Pada konferensi pers sosial-ekonomi Kota Ho Chi Minh pada tanggal 14 Mei, Dinas Pariwisata Kota Ho Chi Minh mengajukan serangkaian rekomendasi untuk memperketat pengelolaan penyewaan apartemen jangka pendek. Secara khusus, mereka mengusulkan agar pengoperasian apartemen wisata hanya diizinkan dengan persetujuan dewan pengelola atau penghuni terkait.
Airbnb mengalami peningkatan pesat setelah Covid-19.
Menurut Bapak Le Truong Hien Hoa, Wakil Direktur Dinas Pariwisata Kota Ho Chi Minh, perkembangan platform pemesanan online merupakan tren yang tak terhindarkan dalam konteks ekonomi digital dan integrasi internasional. Terutama setelah pandemi Covid-19, kebutuhan akomodasi wisatawan telah berubah secara signifikan; banyak orang memilih untuk tinggal lebih lama, menggabungkan pariwisata dan pekerjaan jarak jauh. Kelompok wisatawan ini seringkali memprioritaskan ruang pribadi yang fleksibel dengan fasilitas lengkap seperti dapur, mesin cuci, ruang tamu, dan lain-lain, daripada hotel tradisional. "Model apartemen jangka pendek telah berkontribusi pada diversifikasi pasokan akomodasi, terutama selama liburan atau ketika Kota Ho Chi Minh menyelenggarakan acara besar," kata Bapak Hoa. Dinas Pariwisata juga menilai bahwa jenis akomodasi ini membantu menyebarkan arus wisatawan di luar area pusat, meningkatkan pengeluaran untuk makanan, transportasi, dan belanja di banyak daerah pemukiman; namun, perkembangan Airbnb yang cepat dan spontan akhir-akhir ini menimbulkan serangkaian tantangan.
Para ahli meyakini bahwa kerangka hukum untuk model akomodasi jangka pendek perlu segera diselesaikan.
Foto: Le Nam
Salah satu masalah terbesar adalah konflik antara penghuni sebenarnya dan pemilik apartemen yang mengoperasikan penyewaan jangka pendek. Menurut Departemen Pariwisata Kota Ho Chi Minh, sebagian besar properti Airbnb saat ini terletak di gedung apartemen hunian, sementara Undang-Undang Perumahan secara tegas melarang penggunaan unit apartemen untuk tujuan selain hunian. Ini adalah titik konflik hukum antara Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Pariwisata yang berlaku saat ini.
Berbicara dengan surat kabar Thanh Nien pada sore hari tanggal 19 Mei, Dr. Duong Duc Minh, Wakil Direktur Institut Penelitian Pengembangan Ekonomi dan Pariwisata, menyatakan bahwa tren global dalam pengelolaan Airbnb telah berubah secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Meskipun banyak kota sebelumnya memandang Airbnb sebagai simbol ekonomi digital, sebagian besar wilayah perkotaan besar kini beralih ke pengelolaan yang lebih ketat untuk melindungi akses terhadap perumahan, menjaga stabilitas komunitas, dan memastikan pengembangan pariwisata yang berkelanjutan.
Singapura praktis melarang masa inap jangka pendek di ruang hunian, dengan periode sewa minimum 3 bulan untuk rumah pribadi dan 6 bulan untuk perumahan umum. New York (AS) mewajibkan pemilik properti untuk mendaftarkan properti mereka dan meminta pertanggungjawaban hukum platform digital atas pelanggaran. Barcelona (Spanyol) bahkan mengumumkan penghentian semua izin apartemen wisata pada tahun 2028 untuk mengembalikan perumahan bagi penduduk. Pada kenyataannya, lalu lintas pengunjung yang konstan dapat memberi tekanan pada lift, tempat parkir, pembuangan sampah, tingkat kebisingan, dan sistem keselamatan kebakaran, sementara sebagian besar gedung apartemen di Kota Ho Chi Minh dirancang untuk penggunaan hunian tetap, bukan untuk operasi hotel.
Apakah "konsensus warga" sudah cukup?
Berdasarkan situasi di atas, Dinas Pariwisata Kota Ho Chi Minh mengusulkan peraturan yang secara jelas mendefinisikan area mana yang diizinkan untuk mengoperasikan apartemen wisata, skala operasi, dan mensyaratkan "persetujuan dari dewan pengelola atau penduduk terkait." Namun, banyak ahli percaya bahwa kerangka hukum yang komprehensif diperlukan, termasuk pendaftaran wajib, deklarasi tamu, kewajiban pajak, standar keselamatan kebakaran, batasan waktu sewa, tanggung jawab platform digital, dan mekanisme pengawasan yang transparan. "Hanya dengan sistem manajemen yang komprehensif Airbnb dapat bertahan sebagai bagian dari ekonomi berbagi dan pariwisata perkotaan modern tanpa memengaruhi struktur sosial, lingkungan hidup, dan tujuan pembangunan berkelanjutan jangka panjang Kota Ho Chi Minh," kata Dr. Duong Duc Minh.
