HoREA mengusulkan untuk memungut deposit rumah dan tanah di atas kertas tidak lebih dari 5%

Baru-baru ini, HoREA mengirimkan dokumen kepada Komite Tetap Majelis Nasional, Komite Ekonomi Majelis Nasional, dan Kementerian Konstruksi yang mengusulkan agar setoran harus dilakukan sebelum penandatanganan kontrak untuk penjualan dan pembelian real estat, perumahan, dan kavling perumahan masa depan, untuk melindungi pelanggan dan mencegah penipuan.

Menurut HoREA, selama bertahun-tahun, telah terjadi banyak kasus "spekulan, broker properti, dan pelaku usaha tidak jujur" yang melakukan penipuan dengan menerima "uang muka" yang menjanjikan pembelian dan penjualan rumah, tanah, dan proyek konstruksi di masa mendatang yang tidak memenuhi persyaratan kontrak. Kasus ini umumnya terjadi pada Perusahaan Alibaba yang mendirikan proyek "hantu", membagi dan menjual tanah secara ilegal, menerima "uang muka" yang sangat besar dibandingkan nilai aset yang dititipkan, lalu melakukan penipuan yang merugikan pelanggan dan menimbulkan ketidakstabilan di pasar properti.

Para pelaku "spekulan, pialang tanah, pialang rumah, dan pelaku usaha yang tidak jujur" telah memanfaatkan Undang-Undang Usaha Properti Tahun 2014 yang tidak mengatur "titipan" sebelum rumah, fondasi rumah, dan bangunan yang dibangun di kemudian hari layak untuk dipasarkan, untuk ditandatangani, dan telah memanfaatkan ketentuan Pasal 3 Ayat 2 dan Pasal 328 Ayat 1 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Tahun 2015 yang memungkinkan "orang perseorangan dan badan hukum untuk menetapkan, melaksanakan, dan mengakhiri hak dan kewajiban perdata mereka atas dasar kebebasan, komitmen, dan kesepakatan sukarela", sehingga "penerima titipan" telah menerima "titipan" dengan nilai yang besar hingga 90-95% dari nilai properti yang dititipkan, kemudian melakukan penipuan dan penyelewengan "titipan" tersebut yang mengakibatkan kerugian bagi "penyimpan" dalam satu situasi.

Pertama, apabila “uang muka” rendah tetapi harga properti meningkat, maka penerima uang muka bersedia untuk “membatalkan transaksi” dan mengembalikan “uang muka” (dua kali lipat) kepada deposan.

Kedua, apabila “deposit” tersebut nilainya besar atau sangat besar, maka penerima deposit dapat melakukan penipuan dan mengambil alih “deposit” milik nasabah.

Ketiga, apabila penerima simpanan berlambat-lambat, tidak menyelesaikan prosedur hukum untuk melaksanakan proyek, atau dengan sengaja menyalahgunakan modal nasabah dan investor.

Asosiasi menemukan bahwa untuk proyek perumahan dan pekerjaan konstruksi dengan tujuan menyediakan akomodasi di masa mendatang, investor perlu menerima "uang muka" untuk mempelajari pasar dan selera pelanggan; pada saat yang sama, pelanggan juga perlu "uang muka" untuk "menyelesaikan" harga jual dan menikmati insentif serta diskon yang menarik bagi pelanggan yang "uang muka".

Namun, poin d, klausul 4, Pasal 24 Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (yang telah diubah) hanya mengatur satu kasus "titipan", yaitu investor: "d) Hanya menerima titipan dari nasabah apabila rumah atau bangunan telah memenuhi semua persyaratan untuk diusahakan dan telah melakukan transaksi sesuai dengan ketentuan Undang-Undang ini". Ini adalah ketentuan tentang "titipan" untuk tujuan "menjamin pelaksanaan kontrak" setelah rumah, fondasi rumah, atau bangunan yang dibangun di kemudian hari telah memenuhi semua persyaratan untuk diusahakan dan telah mengadakan kontrak. Namun, ketentuan tentang "titipan" untuk tujuan "menjamin pelaksanaan kontrak" tersebut memang benar, tetapi sebenarnya tidak perlu diatur ulang dalam Undang-Undang tentang Usaha Properti karena telah diatur dalam klausul 1, Pasal 328 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 2015.

Selanjutnya, jika kontrak telah ditandatangani, investor dapat menerima "pembayaran pertama" tidak lebih dari 30% dari nilai kontrak sesuai dengan ketentuan Pasal 37 Undang-Undang tentang Usaha Properti Tahun 2014 dan Pasal 26 Undang-Undang tentang Usaha Properti (yang telah diubah), sehingga "uang muka" untuk "menjamin pelaksanaan kontrak" saat ini hampir tidak pernah "berisiko" bagi nasabah dan dapat disesuaikan sepenuhnya sesuai dengan ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Tahun 2015.

Menurut HoREA, Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (yang telah diamandemen) perlu mengatur ketentuan penerimaan "uang jaminan penandatanganan kontrak" yang sesuai untuk masing-masing subjek.

Khusus untuk investor proyek properti, perumahan, dan proyek konstruksi masa depan, hanya diperbolehkan menerima "uang jaminan" setelah instansi pemerintah yang berwenang "menyetujui kebijakan investasi pada saat yang sama dengan investor" (sebagaimana diatur dalam Pasal 29 Undang-Undang Penanaman Modal 2020, Pasal 4). Selanjutnya, "investor" tersebut menjadi "investor" sesuai dengan ketentuan Pasal 7 Undang-Undang Konstruksi 2014, sebagaimana diubah dan ditambah dalam Pasal 1 Undang-Undang Konstruksi (sebagaimana diubah) 2020, "investor adalah investor yang disetujui oleh instansi pemerintah yang berwenang". Nilai "uang jaminan" diusulkan untuk tidak melebihi 5% dari nilai properti yang dititipkan, yaitu perumahan dan proyek konstruksi masa depan.

Bagi penjual tanah (yang terbagi dalam bidang tanah, kavling), "uang jaminan" hanya diterima setelah instansi negara yang berwenang memberikan izin "pembagian bidang tanah" sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan dan nilai "uang jaminan" yang diajukan tidak lebih dari 5% dari nilai tanah.

Asosiasi berpendapat bahwa Pasal 24 Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (perubahan) (Rancangan 3) Pasal 7 memiliki ketentuan yang sangat tepat untuk mengatur perilaku penitipan uang sebelum penandatanganan perjanjian jual beli rumah dan menetapkan bahwa "jumlah penitipan uang tidak boleh melebihi 5% dari nilai rumah atau bangunan yang dijual atau disewakan; penjual atau penyewa wajib mencantumkan dengan jelas harga jual atau harga beli sewa rumah atau bangunan tersebut dalam perjanjian penitipan uang". Namun, sangat disayangkan bahwa ketentuan yang sangat tepat ini telah dihapuskan dari Rancangan Undang-Undang tentang Usaha Properti (perubahan) sebanyak 4, 5, 6 kali, dan bahkan dalam Rancangan Undang-Undang yang berlaku saat ini.

"Oleh karena itu, perlu ditambahkan ketentuan mengenai "deposito" pada Rancangan Undang-Undang Usaha Properti (yang telah diubah) sebelum rumah, pondasi rumah, dan bangunan yang dibangun di kemudian hari layak untuk diusahakan dan ditandatangani kontraknya," usul HoREA.

Kebijaksanaan

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/horea-de-xuat-thu-tien-coc-nha-dat-tren-giay-khong-qua-5-a608287.html