Ingatlanértékesítésből származó jövedelemadó: Még mindig aggódunk az új javaslat miatt

A Pénzügyminisztérium két adószámítási módszer közötti választást vizsgál, beleértve az ingatlanátruházásból származó nyereség 20%-os adójának kiszámításának lehetőségét is.

Közjegyzői hitelesítésre járnak az emberek az 1. kerület 1. számú közjegyzői irodájába, Ho Si Minh-városba - Fotó: QUANG DINH

Ez az adópolitika várhatóan növeli a költségvetési bevételeket, de számos aggály merül fel a megvalósíthatóságával kapcsolatban.

A Tuoi Tre szakértői véleményeket rögzít ebben a kérdésben.

- HOANG VAN CUONG küldött (a Nemzetgyűlés Gazdasági és Pénzügyi Bizottságának tagja):

Pozitív lehetőségek a jövőre nézve

Jelenleg a személyi jövedelemadót az ingatlan teljes adásvételi árának és a 2%-os adókulcsnak a szorzata alapján határozzák meg. Az ilyen módon történő beszedés nagyon egyszerű és kényelmes lesz, mivel nem kell visszakövetni a korábbi vásárlások és eladások eredetét.

A 2%-os adónak azonban számos hátránya is van. Például az emberek vesznek egy házat, hogy abban lakjanak, de aztán valamilyen oknál fogva költözniük kell, el kell adniuk, de az ár nem emelkedik, és továbbra is 2%-os adót kell fizetniük az eladási ár után.

Ezért a vételár és az eladási ár közötti különbség 20%-os adóztatásának lehetősége összhangban lesz a piaci valósággal, és optimalizálja az állami költségvetésbe befizetett személyi jövedelemadó összegét.

Ez a 20%-os kulcs hasonló és méltányos az ingatlanok átruházása után társasági adót fizető szervezetek és vállalkozások adókulcsához képest.

Az ingatlan vételi és eladási árakkal kapcsolatos információk kezelése azonban jelenleg nem valósult meg. Minden információ a vevők és eladók nyilatkozatán alapul, miközben a helytelen és csalárd nyilatkozatok helyzete továbbra is előfordul.

Ezért a 20%-os opció pozitív lesz a jövőben, amikor az adatok digitalizálva lesznek és az információk teljes mértékben kezelhetők. A jelenlegi helyzetben, amikor ez nem lehetséges, folytatni kell a 2%-os adóbeszedési opció végrehajtását, és lehetőleg kombinálni kell a 20%-os opciót a teljes körű információkkal rendelkező esetekkel.

- Dr. NGUYEN NGOC TU (adószakértő):

Az embereknek meg kell adni a lehetőséget, hogy megválasszák az adószámítás módját.

A személyi jövedelemadó természeténél fogva a jövedelemre vetik ki, az egyes adófizetőknek csak akkor kell adót fizetniük, ha nyereségük van.

Az ingatlan-átruházásból származó nyereség 20%-os személyi jövedelemadójának kiszámítási módja rendkívül ésszerű. Ingatlanértékesítéskor az eladási ár mínusz a vételár és a költségek, ha nyereség keletkezik, akkor az eladónak kell adót fizetnie, ellentétben a korábbiakkal, még veszteséges értékesítés esetén is az eladónak kellett megfizetnie az átruházási ár 2%-át.

Másrészt viszont teljesen megvalósítható ennek a politikának az alkalmazása az átruházási ár meghatározásakor. Ennek megfelelően a Tartományi Népi Bizottság földár-kerete megközelítette a piaci árat.

Sok tranzakció ingatlancserék és nem készpénzes fizetések útján bonyolódik le. Az ingatlanokhoz kapcsolódó néhány alapvető költséget, mint például a bankkamatot, a közvetítői díjakat, az építési költségeket stb., nem nehéz meghatározni. Például a bankkamatot a legkönnyebben egy kölcsönszerződésen keresztül lehet bizonyítani, amelyen szerepel a kölcsön összege, a kölcsön futamideje és a kamatláb.

Az ingatlanpiaci kereskedésen keresztül történő adásvétel esetén a közvetítői díjak is egyértelműek. Abban az esetben, ha nincs dokumentum erről a költségről, akkor a transzferár 0,5-1%-ában egységes díjat kell meghatározni. Vagy az építési költségek kiszámításának alapja az építési szerződés, a nyersanyag-beszerzési dokumentumok... Ha nincs dokumentum az építési költségek levonására, akkor a számítás alapja a Tartományi Népi Bizottság építési egységára.

Az ingatlan-átruházásból származó nyereség 20%-os adószámítási módszere arra is kényszeríti az embereket, hogy a helyes eladási árat vallják be, biztosítva az átláthatóságot és azt, hogy ne legyen adóveszteség a költségvetés számára. Senki sem mer a tényleges árnál alacsonyabbat bevallani, mert később, az ingatlan eladásakor fennáll a magasabb adók fizetésének veszélye.

