Néhány városi kereskedelmi szolgáltató üzlet (TMDV) tulajdonos aggódik, amikor a földhasználati jogokról, a háztulajdoni jogokról és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyontárgyakról szóló igazolásban a földhasználati cél részben „városi közterület” (CCTP) vagy „lakó közterület” (CCKO) szerepel.

Le Quynh Anh, a Vision & Associates Legal LLC igazgatója a közelmúltban vitatott kereskedelmi ingatlantípus (üzlet) jogszerűségéről beszél.

A 2013-as földtörvény szerint a közcélú földterületek közé tartozik a közlekedési célú földterület; az öntözési célú földterület; a közösségi tevékenységek, a közterületek pihenő- és szórakoztató területei; a piaci földterület... és az egyéb közmunkák földterülete.

A funkcionális osztályozásról szóló 06/2021/ND-CP rendelet I. függeléke szerint a közmunkák csoportjába tartoznak a kereskedelmi célú építmények, mint például bevásárlóközpontok, szupermarketek, piacok, üzletek; éttermek, élelmiszer- és italboltok és egyéb kereskedelmi építmények.

A fenti szabályozások alapján érthető, hogy a közterület kereskedelmi kiszolgáló létesítmények építésére is használható.

Így a városi projektek tervezési körén belül az állam által egyszeri földbérleti díjjal bérbe adott városi közterületeken (CCTP) és állami lakóterületeken (CCKO) üzleti célú standok (más néven üzletek) építése a törvényi előírásoknak megfelelően történik.

Miért írják a kereskedelmi szolgáltató üzletek, hogy „közterület”?

- Hanoi városi területein kereskedelmi szolgáltató üzletek egyes tulajdonosai, legutóbb a Vinhomes Ocean Parkban, aggódnak, amikor a földhasználati jogokról, a háztulajdonlási jogokról és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyontárgyakról szóló igazolásukban a földhasználat célját városi közterületként (CCTP) vagy lakóközterületként (CCKO) tüntetik fel. Jogászi szemszögből el tudná magyarázni, hogy miért szerepelnek a kereskedelmi szolgáltató üzletek "közterületként"?

Ahogy fentebb említettem, az a tény, hogy a befektetők üzleti/kereskedelmi és szolgáltatási célú standokat építenek az állam által bérbe adott CCTP és CCKO földterületeken, és időben földbérleti díjat fizetnek, nem ellentétes a törvényi rendelkezésekkel.

És ha a földterület-elosztásról, a földbérletről és a projekt földhasználati céljának megváltoztatására vonatkozó engedélyekről szóló döntésekben az építési árusítóhelyek és kereskedelmi szolgáltató üzletek földterületeit a városban vagy közterületeken használatra szánják, akkor az állami szerv ezen felhasználási céljának a fent említett projektekhez juttatott földterületekhez kapcsolódó földhasználati jogokról, lakástulajdoni jogokról és egyéb vagyontárgyakról szóló igazolásban történő rögzítése összhangban van a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium 2023. május 15-i 3382/BTNMT-DD számú hivatalos közleményében foglalt szabályozásokkal és utasításokkal.

Vinhomes Ocean Park kereskedelmi szolgáltató üzlet.jpg

- Néhány tulajdonos azért is csodálkozik, mert a kereskedelmi szolgáltató üzlet termékének földhasználati formája megosztott. Hogyan befolyásolhatja ez az ügyfelek jogait, asszonyom?

Elvileg az ügyfelek a megvásárolt és az adásvételi szerződésben konkrétan leírt terméktípusnak megfelelő előnyöket élvezik és kell is élvezniük.

Az e-kereskedelmi áruház terméktípusa esetében a vásárló által megvásárolt termék a közös földhasználati joghoz kapcsolódó építési projekt része, ami azt jelenti, hogy a vásárlónak joga van a projekt azon konkrét részének (standnak) a tulajdonjogához, amelyet a vásárló megvásárolni választott, és egyúttal joga van a teljes telek használatára a kapcsolódó projekttömb építéséhez.

Tulajdonosként a megrendelőt a törvényi rendelkezések szerinti teljes jogok illetik meg, mint például a megvásárolt építési munka használatának, birtoklásának és rendelkezésre bocsátásának joga.

Különösen a közelmúltban fogadta el az Országgyűlés a 29/2023/QH15 számú ingatlanügyletekről szóló törvényt, amely egyértelmű jogi folyosót teremt az építmények adásvételére, valamint az építmények építési alapterületére a megosztott földhasználati joggal rendelkező építményekben.

Úgy gondolom, ez egy áttörés, amely az ingatlanpiac számos problémáját és elmaradását megoldja az utóbbi időben, biztosítva a befektetési, építési és üzleti tevékenységekben részt vevő, ilyen típusú termékeket vásároló és értékesítő szervezetek/magánszemélyek jogait.

- Tehát az ügyfelek aggodalmai azzal kapcsolatban, hogy "pénzt költenek vásárlásra, de nincs joguk a földterület használatára", alaptalanok?

Először is tisztázni kell, hogy a szabályozás szerint házak, építmények vagy építményekben lévő építési alapterületek adásvételének mindig földhasználati jogokkal kell járnia. Önálló építmény adásvétele esetén a teljes telek földhasználati jogának átruházása is lehetséges, és a vevőnek joga lesz a földet külön használni. Építmény egy részének megvásárlása esetén a földhasználati jogokat ebben az esetben az építmény tulajdonosai között közös használati jogként kell felosztani és meghatározni.

