Haruskah metode surplus ditinggalkan dalam penilaian tanah?

[iklan_1]

Sebagai metode yang paling populer dan jelas mencerminkan sifat keuangan proyek real estat, menghilangkan metode surplus, menurut para ahli, merupakan langkah mundur dalam penilaian tanah, yang menyebabkan konsekuensi jangka panjang bagi pasokan dan pasar real estat.

Menanggapi hal ini, Dr. Nguyen Tien Thoa, Ketua Asosiasi Penilaian Vietnam, mengatakan bahwa hal ini tidak salah, tetapi hanya sebagian benar. Hal yang lebih penting adalah ketika mengizinkan jenis lahan dengan potensi pengembangan untuk mencapai tujuan pemanfaatan tertinggi dan terbaik, negara juga harus mengetahui harga lahan sesuai prinsip pasar untuk mencapai tujuan tersebut, sebagai dasar untuk menentukan kewajiban keuangan antara negara dan organisasi serta individu yang menggunakan lahan tersebut. Metode yang tepat untuk menentukan harga jenis lahan pengembangan tersebut adalah metode surplus.

“ Untuk menentukan harga, perlu didasarkan pada landasan hukum (perencanaan, perizinan, dll.) dan data pasar objektif yang tersedia, bukan pada data perhitungan yang tidak berdasar ,” tegas Dr. Thoa.

Para ahli mengatakan bahwa metode surplus tidak boleh ditinggalkan dalam penilaian tanah.

Membahas aspek ini lebih lanjut, seorang pakar hukum properti mengatakan bahwa metode surplus jelas mencerminkan sifat finansial sebuah proyek properti: berapa biayanya, berapa pendapatannya, berapa keuntungannya, sangat ilmiah dan objektif. Metode ini jelas mencerminkan cara memanfaatkan, mengalokasikan, dan membagi "selisih sewa tanah". Ini juga merupakan metode penilaian properti modern, sesuai dengan praktik internasional.

" Badan penyusun berpendapat bahwa karena kurangnya basis data untuk penilaian, penilaian harus didasarkan pada faktor-faktor hipotetis dan kurangnya akurasi. Oleh karena itu, meninggalkan metode ini, menurut saya, tidak meyakinkan. Jika masalahnya adalah kurangnya basis data, solusinya haruslah menciptakan sumber basis data yang berkualitas dan andal, alih-alih meninggalkan metode surplus (merusak mesin produksi). Oleh karena itu, jika meninggalkan metode surplus menjadi kenyataan, itu akan menjadi langkah mundur dalam pekerjaan penilaian tanah ," komentarnya.

Metode surplus harus dipertahankan.

Dengan adanya usulan penghapusan metode surplus, rancangan Peraturan Pemerintah yang mengamandemen Peraturan Pemerintah Nomor 44 hanya memiliki 3 metode: perbandingan, pendapatan, dan koefisien penyesuaian harga tanah. Namun, dapat dilihat langsung bahwa ketiga metode ini tidak cukup untuk menggantikan metode surplus dalam penilaian tanah yang berpotensi untuk dikembangkan.

Secara spesifik, para ahli menunjukkan tiga kekurangan. Pertama, penentuan harga tanah didasarkan pada tujuan penggunaan dengan potensi pengembangan di masa mendatang, bukan berdasarkan tujuan penggunaan saat ini sebagaimana yang dihitung menggunakan metode perbandingan dan metode pendapatan.

Kedua, jenis tanah dengan potensi pengembangan yang sama tidak memiliki aset sejenis atau serupa yang berhasil diperdagangkan di pasar untuk menerapkan metode perbandingan (dengan ketentuan minimal harus ada 3 aset pembanding, kecuali dalam kasus luar biasa), sehingga metode perbandingan tidak dapat diterapkan untuk penilaian.

Ketiga, metode pendapatan adalah metode yang menentukan pendapatan masa depan dengan asumsi bahwa pendapatan bersifat stabil, permanen, dan risiko pendapatan masa depan bersifat tetap. Sementara itu, metode residual sepenuhnya berlawanan. Oleh karena itu, metode pendapatan tidak dapat digunakan untuk menggantikan metode residual.

Menurut pakar hukum properti, jika metode surplus dihilangkan, akan muncul kesenjangan dalam penilaian tanah. " Metode apa yang harus digunakan lembaga negara untuk menilai tanah ketika mengalokasikan tanah kepada investor untuk melaksanakan proyek tanpa lelang? Saat ini, sebagian besar proyek properti, ketika mengalokasikan tanah kepada investor, lembaga negara menerapkan metode surplus untuk menilai tanah (kecuali untuk beberapa dana tanah bernilai rendah yang menerapkan metode koefisien penyesuaian); bahkan dalam kasus lelang hak guna tanah, harga awal harus ditentukan berdasarkan metode surplus ."

Mengomentari lebih lanjut masalah ini, Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup , mengatakan bahwa perlu untuk menghapus metode koefisien penyesuaian harga tanah dari metode penilaian tanah dan mempertahankan/menambahkan metode surplus untuk menilai proyek pengembangan real estat di atas tanah.

Dengan demikian, metode koefisien penyesuaian harga tanah hanyalah perkalian antara nilai pada daftar harga tanah yang diatur oleh Dewan Perwakilan Rakyat Provinsi dengan koefisien yang juga ditentukan oleh Dewan Perwakilan Rakyat Provinsi. "Harga tanah yang sesuai untuk pasar adalah kuantitas objektif, tidak dapat disyaratkan sama dengan hasil perkalian dua kuantitas subjektif yang diatur dan diputuskan oleh Dewan Perwakilan Rakyat Provinsi. Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa ini adalah metode penentuan harga tanah tanpa teori ilmiah apa pun," tegas Profesor Vo.

Perdana Menteri baru-baru ini mengeluarkan telegram yang meminta Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup serta para pemimpin provinsi dan kota untuk segera mengatasi kesulitan dan hambatan dalam penilaian tanah. Khususnya, terdapat poin penting yang harus disampaikan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup kepada Pemerintah untuk dipertimbangkan dan diundangkan, yaitu Keputusan yang mengubah dan melengkapi Keputusan No. 44/2014/ND-CP yang mengatur harga tanah sebelum 31 Juli, serta menyelesaikan amandemen dan pelengkap Surat Edaran No. 36/2014/TT-BTNMT yang merinci metode penilaian tanah, penyusunan dan penyesuaian daftar harga tanah, penilaian tanah khusus, dan konsultasi penilaian tanah.
Namun, menurut para ahli, amandemen Peraturan 44 dan Surat Edaran 36 memiliki kekurangan yang signifikan, yang akan berdampak signifikan terhadap penilaian tanah serta perkembangan pasar properti. Artinya, lembaga penyusun telah menghapus metode surplus dalam penilaian tanah, yang merupakan metode paling praktis dan memiliki basis data informasi masukan yang lengkap, stabil, dan transparan.

Hai Anh

Berguna
Emosi
Kreatif
Unik
Kemarahan