Mengatasi hambatan harga perumahan: Pengembangan perumahan sosial harus menjadi prioritas strategis

Foto ilustrasi.

Menghadapi situasi ini, pada Konferensi Komite Pengarah Pusat baru-baru ini tentang kebijakan perumahan dan pasar real estat, Perdana Menteri Pham Minh Chinh mengajukan pertanyaan yang "melepaskan" seluruh industri: "Kita harus menjawab pertanyaan mengapa harga apartemen tinggi dan tetap tinggi?" Pertanyaan tersebut tidak hanya mencerminkan kekhawatiran tentang rasionalitas pasar, tetapi juga menunjukkan kebutuhan mendesak untuk menyesuaikan kebijakan, mekanisme, dan pemikiran tentang pembangunan perumahan, terutama segmen perumahan sosial - yang dianggap sebagai kunci untuk mengurangi harga apartemen dalam skala besar.

* Permintaan riil - pasokan tidak seimbang

Dr. Bui Duc Hung, Mantan Direktur Departemen Perencanaan Keuangan ( Kementerian Konstruksi ), berkomentar bahwa analisis situasi pasar saat ini menunjukkan bahwa konflik antara penawaran dan permintaan merupakan salah satu penyebab utamanya. Meskipun segmen perumahan komersial, terutama kelas menengah ke atas, memiliki kelebihan produk, perumahan sosial justru sangat kekurangan. Ada banyak alasan yang mendorong kenaikan harga apartemen, tetapi akar permasalahan yang telah berlangsung selama bertahun-tahun adalah kurangnya pasokan segmen perumahan sosial yang terjangkau bagi pembeli.

Perdana Menteri Pham Minh Chinh menunjukkan bahwa pasar properti berkembang tidak seimbang, dengan sebagian besar pasokan terkonsentrasi di segmen kelas atas, jauh dari kebutuhan riil masyarakat. Harga rumah melambung terlalu tinggi, terkadang meningkat drastis, terutama di dua kota besar, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh. "Banyak orang membutuhkan rumah, tetapi karena harganya terlalu tinggi, mereka tidak dapat membelinya. Rumah yang harganya di atas 70 juta atau 100 juta VND per meter persegi, siapa yang punya uang untuk membelinya?", tegas Perdana Menteri.

Laporan Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh saat ini berada pada rata-rata 70-80 juta VND/m2, meningkat sekitar 5,6% dibandingkan awal tahun. Sementara itu, banyak proyek perumahan sosial belum terlaksana sesuai jadwal, hanya mencapai sekitar 59,6% dari rencana yang ditetapkan dalam Proyek untuk membangun 1 juta apartemen perumahan sosial pada tahun 2030. Paket kredit senilai 145.000 miliar VND untuk mendukung pengembangan segmen ini baru tersalurkan lebih dari 4.000 miliar VND setelah dua tahun pelaksanaan.

Dari sudut pandang pakar, Dr. Bui Duc Hung mengatakan bahwa salah satu alasan utama mengapa harga apartemen sulit diturunkan adalah kesulitan pelaku usaha dalam mengakses modal investasi. Kebijakan moneter belum menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pengembang properti untuk mengakses kredit perbankan, sementara saluran mobilisasi modal jangka panjang seperti obligasi korporasi dan pasar saham belum berkembang.

Dalam konteks modal kredit jangka pendek dari bank yang mendominasi, meningkatnya risiko likuiditas membuat bank berhati-hati dalam menyalurkan pinjaman. Hal ini membuat bisnis kesulitan untuk melaksanakan proyek baru atau terjadi penundaan, yang mengakibatkan kekurangan pasokan aktual dan mendorong kenaikan harga.

Di saat yang sama, sistem hukum, meskipun telah banyak disesuaikan, masih banyak tumpang tindih, tidak jelas, dan menyebabkan kesulitan dalam proses implementasi. Prosedur administratif yang panjang, kurangnya sinkronisasi antar instansi fungsional dan daerah, serta terbatasnya kapasitas manajemen di tingkat akar rumput juga memperlambat proses investasi konstruksi dan penyediaan perumahan di pasar.

Selain faktor hukum dan modal, biaya input proyek apartemen juga meningkat. Harga tanah, biaya pembebasan lahan, biaya penggunaan lahan, pajak, retribusi, dan harga material bangunan semuanya meningkat, sementara tidak ada mekanisme kontrol yang ketat. Biaya-biaya ini pada akhirnya dimasukkan ke dalam harga jual, sehingga membebani pembeli - analisis Bapak Hung.

Faktanya, banyak bisnis juga menyadari bahwa daftar harga tanah dan metode penghitungan biaya penggunaan lahan saat ini membebani biaya pengembangan proyek. Sementara itu, penilaian tanah dan pemungutan biaya penggunaan lahan tidak konsisten antar daerah, sehingga menyebabkan kurangnya transparansi dan meningkatkan biaya investasi.

* Restrukturisasi pasar

Menghadapi situasi di atas, Bapak Nguyen Anh Que, Ketua G6 Group dan Anggota Komite Eksekutif Asosiasi Real Estat Vietnam, menyampaikan serangkaian rekomendasi yang spesifik dan layak untuk mendinginkan harga apartemen pada periode 2025-2027. Pertama, perlu segera menyelesaikan dan menerbitkan daftar harga tanah baru ke arah yang lebih wajar, sekaligus menghapus prosedur hukum secara menyeluruh, sehingga menciptakan kondisi yang memungkinkan pelaku usaha untuk melaksanakan proyek dengan lebih lancar.

Sementara itu, terhadap tanah yang dilelang oleh perorangan, Bapak Que mengusulkan agar ditetapkan secara jelas mekanisme pembatasan pengalihan dalam jangka waktu 2 tahun, mensyaratkan uang muka yang besar, membuktikan kemampuan finansial, dan sekaligus memaksa pembayaran dalam jangka waktu 7 hari sejak memenangkan lelang, guna mencegah terjadinya spekulasi dan penimbunan tanah sambil menunggu kenaikan harga.

Pada saat yang sama, laba penjualan utama proyek apartemen perlu dikendalikan, dibatasi tidak lebih dari 50%. Menurut Bapak Que, saat ini banyak proyek yang margin keuntungannya 2-3 kali lipat lebih tinggi, sehingga harga jualnya lebih dari dua kali lipat biaya sebenarnya. Sebagai contoh, sebuah proyek apartemen mewah di Hanoi pada tahun 2022 menelan biaya 40 juta VND/m2 dengan biaya konstruksi sekitar 25 juta VND/m2, tetapi pada tahun 2025 harganya akan naik menjadi 90 juta VND/m2, sementara biayanya hanya akan naik menjadi sekitar 35 juta VND/m2.

Secara khusus, perlu dikembangkan secara kuat perumahan sosial di dalam dan sekitar kota-kota besar, dengan perencanaan yang sinkron dan infrastruktur yang baik, untuk menciptakan sumber pasokan yang sesuai dengan permintaan pasar riil.

Senada dengan itu, Dr. Bui Duc Hung menekankan perlunya perubahan kesadaran dan pengalihan investasi perumahan dari jual beli menjadi peningkatan investasi terutama pada perumahan sewa dan beli-sewa. Hal ini harus dianggap sebagai terobosan dalam penerapan kebijakan perumahan sosial.

Hal ini tidak hanya menyelesaikan masalah perumahan, tetapi juga merupakan solusi untuk mengatur pekerja sosial. Pekerja dapat bekerja di mana pun, asalkan mereka memiliki tempat tinggal yang sesuai dengan penghasilan mereka; terutama ketika merestrukturisasi organisasi, menerapkan pemerintahan daerah dua tingkat, menggabungkan provinsi, menghapuskan tingkat distrik, dan menggabungkan komune.

“Ideologi Konstitusi 2013, Resolusi Partai, dan Strategi Pembangunan Sosial Ekonomi 2021-2030 dengan jelas menyatakan: “Negara, masyarakat, dan rakyat bertanggung jawab untuk mengurus pembangunan perumahan”. Khususnya, Negara harus memainkan peran utama dalam mengurus pembangunan perumahan sosial. Oleh karena itu, perlu meninjau kembali model badan usaha yang bergerak di bidang pelayanan publik dalam pembangunan dan pengelolaan perumahan sosial” – saran Dr. Bui Hung.

Mengenai pasar, Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Jenderal Perusahaan Real Estat Viet An Hoa, mengatakan bahwa pasar saat ini bukan kekurangan produk, melainkan kekurangan produk yang sesuai. Sebagian besar pembeli rumah saat ini bukan untuk tempat tinggal, melainkan untuk investasi atau spekulasi, dengan harapan mendapatkan keuntungan. Sementara itu, mereka yang memiliki kebutuhan nyata tidak dapat mengaksesnya karena harga yang tinggi.

Beberapa kebijakan pengelolaan lahan dan pembangunan perkotaan saat ini, meskipun bertujuan untuk mengendalikan pasar, secara tidak sengaja menghambat pasokan. Misalnya, peraturan tentang pengetatan pembagian dan penjualan lahan, atau mekanisme "kompensasi yang dinegosiasikan sendiri" membuat pelaksanaan proyek skala kecil hampir mustahil, sehingga secara signifikan mengurangi fleksibilitas dan desentralisasi pasar.

Oleh karena itu, menurut Bapak Quang, untuk menurunkan harga apartemen, tidak hanya diperlukan solusi mengenai modal dan prosedur administratif, tetapi juga diperlukan reformasi yang lebih mendalam dalam perencanaan, lahan, pengelolaan keuangan, dan orientasi pada pembangunan perumahan berkelanjutan.

Perdana Menteri Pham Minh Chinh telah berulang kali menekankan peran strategis perumahan sosial dalam kebijakan pembangunan sosial ekonomi, tidak hanya melayani jaminan sosial tetapi juga berkontribusi terhadap stabilitas ekonomi makro.

Oleh karena itu, perumahan sosial diidentifikasi sebagai daya ungkit pasar. Untuk menurunkan harga apartemen, pengembangan perumahan sosial perlu dipertimbangkan sebagai prioritas investasi nasional dengan mekanisme khusus terkait modal, lahan, pajak, dan perencanaan. Pada saat yang sama, perusahaan swasta perlu didorong untuk berpartisipasi aktif di segmen ini melalui kebijakan insentif yang spesifik dan layak.

Para ahli umumnya sepakat bahwa solusi untuk masalah penurunan harga apartemen tidak dapat dicapai hanya dengan beberapa langkah tunggal atau jangka pendek. Hal ini merupakan isu yang berkaitan dengan banyak bidang, mulai dari perencanaan kota, hukum, keuangan, perpajakan, hingga pemikiran pembangunan perumahan dan strategi pengelolaan ekonomi makro.

Khususnya, perlu ada koordinasi yang erat antara kementerian, lembaga, pemerintah daerah, dan dunia usaha. Lebih penting lagi, kita perlu mengubah pola pikir pembangunan perumahan agar melayani masyarakat, bukan hanya sebagai alat investasi. Ketika pasar properti kembali ke nilai sebenarnya, dengan produk yang sesuai, harga yang wajar dan transparan, masyarakat akan memiliki lebih banyak kesempatan untuk mengakses perumahan, dan perekonomian akan diuntungkan oleh pasar yang stabil, sehat, dan berkelanjutan.

Sumber: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm