Suku bunga tabungan meningkat, apa dampaknya terhadap pasar properti?

Menurut para ahli, ketika suku bunga deposito meningkat, biaya input bank akan meningkat, sehingga tekanan pada suku bunga pinjaman hampir tidak dapat dihindari, meskipun mungkin ada penundaan tertentu.

Diproyeksikan bahwa dalam beberapa bulan mendatang, perbankan akan kesulitan mempertahankan tingkat penyaluran kredit yang rendah seperti pada awal tahun 2025. Oleh karena itu, rata-rata suku bunga kredit pada kuartal keempat dapat meningkat dibandingkan kuartal ketiga tahun 2025.

Menurut Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), dampak pertama dan paling nyata dari kenaikan suku bunga kredit adalah penurunan likuiditas di pasar. Para pembeli rumah, terutama yang menggunakan pinjaman, akan mempertimbangkan kembali rencana keuangan mereka. Sementara itu, investor lebih berhati-hati dalam rencana ekspansi portofolio mereka, karena profitabilitas yang diharapkan kemungkinan besar tidak akan mengimbangi peningkatan biaya modal.

Di saat yang sama, perusahaan pengembangan proyek menghadapi risiko ganda: meningkatnya biaya keuangan sementara permintaan menurun, yang menyebabkan arus kas melambat dan pasokan baru menyusut. Ketika pasokan menurun, transaksi stagnan, dan harga pun sulit mempertahankan momentum kenaikan yang sama seperti pada periode sebelumnya.

Pasar real estat mungkin terpengaruh ketika suku bunga naik. (Ilustrasi: Cong Hieu).

Dengan karakteristik penggunaan leverage utang yang besar, real estat merupakan saluran investasi yang paling langsung dan mendalam terpengaruh oleh fluktuasi suku bunga. Sebagian alasannya berasal dari psikologi investasi yang mengandalkan pinjaman jangka pendek, sementara proyek dan aset real estat memiliki siklus investasi yang panjang. Ketika biaya modal meningkat tiba-tiba, arus kas terganggu, dan risiko kekurangan likuiditas hampir tak terelakkan.

Menurut VARS, tekanan juga datang dari pinjaman perumahan preferensial. Dalam beberapa tahun terakhir, untuk merangsang pasar, banyak investor dan bank komersial telah meluncurkan paket pinjaman perumahan dengan suku bunga preferensial mulai dari 5,5% per tahun, bahkan tanpa bunga, dengan masa tenggang pokok hingga 5 tahun. Kebijakan ini membantu banyak orang dan investor mengakses modal murah untuk memiliki properti.

Namun, periode preferensial ini seringkali hanya bersifat sementara. Ketika memasuki periode suku bunga mengambang, jika tingkat suku bunga umum meningkat, tekanan untuk membayar utang pembeli rumah akan meningkat tajam. Ketika likuiditas pasar rendah, penjualan kembali produk untuk mengurangi kerugian menjadi sulit dan risiko kredit macet dapat kembali ke sistem kredit.

Menurut VARS, suku bunga tinggi yang berkepanjangan juga dapat melemahkan kemampuan untuk memperluas dana investasi tanah dan memulai proyek baru. Faktanya, bank seringkali cenderung menaikkan suku bunga selama periode penurunan pasar. Pada saat itu, banyak bisnis memilih untuk "diam" alih-alih memperluas investasi untuk membatasi kerugian. Akibatnya, pasokan perumahan berisiko menurun dalam jangka menengah.

Menurut Associate Professor Dr. Dinh Trong Thinh, seorang pakar ekonomi , suku bunga merupakan "katup pengatur" paling sensitif bagi pasar properti. Ketika biaya pinjaman meningkat, harga rumah kemungkinan besar tidak akan naik setajam periode sebelumnya. Investor yang menggunakan leverage keuangan tinggi terpaksa merestrukturisasi portofolio atau menjual aset untuk mengurangi beban utang. Sementara itu, mereka yang memiliki kebutuhan perumahan riil juga harus menghitung ulang rencana keuangan mereka karena meningkatnya tekanan untuk membayar utang bulanan.

Pembeli rumah harus berhati-hati saat meminjam uang. (Foto: Cong Hieu).

Apa yang harus dilakukan pembeli rumah?

Dalam konteks ini, VARS merekomendasikan agar masyarakat tidak meminjam lebih dari 50% dari nilai properti untuk menghindari risiko ketika suku bunga naik. Di saat yang sama, mereka harus memilih investor yang bereputasi baik dan proyek dengan status hukum yang transparan untuk menghindari kerugian baik uang maupun properti ketika proyek terlambat atau tidak dapat diserahterimakan.

Dr. Nguyen Tri Hieu, pakar keuangan dan perbankan, juga merekomendasikan agar pembeli rumah hanya meminjam hingga 80% dari nilai properti, dengan tetap memastikan cicilan bulanan tidak melebihi 50% dari pendapatan bersih. Lebih penting lagi, mereka harus memiliki dana cadangan minimal 6-12 bulan, untuk berjaga-jaga jika terjadi kehilangan pekerjaan atau penurunan pendapatan.

Bapak Do Quy Duy - CEO, Perusahaan Investasi dan Perdagangan Real Estat Thoi Dai Moi - menyampaikan bahwa bagi keluarga dengan penghasilan bulanan sekitar 30-40 juta VND/bulan, wajar jika hanya meminjam sekitar 40% dari nilai arus kas tersebut untuk membayar bunga bank.

Secara spesifik, dengan penghasilan 30 juta/bulan, Anda perlu mengeluarkan sekitar 12 juta untuk membayar bank. Dengan penghasilan 40 juta/bulan, Anda perlu mengeluarkan sekitar 16,17 juta. Ini adalah pinjaman yang tepat.

Sedangkan bagi yang berpendapatan hanya sekitar 20 juta VND, sebaiknya mempertimbangkan untuk menambah arus kas sebelum mengambil kredit pemilikan rumah guna menghindari risiko.

Sejak awal November, banyak bank telah menaikkan suku bunga deposito mereka. Misalnya, VPBank menaikkan suku bunga sebesar 0,3% per tahun dibandingkan bulan sebelumnya. Techcombank mengumumkan bahwa suku bunga untuk jangka waktu 1-2 bulan naik sebesar 0,2% per tahun menjadi 3,95% per tahun; suku bunga untuk jangka waktu 3 bulan naik sebesar 0,3% per tahun menjadi 4,75% per tahun.

PVCombank juga secara bersamaan menaikkan suku bunga sebesar 0,5%/tahun untuk jangka waktu 1-36 bulan.

Bank Umum Saham Gabungan Pembangunan Kota Ho Chi Minh ( HDBank ) menaikkan suku bunga sebesar 0,15%/tahun untuk jangka waktu 1-5 bulan dan 0,2%/tahun untuk jangka waktu 6 bulan.

Bank Saham Gabungan Komersial Era Kemakmuran (GPBank) telah menyesuaikan suku bunga deposito untuk semua jangka waktu. Kenaikannya sebesar 0,1% per tahun untuk deposito berjangka 1-5 bulan dan 0,2% per tahun untuk deposito berjangka 6-36 bulan.

Sumber: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html