Nyüzsgő irodabérleti piac és szakértői előrejelzések

Versenyképes környezet megteremtése

Az irodabérleti tevékenység az utóbbi időben ismét élénknek bizonyult, irodabővítési vagy -áthelyezési tranzakciókkal. A piac a bérlők iránti kereslet eltolódását is megfigyelte, ami arra kényszerítette az irodabefektetőket, hogy váltsanak a bérlők megtartása érdekében, különösen a nagyvállalatokat és a multinacionális vállalatokat.

A bérlői kereslet változásának jobb megértése és az irodabérlők megtartását elősegítő tényezők feltárása érdekében Matthew Powell, a Savills Vietnam vezetője elmondta, hogy az irodapiac profitál a Vietnamba az utóbbi időben áramló külföldi közvetlentőke-beáramlás növekedéséből.

Ennek megfelelően a Tervezési és Beruházási Minisztérium adatai azt mutatják, hogy 2024. április 20-án a vietnami teljes külföldi közvetlentőke-befektetések összege meghaladta a 9,27 milliárd USD-t, ami 4,5%-os növekedést jelent 2023 azonos időszakához képest. A mai napig az egész országban 40 049 érvényes projekt működik, amelyek teljes jegyzett tőkéje közel 478,58 milliárd USD.

Sok A osztályú iroda kiadó Ho Si Minh -városban.

A külföldi befektetők a nemzetgazdaság 21 ágazatából 17-be fektettek be. Ezek közül a feldolgozóipar és a feldolgozóipar állt a vezető helyen, több mint 6,15 milliárd USD teljes befektetési tőkével, ami a teljes regisztrált befektetési tőke közel 66,4%-át teszi ki, ami 19,8%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban.

Az ingatlanüzletág a második helyen állt, több mint 1,73 milliárd USD teljes befektetési tőkével, ami a teljes regisztrált befektetési tőke közel 18,7%-át tette ki, ami 78,2%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban. Ezt követi a nagykereskedelmi és kiskereskedelmi szektor; a raktározás és a szállítmányozás, több mint 451,4 millió USD, illetve közel 383,2 millió USD teljes regisztrált tőkével.

A növekvő külföldi közvetlentőke-beáramlás és az iparágak diverzifikációja, valamint a továbbra is pozitív üzleti bizalmi index azt mutatja, hogy Vietnam potenciális piacot jelent számos vállalkozás számára, ami az irodák iránti növekvő kereslethez vezet.

Az irodabérleti tevékenység élénk volt 2024 első negyedévében, az IT, a gyártás és a jogi szektor bérlőinek aránya továbbra is magas volt.

A nagy kereslet azonban nem minden irodai szegmensre vonatkozik. A jelenlegi kereslet a magas minőségű irodák szegmensében koncentrálódik, mivel a bérlőknek szigorúbbak az irodákkal szembeni elvárásaik. Olyan irodákra van szükségük, amelyek biztosítják a jó minőséget, a jó munkakörnyezetet a tehetségek vonzása és megtartása érdekében.

A munkakörnyezet mindig is az egyik olyan tényező, amelyet az irodabérbeadó befektetők és a bérlők egyaránt célba vesznek.

Ezért a trend fokozatosan a zöld minősítésű épületek felé tolódik el, minőségi terekkel és teljes felszereltséggel. Az irodabefektetőknek tehát lépést kell tartaniuk, és biztosítaniuk kell, hogy minőségi helyiségeket kínáljanak az általános ízlésnek megfelelően.

A jelenlegi trend szerint a legtöbb bérlő a nagyvárosok központi területeit részesíti előnyben, ahol új, magas minőségű projektek, megfelelő bérleti díjak és a központ közelsége található.

Látható, hogy az iroda bérlőinek kiválasztási trendje számos tényezőtől függ, és az ár nem az egyetlen szempont, amelyet a vállalkozások figyelembe vesznek, különösen azoknál a bérlőknél, akik hajlamosak irodáikat „A” osztályú épületekbe költöztetni.

Sok vállalat számára a zöld tanúsítvánnyal rendelkező irodaépületekbe való költözés kiemelt prioritás, vagy akár követelmény, a részvényesek iránti globális ESG-kötelezettségük és a vonatkozó jogszabályok részeként.

A vállalatok néha hajlandóak felárat fizetni egy jobb minőségű, zöld tanúsítvánnyal rendelkező épületért, amely produktív munkakörnyezetet biztosít az alkalmazottaknak, és pozitív márkaimázst az ügyfeleknek. Tehát, bár az ár nyilvánvalóan nagyon fontos tényező, nem ez a döntő tényező.

A Savills szakértői rámutattak a zöld tanúsítvánnyal rendelkező és a nem tanúsított épületek közötti különbségre.

A zöld szabványoknak nem megfelelő régebbi épületekre most nagyobb nyomás nehezedik majd a bérleti díjak csökkentése érdekében, mivel nem tudnak versenyezni a zöld tanúsítvánnyal rendelkező épületekkel. A bizonyítékok azt mutatják, hogy egyes bérbeadóknak, különösen a B osztályú irodák esetében, csökkenteniük kellett a bérleti díjakat a bérlők megtartása érdekében, míg a luxusépületek továbbra is stabil bérleti díjakat tartanak fenn.

„Az ár nyilvánvalóan fontos. De mint minden másnál, sokan hajlandóak fizetni a minőségi élményekért. Csakúgy, mint egy autó, ruha vagy kézitáska vásárlásakor, néha elfogadható az árkülönbség a jobb minőségű termékek és szolgáltatások esetében” – mondta Matthew Powell.

Emelkednek az irodabérleti díjak Ho Si Minh-városban.

A Savills szakértői szerint Ho Si Minh-város irodapiaca számos előnnyel rendelkezik, a nagy irodaterületek mellett nagyobb kereskedelmi piac is található. Az irodabérleti díjak Ho Si Minh-városban továbbra is magasabbak, mint Hanoiban, különösen az 1. kerület projektjeiben.

Ho Si Minh-város piaca korábban nagyrészt egyetlen területre, az 1. kerületre koncentrálódott, amely a fő irodakínálatot biztosította. Ez a piac azonban most a Thu Thiem területre helyeződött át, új irodakínálattal, nagy alapterülettel és számos zöld tanúsítvánnyal rendelkező projekttel.

Eközben Hanoiban más a helyzet. Hanoiban szélesebb körben fejlődik az irodapiac, ahol különböző helyszínek összpontosítanak kereskedelmi projektekre, mint például Hoan Kiem, Ba Dinh, Hanoi nyugati része és hamarosan a Nyugati-tó környéke.

A Hoan Kiem és Ba Dinh területeken található projektek jelenlegi bérbeadási kapacitása azonban meglehetősen magas. Ezért a közeljövőben várhatóan megnyíló új épületek, mint például a Grand Terra, a Taisei Square Hanoi, a Tien Bo Plaza és a BRG Diamond Park Plaza új kínálati forrásokat jelentenek majd, ami további lendületet ad a kereskedelmi tevékenységeknek.

Ho Si Minh-városról úgy tartják, hogy nagyszámú kiadó irodával rendelkezik, amelyek sok ügyfelet vonzanak, és jobb árakat kínálnak.

A szakértők azt is vélik, hogy a hanoi irodabérleti díjak valószínűleg a jövőben nem fogják meghaladni a Ho Si Minh-városban tapasztaltakat.

Ennek megfelelően a Savills Asia Pacific szerint 2023 második felében a hanoi „A” kategóriás irodák bérleti díja a régióhoz képest átlagosan 41,7 USD/m2/hónap (adókkal és szolgáltatási díjakkal együtt). Eközben ez az érték Ho Si Minh-városban 63,2 USD/m2/hónap.

Különösen a Hanoiban várhatóan bővülő, új „A” kategóriás ingatlanok iránti kereslet miatt a bérleti díjak továbbra is versenyképesek maradnak.

Az egyes, népszerű vagy jó minőségű épületek esetében magasabb árakra lehet szükség, de ezek nem lesznek jelentősen magasabbak az alternatíváknál. Ezért Hanoi az elkövetkező időszakban is elfogadható bérleti díjakat fog fenntartani a kiváló minőségű ingatlanokért.

Ugyanakkor a szakértők azt is hiszik, hogy a zöld épületekbe történő beruházás költsége hosszú távú befektetés. Eközben az árcsökkentés története rövid távú. Mivel az irodabérlők gyakran hosszú ideig, legalább 5-10 évig, vagy akár tovább is használják az irodát.

Ezért a fenntarthatóan fejlesztett zöld irodaépületek rendkívül fontos tényezők a befektetők számára a hosszú távú bérlők megtartása érdekében. Így a zöld projektek befektetőinek jelenlegi problémája a hosszú távú befektetés.

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html