Fenomena “perbedaan harga” di segmen real estate mewah

VTV.vn - Fenomena "menjual dengan harga lebih tinggi" yang umum di segmen kelas bawah kini muncul bahkan di proyek-proyek mewah.

Harga apartemen mewah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh terus naik, menetapkan level baru dalam banyak proyek.

Menurut Laporan Triwulan III 2025 Kementerian Konstruksi , harga apartemen terus meningkat, terutama di segmen menengah dan atas. Di Hanoi, harga rata-rata mencapai 95 juta VND/m², dengan lebih dari 43% proyek baru di atas 120 juta VND/m². Beberapa proyek kelas atas menetapkan harga baru seperti Sun Feliza Suites Cau Giay (160-180 juta VND/m²), The Nelson Private Residences (130-180 juta VND/m²), dan Starlake Tay Ho Tay (130-180 juta VND/m²).

Di Kota Ho Chi Minh , harga rata-rata sekitar 91 juta VND/m², sementara proyek-proyek pusat dijual dengan harga 120-150 juta VND/m². Kementerian Konstruksi menilai bahwa percepatan pembangunan serangkaian proyek infrastruktur besar (metro No. 1, Jalan Lingkar 3, Jembatan Thu Thiem 4, dan sebagainya) serta terbatasnya pasokan terus menyebabkan kenaikan harga.

Segmen mewah menyaksikan peningkatan terkuat: Lancaster Legacy (VND 168-210 juta/m²), The Opusk Residence (VND 225-290 juta/m²), Grand Manhattan (VND 150-190 juta/m²), Empire City (VND 142-178 juta/m²), The Metropole Thu Thiem (VND 180-225 juta/m²).

Menurut Kementerian Konstruksi, meskipun harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh terus meningkat tajam, jumlah transaksi real estat cenderung menurun. Laporan Kementerian Konstruksi menyebutkan bahwa pada kuartal ketiga tercatat sekitar 136.681 transaksi secara nasional, hanya 87% dibandingkan kuartal kedua tahun 2025 dan 96,6% dibandingkan periode yang sama tahun 2024.

Fenomena “penjualan dengan harga lebih tinggi” di apartemen mewah

Transaksi sepi, tetapi situasi jual beli dengan selisih harga semakin sering terjadi di proyek-proyek kelas atas—yang dulu menggunakan insentif untuk menarik pelanggan. Banyak pelanggan mengatakan bahwa membeli unit dengan harga yang diinginkan investor hampir mustahil. Seorang broker mengungkapkan: "Produk langsung ludes terjual begitu keluar, setiap unit memiliki selisih harga, tidak ada unit yang tanpa selisih harga. Selisih harga umumnya 250-300 juta VND/unit."

Hal ini mengejutkan banyak pembeli, terutama karena sebelumnya, jual beli dengan biaya tambahan umumnya terjadi di segmen kelas bawah. Bapak Ngo Dang Quyen (Hanoi) menyampaikan: "Kami ingin membeli pada harga yang diumumkan oleh investor, tetapi munculnya biaya tambahan di luar kontrak memaksa pembeli untuk meneliti dengan sangat cermat sebelum memutuskan."

Pakar real estat Nguyen Van Linh mengatakan bahwa fenomena ini mencerminkan permintaan di segmen kelas atas yang jauh melampaui ekspektasi investor. "Pelanggan yang ingin membeli dengan harga yang tepat akan menghadapi kesulitan, tetapi ini juga merupakan sinyal bahwa pasar masih menarik, arus kas masih terfokus pada proyek-proyek berkualitas dan lokasi-lokasi prima," ujar Bapak Linh.

Namun, situasi kenaikan harga jual ini memberikan tekanan yang besar bagi pembeli. Bapak Tran Minh Tuan (Hanoi) mengatakan: "Kami harus teliti dalam memilih apartemen mana yang dikenakan biaya tambahan dan mana yang tidak, serta mempertimbangkan kemampuan finansial kami. Sebelumnya, membeli apartemen mewah lebih mudah, tetapi sekarang kami harus bersiap menghadapi kenaikan harga, yang membuat proses membeli rumah jauh lebih menegangkan."