Ez az oka annak is, hogy a 2023-as ingatlanügyletekről szóló törvény egyértelműen meghatározza az építési projekt építési alapterületének egy részének értékesítésére vonatkozó feltételeket: az építési projektet az állam által odaítélt, földhasználati díjjal terhelt telken, vagy a teljes bérleti időszakra egyszeri földbérleti díjjal bérbe adott telken kell megépíteni, mivel a földtörvény szerint csak az ilyen típusú földterületekre lehet földhasználati jogot átruházni. Például a kereskedelmi szolgáltató üzletek építésére használt CCTP és CCKO telkek az állam által bérbe adott, a teljes bérleti időszakra egyszeri földbérleti díjjal terhelt telkek.

A könnyebb áttekinthetőség kedvéért a fenti eset összehasonlítható egy társasház tölgyében lévő lakás vagy üzlethelyiség vásárlásának esetével. A tulajdonosnak joga van a megvásárolt lakás vagy üzlethelyiség tulajdonjogához, és joga van a telket a társasház építéséhez használni.

Olyan nincs, hogy egy bank megtagadja a jelzáloghitel elfogadását.

- Más szemszögből nézve, egyes vélemények szerint a földhasználati jogok megosztása esetén az ügyfeleknek nehéz jelzálogot felvenniük a bankoknál, vagy akár meg is tagadhatják őket a bankoktól. Mi a valóság?

Ez az állítás megalapozatlan. A 21/2021/ND-CP rendelet 8.1. cikkelye szerint a kötelezettségek teljesítésének biztosítékául szolgáló vagyon magában foglalja a meglévő vagyont vagy a jövőben képződő vagyont, kivéve azokat az eseteket, amikor a Polgári Törvénykönyv vagy más vonatkozó törvények a biztosítéki szerződés vagy biztosítéki intézkedés megkötésekor tiltják az eladást, átruházást vagy a tulajdonjogok egyéb átruházását.

A 2014. évi Ingatlanügyi Törvény 9.1. cikkelye szerint az üzleti tevékenységbe helyezett házaknak és építményeknek a következő feltételeknek kell megfelelniük:

- A ház és a telekhez kapcsolódó építmények tulajdonjogát be kell jegyezni a földhasználati jogról szóló okiratban. Ingatlanbefektetési projektekben rendelkezésre álló házak és építmények esetében a földről szóló törvény rendelkezései szerint csak földhasználati jogról szóló okirat szükséges;

- Nincsenek viták a földhasználati jogokkal, a ház tulajdonjogával vagy a földhöz kapcsolódó építési munkálatokkal kapcsolatban;

- Nem vonható lefoglalás alá az ítélet végrehajtásának biztosítása érdekében.

Nincs olyan szabályozás, amely előírná a földterület külön használatának jogát ahhoz, hogy azt banknak jelzáloggal terheljék. Valójában a 21/2021/ND-CP rendelet 10.1. cikke kimondja, hogy a földterülethez kötött vagyontárgyak kötelezettségek teljesítésének biztosítására történő használata nem lehet egyidejűleg a földterület használatának jogával.

A fenti szabályozások értelmében azok az árusítóhelyek és üzletek, amelyek földhasználati jogokról, háztulajdoni jogokról és a földhöz kapcsolódó vagyonról szóló igazolást kaptak, nem képezik vita tárgyát, és nem vonhatók le az ítéletek végrehajtásának biztosítása érdekében, amennyiben megfelelnek a jelzáloggal terhelt vagyontárgyak feltételeinek, hasonlóan a lakásokhoz és a társasházak tövében található üzlethelyiségekhez.

- Azonban a kereskedelmi ingatlantermékek értékelése talán nem olyan magas, mint az Ön által említett ingatlantermékeké?

Elvileg az ilyen típusú termékek esetében a földhasználati jogok értékét a termék beruházási költségében allokálták, és természetesen a termék eladási árának meghatározásakor a befektető a földhasználati jogok értékét is allokálta az eladási árban, azaz lényegében a termék értékének meghatározásakor meg kell határozni a termékhez allokált földhasználati jogok értékét. A banki hitelek jelzálogosításakor a magas vagy alacsony termékárazás kérdése az egyes bankok adott időpontban érvényes szabályozásától is függ.

- Mit oszt meg a tulajdonosokkal és az érdeklődőkkel a kérdésben felmerülő sokszínű véleményekről?

Jogi területen dolgozóként csak megerősíthetem, hogy az ilyen típusú termékekre vonatkozó jelenlegi jogi keret viszonylag teljes, egyértelmű, szigorú és jobban biztosítja a vásárlók jogait.

Azok, akik már rendelkeznek ilyen típusú termékkel, vagy befektetni szeretnének abba, kutathatják a vonatkozó szabályozásokat, hogy helyesen értékelhessék a terméket, valamint megalapozott döntéseket hozhassanak.

Köszönöm!

1. függelékben szereplő szabályozások - Művek osztályozása használati funkció szerint
(Kiadva a 2021. január 26-i 06/2021/ND-CP számú kormányrendelettel)

2. Közmunka:

c) Sportlétesítmények:

Stadion; tornaterem; edzőpálya, versenypálya olyan sportokhoz, mint: golf, foci, tenisz, röplabda, kosárlabda és egyéb sportok; úszómedence.

d) Kulturális alkotások:

Konferenciaközpontok, színházak, művelődési házak, klubok, mozik, cirkuszok, tánctermek; ereklyék; múzeumok, könyvtárak, kiállítások, szórakoztató létesítmények...

e) Kereskedelmi épületek: Bevásárlóközpontok, szupermarketek, piacok, üzletek; éttermek, élelmiszer- és italboltok és egyéb kereskedelmi épületek.

g) Szervizmunkák:

- Szállodák, panziók, motelek; üdülőhelyek; villák, apartmanok és egyéb szálláshely-szolgáltató létesítmények...

Mai Chi