Az átvételi ár fix adókulcsával történő adószámítási módszere olyan esetekben, amikor a vételár és a kapcsolódó költségek nem határozhatók meg. Vannak olyan 15-20 évvel ezelőtt vásárolt ingatlanok, amelyek vételára nem határozható meg, akkoriban még a vételár is csak 500-700 millió volt, de most az eladási ár 4-5 milliárd, ezért a vételár különbözetének az eladási árral és a kapcsolódó költségekkel csökkentett 20%-os adókulcsának alkalmazása ésszerűtlen. Sok ingatlant örökölnek a szülőktől, nem vásárolnak, így nincs levonható vételár.

A fix adókulccsal kapcsolatban az átvételi árra 1%-ot javasolnak a jelenlegi 2% helyett. Az ingatlanárak az elmúlt években gyorsan emelkedtek. A Tartományi Népi Bizottság 2025-ös földárlistája nagyon közel áll a piaci árhoz. Ezért az 1%-os adókulcs megfelelő, biztosítva az emberek fizetőképességét.

E két adószámítási módszerrel lehetővé kell tenni az emberek számára, hogy kiválasszák, melyik módszer előnyös az adófizető számára. Így az új szabályozás humánus, tükrözi a valóságot és az életre vonatkozik.

- NGUYEN VAN PHUNG úr (Vietnami Könyvelők és Auditorok Szövetsége):

Kerülje a valódi lakhatási igényekkel rendelkező, hosszú távú tulajdonosoknak okozott károkat

Az adószámítási módszer méltányosságot biztosít az emberek, különösen azok számára, akik hosszú ideje rendelkeznek ingatlannal, elkerülve azt a helyzetet, hogy a hosszú távú tulajdonosoknak magasabb adókat kelljen fizetniük, mint a spekulánsoknak.

Mint 10 évvel ezelőtt, ^{1 négyzetméter} föld ára 10 millió volt, mostanra ez 70 millióra emelkedett. Ha az eladási árat levonjuk a vételárral, és 60 milliót kapunk, és 20%-os adókulcsot alkalmazunk, az egyáltalán nem rendben van. Ezért a levonható költségeken, például a bankhitel-kamatokon stb. kívül le kell vonnunk az értékcsökkenés miatti költséget is a vásárlás évétől az eladás évéig.

Különösen azt kell megfontolni, hogy adóztassuk-e az ingatlanok valódi lakhatási igényekre való átalakítását, és ha igen, milyen mértékben?

Valójában sokan cserélik le otthonukat egy kis sikátori házról egy nagyobb, kényelmesebb közlekedéssel rendelkező házra. El kell adniuk jelenlegi házukat, és több pénzt kell kölcsönözniük egy új ház vásárlásához. Ez egy jogos igény.

Ha az eladási árból levonjuk a vételárat és a költségeket, akkor különbséget kapunk, majd az átruházott nyereségre 20%-os adókulcsot alkalmazunk, ami ésszerűtlen. Ez a különbség nem nyereség, mert nem vállalkozásról van szó.

- NGUYEN VAN DINH úr (a Vietnámi Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke):

Támogatni kell a piacbarát viselkedést

Akár az eladási ár 2%-át, akár a nyereség 20%-át adóztatjuk, továbbra is számításokat kell végezni annak érdekében, hogy ez az eszköz megfelelően működjön, és szabályozza a piacot, hogy a helyes irányba fejlődjön. Az ingatlanpiac szabályozására irányuló adó kivetésének javaslatának idejét is megfelelően figyelembe kell venni.

Amikor a piacnak ösztönöznie kell a tranzakciókat a nehéz idők leküzdéséhez, adók kivetése esetén a valódi befektetők is csökkentik üzleti tevékenységük méretét, ami szűkösebbé teszi a piaci kínálatot.

A piac fellendülésének időszakában érdemes megfontolni az ingatlanügyletek megadóztatását a spekuláció, az áremelkedések és a szörfözés megelőzése érdekében.

Az ingatlanadó célja, hogy segítse a piac stabilabb fejlődését, ezért megfelelő ütemtervre van szükség az ingatlanadók kivetéséhez a piaci sokkok elkerülése érdekében.

Az ingatlanügyletek adóztatását meg kellene fontolni, hogy elkerüljük azok megadóztatását, akik valódi lakhatási igények kielégítésére vásárolnak házat. Az ingatlanok adóztatásának el kell érnie a negatív piaci magatartás visszaszorításának célját, miközben támogatja a kedvező piaci magatartást, ezért a politikai döntéshozóknak ezt meg kellene fontolniuk.

Ingatlanügyeket intéznek az ingatlan-nyilvántartási hivatal fiókjában Ho Si Minh-város 7. kerületében - Fotó: TU TRUNG

Hogyan adóztatják az országok az ingatlanátruházásokat?

