A kétértelmű adásvételi szerződések és a jogi kiskapuk veszélyeztetik a lakásvásárlókat a társasházi befektetőkkel folytatott tulajdonjogi vitákban.
Hanoiban és néhány tartományban számos lakóházban megjelentek a befektetők ellen tiltakozó transzparenseket tartó lakosok képei. A leghevesebb viták a közös és magántulajdonban lévő létesítmények, például pincék és parkolók, közösségi helyiségek, edzőtermek , üzleti és bérlemények körül zajlanak... A szakértők és ügyvédek számos okot sorolnak fel, amelyek ehhez a helyzethez vezettek.
A kétértelmű adásvételi szerződés a befektető javát szolgálja
Tran Khanh úr, a Hanoi Épületgazdálkodási Klub elnöke elemezte, hogy a 71/2010-es rendelet korábban előírta, hogy a lakás adásvételi szerződésében egyértelműen fel kell tüntetni a magán- és a közös tulajdont. A jelenlegi Lakástörvény végrehajtását irányító 99/2015-ös rendelet azonban nem tartalmazza ezt a rendelkezést. Minden lakásprojekthez külön adásvételi szerződés tartozik, amelynek tartalma sokféleképpen értelmezhető, ami vitákat okozhat. Sok, a befektetők által készített adásvételi szerződés nem részletes, sőt, a közös tulajdont a befektető számára kedvező módon kihagyja.
Khanh úr szerint a legtöbb vásárló csak a lakás árát és minőségét figyeli, és kevés figyelmet fordít a szerződésben szereplő közös és külön tulajdon feltételeire. A lakás átadása után a lakókat képviselő igazgatótanácsnak nincs alapja a közös és külön tulajdonú területek megosztására a befektetővel. Innentől kezdve folyamatosan viták merülnek fel a befektető és a lakók lakásfenntartási alapba (a lakás értékének vagy a tulajdoni területnek 2%-a) való hozzájárulásával kapcsolatban.
Nguyen Manh Ha úr, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke szintén megjegyezte, hogy sok lakás adásvételi szerződés nincs összhangban a szabályozásokkal, sőt illegális is, ami vitákhoz vezet. Adásvételi szerződés aláírásakor az ügyfelek gyakran nem tanulmányozzák át alaposan a feltételeket. Eközben sok befektető el akarja adni a termékeit, ezért „a valóságtól eltérően hirdetik, majd a lakók közös területén csökkentik a közműveket a saját hasznuk érdekében”.
A Bonanza épület (Duy Tan 23., Hanoi) lakói és irodai dolgozói április 23-án transzparenseket tartottak, amelyeken a befektetőtől párbeszédet és a vitatott kérdések tisztázását követelték. Fotó: Lakosok által rendelkezésre bocsátva.
A törvény még nem határozta meg konkrétan a társasházak parkolóhelyeit.
A társasházakban a közös és magántulajdonnal kapcsolatos közelmúltbeli vita a motorkerékpárok, kerékpárok és autók pincéjében található parkolóhelyre vonatkozik. A jelenlegi lakástörvény kimondja, hogy a kerékpárok és motorkerékpárok parkolóhelyei közös tulajdonban vannak. A gépjárműparkoló helyeket azonban a lakásvásárlóknak bérelni vagy vásárolniuk kell. Amennyiben nem vásárolnak vagy bérelnek, a gépjárműparkoló a befektető kezelésében van, és a parkolóhely építésének beruházási költsége nem része a lakás eladási árának.
Truong Anh Tu ügyvéd, a Truong Anh Tu Ügyvédi Iroda igazgatója elemezte a lakás parkolóhelyének jellegét, mivel az a közös tulajdonhoz tartozik és benne van az eladási árban, az átadás időpontjától kezdve a befektető megszünteti tulajdonjogát. A lakás eladási ára nem fix, hanem az idő függvényében nő és csökken, ezért nehéz bizonyítani, hogy a befektető nem számolja bele a parkolóhely építésének költségét a ház eladási árába.
Továbbá a parkolóhely a társasház alapterületéhez kapcsolódik, és a projekt elengedhetetlen részét képezi. „Ezért nehéz elkülöníteni a parkolóhely építésének költségét a lakás eladási árától” – mondta Tu úr.
Bár számos vita folyik a társasházakban található parkolóhelyek körül, a jelenlegi Lakástörvény és a Nemzetgyűlés által az 5. ülésszakán tárgyalt felülvizsgált Lakástörvény tervezete nem tartalmazott semmilyen kiigazítást a meghatározásukra. „A közös és a magántulajdon fogalmának meghatározásának hiánya okozza a befektetők és a lakosok közötti viták csíráját, amelyeknek a lakosok a leginkább kiszolgáltatottjai” – mondta Tu úr.
A Kosmo Tay Ho projekt lakói márciusban követelték a befektetőtől a karbantartási díjak megfizetését. Fotó: Lakosok által rendelkezésre bocsátva .
Nincsenek középület-nyilvántartások
Tran Khanh úr, a Hanoi Épületgazdálkodási Klub elnöke rámutatott a jelenlegi Lakástörvény és a kapcsolódó jogszabályok hiányosságaira, amelyek nem írják elő a befektetők számára az épület jogi dokumentumainak közzétételét. például földhasználati jog igazolás magántulajdon esetén, jóváhagyott terv, projekt elszámolás (auditált). Ha a befektető nem tesz közzé átlátható nyilvántartást, a lakosok nem rendelkeznek elegendő információval a közös és a magántulajdon meghatározásához.
Valójában az építési dokumentumok igazgatótanácsnak történő átadásakor a befektetőnek olyan dokumentumokat is át kell adnia, mint a befejezési tervek és a parkolóhely alaprajza. Khanh úr azonban elmondta, hogy mivel a dokumentumokat nem kell hitelesíteni vagy közjegyző által hitelesíteni, a befektető átadhatja azokat a parkolóhely-terveket is, amelyek nem felelnek meg az eredeti dokumentumoknak, és azt sem lehet megállapítani, hogy a parkolóhely építési költsége benne van-e a lakás vételárában vagy sem.
A társasházak jelenlegi kezelése és üzemeltetése öt szervezetet foglal magában, beleértve az állami vagyonkezelő ügynökségeket, a befektetőket, az igazgatótanácsokat, az üzemeltető és kezelő egységeket, valamint a lakástulajdonosokat. Amikor vita merül fel a lakosok és a befektetők között, az állami vagyonkezelő ügynökségek beavatkozására van szükség. „A jelenlegi jogszabályok mellett azonban úgy tűnik, hogy az állami ügynökségek félreállnak, és hagyják, hogy a befektetők maguk döntsenek” – mondta Khanh úr, hivatkozva arra, hogy viták esetén az emberek nem kérhetik az Építési Minisztériumtól vagy a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumtól az épületnyilvántartások kiadását.
„A lakásviták szűk keresztmetszete, hogy az állami szervek nem teszik közzé az építési dokumentumokat az emberek számára. Csak akkor tudják az emberek tisztázni, hogy mely területek tartoznak közös tulajdonba és melyek a magántulajdonba, és csak akkor rendezhetik gyorsan a vitákat, ha rendelkeznek jogi dokumentumokkal” – mondta Khanh úr.
A fenti okokon túl Nguyen Ngoc Tuan, az Építési Minisztérium főfelügyelője elmondta, hogy a társasházakban a közös és magántulajdonnal kapcsolatos viták oka a jogi ismeretek hiánya, a befektetők és a lakosokat képviselő igazgatótanács közötti együttműködés hiánya is; a befektetők önkényesen megváltoztatják a funkciókat, megsértik és használják a közös tulajdont, nem adják át, vagy nem adják át a teljes lakásdokumentációt az igazgatótanácsnak.
Doan-kölcsön
[hirdetés_2]
Forráslink
Hozzászólás (0)