Sementara itu, pasokan apartemen di Hanoi pada kuartal ketiga meningkat 10% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Ibu Nguyen Hoai An, Direktur CBRE Hanoi, berkomentar bahwa pasokan saat ini sekitar 30.000 unit, cukup melimpah. Hanya beberapa proyek yang harganya terlalu tinggi sehingga konsumsinya lambat.

Transaksi sepi, tetapi situasi penjualan dengan selisih harga semakin sering muncul pada proyek-proyek kelas atas. Foto ilustrasi.

Menanggapi isu di atas, Asosiasi Real Estat Vietnam mengakui adanya situasi di mana beberapa investor bekerja sama dengan bursa untuk merilis produk ke pasar dalam jumlah kecil, sehingga menciptakan kelangkaan untuk menaikkan harga. "Banyak proyek sebenarnya tidak kekurangan produk, tetapi investor tetap menciptakan kelangkaan untuk menaikkan harga. Ini adalah tindakan yang mendistorsi pasar dan perlu ditangani," tegas Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi.

Dengan harga saat ini, sebuah apartemen mewah seluas 60 m² di Hanoi berharga sekitar 6 miliar VND, di luar jangkauan kebanyakan orang. Dengan selisih harga tersebut, tekanan finansial semakin besar. Para ahli khawatir arus kas pasar berisiko hanya berputar di antara investor, sementara kebutuhan perumahan riil semakin terdesak. Jika situasi ini berlanjut tanpa mekanisme kontrol, reputasi dan pengalaman pelanggan proyek dapat terpengaruh dalam jangka panjang.

Segera akan ada solusi untuk menstabilkan pasar

Menghadapi perkembangan pasar properti yang kompleks, Perdana Menteri mengeluarkan Surat Keputusan Resmi 190/CD-TTg, yang meminta implementasi solusi stabilisasi secara serentak. Berdasarkan surat keputusan tersebut, kementerian dan pemerintah daerah perlu menyempurnakan kerangka hukum terkait perumahan, pertanahan, dan bisnis properti; memangkas prosedur administratif secara drastis; dan menyesuaikan peraturan tentang retribusi penggunaan lahan untuk menghindari tekanan kenaikan harga yang tidak wajar. Pemerintah juga menekankan pengembangan perumahan sosial, dengan upaya melampaui target 100.000 unit pada tahun 2025, sembari mengkaji kebijakan baru terkait penyewaan dan pembelian rumah bagi kelompok berpenghasilan rendah.

Kementerian Konstruksi ditugaskan untuk mengusulkan solusi pengendalian harga sesuai mekanisme pasar, sekaligus menjamin hak atas perumahan bagi masyarakat. Selain itu, Kementerian harus segera melaporkan hasil kerja 5 Kelompok Kerja yang secara langsung menyelesaikan kesulitan dalam proyek-proyek properti di seluruh negeri, terutama perumahan sosial.

Hanya ketika mekanisme manajemen dan kebijakan pendukung dilaksanakan secara serius, pasar real estate dapat berkembang berkelanjutan.

Perdana Menteri juga meminta Gubernur Bank Negara Vietnam untuk mengelola kebijakan moneter secara proaktif dan efektif; memperkuat pengendalian dan penilaian kredit, serta memprioritaskan modal untuk proyek perumahan sosial, perumahan pekerja, renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen, dan perumahan komersial dengan harga yang sesuai. Pada saat yang sama, perlu dilakukan pemantauan ketat terhadap kredit untuk proyek-proyek dengan harga jual yang terlalu tinggi atau tanda-tanda "inflasi harga" atau "kenaikan harga".

Di bawah tekanan kenaikan harga dan "perbedaan harga" yang meluas, pasar real estat mewah menghadapi tantangan untuk menyeimbangkan keuntungan investor dan akses masyarakat terhadap perumahan. Implementasi solusi yang sinkron dari Pemerintah dan Kementerian Konstruksi akan menjadi kunci untuk mengendalikan distorsi, memastikan transparansi pasar, dan menstabilkan kepercayaan pembeli sebenarnya.

Sumber: https://vtv.vn/hien-tuong-ban-chenh-o-phan-khuc-bat-dong-san-hang-sang-100251129125013938.htm