A Hrone.com szerint Kínában az adóköteles jövedelemre vetített tipikus adókulcs 20%, ami az eladási ár és a vételár közötti különbség (az esetleges ésszerű költségek levonása után). Az ingatlan típusától, a tulajdonjog időtartamától és a helyszíntől függően azonban a tényleges adókulcs 1% és 20% között mozoghat.

Thaiföldön az ingatlant értékesítő magánszemélyek forrásadót fizetnek, amely általában a bejelentett eladási ár 1%-a vagy progresszív személyi jövedelemadó-táblázat. Ezenkívül, ha az ingatlant 5 éven belül továbbértékesítik, az átruházási érték 3,3%-át kitevő különleges iparűzési adót is kivetik. Lakóingatlanok esetében ez az adó elengedhető, ha teljesülnek a tulajdonjog és a háztartási regisztráció feltételei.

Koreában a progresszív adókulcs 6 és 45% között mozog, a tulajdonlás időtartamától és a nyereség értékétől függően. Ha az ingatlant 10 évnél hosszabb ideig birtokolják, a legalacsonyabb adókulcs 6%; ha 1 éven belül értékesítik, az adókulcs akár 45% is lehet.

Japánban az ingatlanátruházásból származó jövedelmet két fix kulcs szerint adóztatják, az ingatlan birtoklásának időtartamától függően. A Legal500.com szerint, ha az ingatlant több mint 5 éve birtokolják, az adókulcs 15,315% (országos/központi jövedelemadó) + 5% (helyi lakosok adója), összesen 20,315%. Ha a tulajdonlás időtartama kevesebb, mint 5 év, az adókulcs 30,63%-ra (országos jövedelemadó) + 9%-ra (helyi lakosok adója) emelkedik, összesen 39,63%.

- NGUYEN DUY HA úr (ingatlanbefektető):

Átláthatóbbak lesznek az ingatlanügyletek

Két évvel ezelőtt nagy veszteséggel adtam el egy 600 millió VND értékű telket, de így is 2%-os adót kellett fizetnem, ami dupla veszteséget okozott. A szerződéses értékre vetített 2%-os adó hiányosságait mutatja, amikor a veszteségeket továbbra is adóztatni kell, miközben a személyi jövedelemadó természetéből fakadóan a nyereséget is adóztatják.

Az ingatlanpiac fokozatosan átláthatóbbá válik, és a befektetők professzionálisabbak. A transzfernyereség 20%-os jövedelemadójának kivetésére vonatkozó javaslat változásokat fog eredményezni.

A vevők és az eladók a bankokon keresztül bonyolítják le az ügyleteket, hogy átláthatóvá tegyék a pénzforgalmukat és bevallják a helyes transzferárat, számlával ellátott adásvételi szerződést kötnek egy brókercéggel, és felújítás vagy új építkezés esetén is olyan vállalkozásokat választanak, amelyek számlákat állítanak ki, hogy megőrizzék a költségeket igazoló dokumentumokat az adószámításhoz.

Ez a számítási módszer nagy vagyonértékű nagybefektetők számára is kiválóan alkalmas, ami szintén segít az optimalizálásban. Ami az ingatlant átruházó magánszemélyeket illeti, akiknek az eredeti ára és a kibocsátási ára között nagy eltérés van, továbbra is választhatják a 2%-os számítási módszert.

Az ingatlan-átruházási illeték kiszámításának számos módja van, amelyek segítenek az embereknek proaktívan kiválasztani az optimális megoldást, elkerülve azt a helyzetet, hogy veszteségesen adják el, de továbbra is magas adókat kelljen fizetniük.

- LE QUOC KIEN úr (ingatlantanácsadó):

Útmutatásra van szüksége a levonható költségekkel kapcsolatban

Az ingatlan-átruházásból származó nyereség 20%-os adókulcsával történő adójának hatékony kiszámításához szükség van egy, a földterületek tranzakcióinak előzményeit tartalmazó adatbázisra, amely biztosítja a tényleges tranzakciós értékek pontos tükröződését az átruházások során.

Ezenkívül tervet kell kidolgozni az ingatlanügyletek fizetési módjainak ellenőrzésére. El kell kerülni azt a helyzetet, hogy mindenki, aki ingatlant ad el, pénzt veszít, és senki sem fizet adót.

Részletes útmutatót kell kiadni a levonható költségek, például az építési költségek, javítási költségek, jogi költségek, közvetítői költségek, hitelkamat-költségek vagy a kapcsolt felek kártalanítási költségei – amennyiben vannak ilyenek – igazolására szolgáló dokumentumokról. El kell kerülni azt az esetet, amikor az eladó nem veheti figyelembe az ésszerű költségeket az ingatlankereskedelmi tevékenységből származó tényleges jövedelem kiszámításakor.

További információ Vissza a témákhoz

Vissza a témához

THANH CHUNG – LE THANH – BAO NGOC – NGOC HIEN – DO QUANG

Forrás: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm