránytól függően.

A kormányzati támogatási programok és projektek keretében szociális lakásvásárláshoz igényelhető hitelekhez nem szükséges az ingatlan átadásra kész állapota, és a kockázati együttható alacsonyabb, mint más lakáshitelek esetében, mindössze 20-50%, a kormányzati szociális lakásépítés ösztönzésére irányuló politika megvalósítása érdekében.

Az Állami Bank közölte, hogy a lakásvásárlási szerződés szerinti elkészült ház feltétele csak a lakáshitelekre vonatkozik (amelyekre alacsonyabb kockázati együttható vonatkozik, mint az ingatlannal fedezett egyéb követelésekre).

Abban az esetben, ha egy szervezetnek vagy magánszemélynek jövőbeni lakásépítésre vagy -vásárlásra van szüksége, és a jövőbeni lakást jelzáloggal terheli meg, akkor a 41. körlevél 2. cikkének 10. pontjában előírtak szerint ingatlannal fedezett kölcsönről van szó, és a 41. körlevél 9. cikkének 10. pontjában előírt megfelelő kockázati együtthatót alkalmazzák.

„Ez a szabályozás tehát nem korlátozza a szervezetek és magánszemélyek jogait a jövőbeni lakásvásárlásra, és nem ellentétes a jelenlegi szabályozással” – erősítette meg az Állami Bank.

Korábban, az Állami Bank 22/203. számú körlevelére reagálva Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke elmondta, hogy a fenti szabályozás nem teszi lehetővé a kereskedelmi bankok és a külföldi bankfiókok számára, hogy hitelt nyújtsanak befejezetlen kereskedelmi ingatlanok vásárlására átadásra (azaz a jövőben létesítendő kereskedelmi ingatlanokra), amelyeket maga az ingatlan fedez (jelzáloggal terhel).

Szerinte, ha a fenti részleteket nem módosítják azonnal a Körlevél hatálybalépése előtt, ez a szabályozás rossz következményekkel járhat, nehézségeket okozhat és akadályozhatja az ingatlanpiac normális működését, negatívan befolyásolva a piac fellendülését és fejlődési folyamatát mind rövid, mind hosszú távon.

A HoREA egy olyan szabályozás bevezetését javasolta, amely lehetővé teszi a hitelintézetek számára, hogy magánszemélyeknek kölcsönt nyújtsanak a ház által fedezett (jelzáloggal fedezett) jövőbeni kereskedelmi ingatlanok vásárlására. Ez a szabályozás mind a kereskedelmi ingatlanok, mind a szociális lakások vásárlásának esetére vonatkozik, legyen szó akár rendelkezésre álló, akár jövőbeni lakásról.

[hirdetés_2]
Forrás