A „nagyok profitálnak”, a kisvállalkozásokat „elhagyják”

(CLO) Az ingatlanpiac pozitív fellendülési eredményekkel „zárta” a 2024-es évet. A piaci fellendülés azonban az év során egyenetlen volt, de a szegmensek, régiók, terméktípusok és beszállítók között egyértelmű differenciálódást mutatott.

Az ingatlanpiac széttöredezetté válik.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VAR) jelentése szerint a vietnami ingatlanpiac egyértelműen fellendülőben van. Az ingatlanpiac fellendülésének azonban még mindig számos hiányossága van, mivel erős differenciálódás figyelhető meg a szegmensek, régiók, terméktípusok és még a beszállítók között is.

A VAR elemzése szerint 2024-ben a piacon több alacsony építésű ingatlan lesz eladó, azonban a lakások továbbra is a domináns típust képviselik majd, a teljes új lakáskínálat akár 70%-át is kitehetik 2024-ben. Az új lakások kínálata főként a felsőkategóriás, luxus szegmensben található, 50 millió/m2-től kezdődő áron, a teljes kínálat 65%-át kitéve.

Vietnam ingatlanpiaca nem fejlődik fenntartható módon, és megosztott. (Fotó: MC)

Régió szerint 2024-ben az új lakások kínálatának 60%-a az északi régió projektjeiből fog származni. Eközben a déli és a középső régiók csak 29%-ot, illetve 11%-ot fognak kitenni. A kínálat főként a külvárosi területeken, valamint a két speciális városi területtel szomszédos tartományokban és városokban megvalósuló mega-urban projektekből fog származni.

A déli régióban az új kínálati lehetőségek száma jelentősen megnőtt 2024 utolsó negyedévében, számos nagyszabású projekt nyílt meg értékesítésre, de még mindig nem tudtak „lépést tartani” az északi tartományok és városok kínálatának növekedési ütemével.

A beszállítók tekintetében az új lakások kínálatának 62%-át nagybefektetők és külföldi befektetési szervezetek adják. Különösen a nagyvállalatok ökoszisztémái emelkednek ki.

A kérdés részletesebb kifejtése érdekében a VAR elmondta, hogy az Országgyűlés által elfogadott új törvények számos lehetőséget és előnyt kínálnak a nagyobb vállalkozások számára. Például a 2024-es földtörvény új rendelkezései szerint a kereskedelmi lakásépítési projektek földterület-visszaszerzése csak a szinkron infrastruktúrával rendelkező nagyszabású projektekre vonatkozik, ami megakadályozza számos kis- és közepes méretű projekt megvalósítását, különösen azokat, amelyek a nagyvárosok megfizethető lakhatási szegmensét célozzák.

A VAR-ok szerint a kis- és középvállalkozások nem rendelkeznek a nagyszabású projektek megvalósításához szükséges pénzügyi kapacitással, és nehézségekbe ütköznek más kereskedelmi lakásépítési projektek fejlesztése során, mivel nehézségekbe ütköznek a tereprendezésben részt vevőkkel való tárgyalások során. Ez a vállalkozáscsoport nem rendelkezik a szükséges kapacitással és tapasztalattal ahhoz, hogy az állam által fejlesztett földalapok árverésein és licitáljon.

A „csomók”, amiket ki kell oldani

A VARS úgy véli, hogy ahhoz, hogy a piac stabil és fenntartható fejlődést érjen el, Vietnámnak támogató politikákkal kell rendelkeznie az új kínálat, különösen a megfizethető kereskedelmi lakhatási termékek és a szociális lakások piacra lépésének előmozdítása érdekében.

Először is, folytatni kell a nehézségekkel küzdő ingatlanprojektek felülvizsgálatát, és azokat ok, valamint a kezelésükért felelős szerv szerint osztályozni. Ugyanakkor határozottan vissza kell venni és kezelni kell a hátralékos projekteket.

Másodszor, ki kell dolgozni a részletes és konkrét értékelési eljárásokra és folyamatokra vonatkozó szabályozásokat minden egyes konkrét helyzetre vonatkozóan, hogy a települések és az értékbecslő cégek könnyen végrehajthassák azokat, lerövidítsék a földárak meghatározásának idejét, és alapul szolgáljanak a folyamatban lévő ingatlanprojektek földhasználati díjainak kiszámításához, segítve a befejezetlen projektek "felélesztését" és az új kínálat piacra juttatását.

Harmadszor, sürgősen jóvá kell hagyni a kis- és közepes méretű ingatlanprojektekre vonatkozó beruházási politikákat. Meg kell vizsgálni és tanulmányozni kell a megfizethető szegmensbe tartozó projektek telekfelújítását támogató terveket a megfizethető lakások kínálatának növelése érdekében.

Negyedszer, kutasson fel egy tervet, amely lehetővé teszi az ingatlanprojekt-átruházást kapó vállalkozások számára, hogy felelősséget vállaljanak az átruházó korábbi pénzügyi kötelezettségeinek teljesítéséért, elősegítve a projektek megvalósítását és a piac kínálatát.

Mivel a jelenlegi szabályozás szerint a befektetők csak akkor adhatják át a projekteket, ha teljesítették a projekthez tartozó földterülettel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeiket az állam felé. Míg a legtöbb vállalkozás nem rendelkezik elegendő pénzügyi kapacitással pénzügyi kötelezettségeinek teljesítéséhez, kénytelenek projekteket átadni.

Sok befektető, különösen azok a külföldi befektetők, akik képesek és vágynak a befejezetlen ingatlanprojektek „felélesztésére”, valamint nagyszabású, megfizethető kereskedelmi lakásépítési projektek fejlesztésére, nehézségekkel küzdenek jogi problémák és a földhöz jutás miatt.

A szociális lakások szegmensében a szociális lakásokra vonatkozó új jogszabályok végrehajtásának folyamatos előmozdítása mellett a szociális lakásokkal kapcsolatos gondolkodást proaktívabb és pozitívabb irányba kell változtatni.

Ennek megfelelően az állami irányító szerveknek határozottnak kell lenniük a tervezési munkában. A településeknek sürgősen felül kell vizsgálniuk és ki kell egészíteniük a városrendezési és ipari parktervezési terveket, elegendő területet biztosítva a szociális lakások fejlesztéséhez. Sürgősen jóvá kell hagyniuk a szociális lakásprojektekre vonatkozó beruházási politikákat.

Azoknak a területeknek, amelyek jóváhagyott beruházási politikával rendelkeznek, sürgősen ki kell választaniuk az építési befektetőket. Növelni kell az állami beruházásokat, az állami költségvetésből származó tőkét kell felhasználni a szociális lakásépítési projektek fejlesztésére tervezett területek körüli infrastruktúrába való beruházásokra, és tiszta földalapokat kell létrehozni a szociális lakások számára.

A vállalkozások számára amellett, hogy aktívan együttműködnek az állami irányító szervekkel a projektek akadályainak elhárítása érdekében, szükséges, hogy „ragaszkodjanak” az új törvényhez a helyes fejlesztési irány érdekében. A kis- és középvállalkozások „megfizethető” projekteket kutathatnak és fejleszthetnek a periférikus piacokon, az új piacokon, ahol a földalapok még nagyok, és az árak sem túl magasak.

Forrás: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html