Kota Ho Chi Minh berupaya untuk mengatur dan mengendalikan penyewaan apartemen jangka pendek.
Foto: Le Nam
Dr. Chau Huy Quang (firma hukum Rajah & Tann LCT) percaya bahwa meminta pendapat warga dapat menjadi solusi tata kelola untuk mengatasi kebutuhan yang muncul, tetapi hal itu tidak dapat secara sepihak mengubah sifat hukum dari fungsi proyek yang telah disetujui. Menurutnya, Undang-Undang Perumahan 2023 mengakui hak pemilik untuk menyewakan perumahan yang mereka miliki secara sah. Namun, peraturan perundang-undangan saat ini kurang memiliki kriteria yang jelas untuk menentukan kapan kegiatan penyewaan apartemen beralih dari penggunaan hunian ke bisnis akomodasi komersial. Kesulitan terbesar dalam menerapkan mekanisme "konsensus penduduk" adalah mendefinisikan ruang lingkup dan nilai hukum dari konsensus ini. Jika hanya prinsip mayoritas yang diterapkan, hak-hak kelompok penduduk minoritas dapat terpengaruh secara signifikan.
Menurut pengacara Diep Nang Binh, Kepala Kantor Hukum Tinh Thong (Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh), saat ini belum ada peraturan khusus mengenai berapa persen penghuni yang harus menyetujui penyewaan apartemen jangka pendek. Apakah ini berarti semua penghuni setuju atau hanya mereka yang terkena dampak langsung? Tanpa peraturan yang jelas, penerapan praktis dapat dengan mudah menyebabkan perselisihan dan tuntutan hukum. Memberikan wewenang kepada Dewan Pengelola untuk "mengizinkan" atau "tidak mengizinkan" penyewaan jangka pendek berisiko melampaui wewenangnya. Lebih jauh lagi, muncul masalah perlindungan hak-hak pemilik apartemen yang telah berinvestasi dalam properti sewa. Jika manajemen gedung kemudian memutuskan menolak penyewaan jangka pendek, bagaimana hal ini akan ditangani? Apakah akan ada tindakan retroaktif atau mekanisme kompensasi? Ini semua adalah pertanyaan hukum yang perlu dijawab.
Pengacara Binh menyarankan agar Kota Ho Chi Minh menetapkan sistem persyaratan khusus seperti pendaftaran kegiatan akomodasi, deklarasi penghuni, kepatuhan terhadap persyaratan keselamatan kebakaran, keamanan dan ketertiban, serta mendefinisikan secara jelas tanggung jawab hukum pemilik apartemen jika penyewa menyebabkan gangguan atau melanggar hukum. Bersamaan dengan itu, perlu dilakukan klasifikasi yang jelas sejak awal antara bangunan apartemen hunian murni dan proyek multifungsi dengan fungsi akomodasi dan komersial, alih-alih menerapkan mekanisme tunggal untuk semua model. "Tidak mungkin menerapkan mekanisme pengelolaan yang sama untuk bangunan apartemen hunian murni dan proyek multifungsi yang menggabungkan akomodasi, perdagangan, dan jasa sejak awal. Ini adalah poin yang sangat penting untuk menghindari penerapan mekanis, yang memengaruhi lingkungan investasi dan hak-hak pembeli rumah. Dalam jangka panjang, perlu ada konsistensi antara Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Pariwisata 2017, dan peraturan tentang tempat tinggal dan bisnis akomodasi jangka pendek untuk menghindari celah hukum yang ada saat ini," kata Pengacara Binh.
Rapat pemilik kondominium saat ini terutama dirancang untuk memutuskan masalah manajemen dan operasional rutin, dan tidak dimaksudkan untuk mengubah sifat hukum atau operasional proyek tersebut. Lebih lanjut, dewan manajemen kondominium bukanlah badan manajemen negara dan tidak memiliki wewenang untuk "melegalkan" suatu kegiatan jika kegiatan tersebut tidak sesuai dengan fungsi yang awalnya disetujui.
Firma Hukum Dr. Chau Huy Quang, Rajah & Tann LCT
Sumber: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
Komentar (0)