Bank Negara: Tidak ada larangan pinjaman untuk membeli rumah masa depan

[iklan_1]

Baru-baru ini, Bank Negara mengeluarkan Surat Edaran 22/2023 yang mengubah dan melengkapi Surat Edaran 41/2016 yang mengatur rasio keamanan modal bank.

Surat edaran ini berlaku mulai 1 Juli tahun ini, dengan banyak konten baru. Ada beberapa kekhawatiran bahwa peraturan baru ini akan menyulitkan pembeli rumah.

Secara khusus, pasar khawatir bahwa ketika surat edaran tersebut mulai berlaku, bank komersial dan cabang bank asing tidak akan diizinkan untuk memberikan pinjaman kepada individu guna membeli "perumahan komersial yang belum selesai untuk serah terima (yaitu perumahan komersial yang dibentuk di masa mendatang") yang dijamin (digadaikan) dengan rumah itu sendiri. Oleh karena itu, individu yang ingin meminjam kredit untuk membeli perumahan komersial yang "dibentuk di masa mendatang" harus menerapkan langkah-langkah jaminan lain atau mengamankannya dengan aset lain.

Namun, Bank Negara menegaskan bahwa peraturan baru tersebut tidak membatasi hak calon pembeli rumah dan tidak bertentangan dengan peraturan yang berlaku.

Rumah yang telah selesai dibangun akan diberi peringkat risiko rendah.

Secara spesifik, Pasal 10, Pasal 2 Surat Edaran Bank Negara Nomor 41 Tahun 2016 menyatakan: "Pinjaman dengan agunan real estat adalah pinjaman yang diberikan kepada orang pribadi atau badan hukum untuk membeli real estat, melaksanakan proyek real estat, dan dijamin dengan real estat atau proyek real estat yang terbentuk dari pinjaman tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai transaksi dengan agunan".

Surat Edaran 22/2023 tidak mengubah atau menambah isi ini. Lembaga dan individu yang perlu membeli rumah dan menjaminkan (KPR) rumah tersebut akan menerapkan koefisien risiko sebesar 30-120%, tergantung pada rasio jaminan yang dihitung berdasarkan rasio saldo pinjaman terhadap nilai agunan. Jika tidak ada informasi mengenai rasio jaminan, koefisien risikonya adalah 150%.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Surat Edaran 22/2023 tidak membatasi hak untuk membeli perumahan masa depan (Ilustrasi: Tran Khang).

Sementara itu, Pasal 1 Ayat (1) Surat Edaran Nomor 22 telah mengubah dan melengkapi Pasal 11 Ayat (2) Surat Edaran Nomor 41 tentang Kredit Pemilikan Rumah (KPR), yaitu kredit yang diberikan kepada perseorangan dengan jaminan hak milik atas rumah untuk membeli rumah.

Secara khusus, pinjaman beragunan real estat bagi individu untuk membeli rumah harus memenuhi persyaratan berikut:

Pertama, sumber pembayaran utang bukanlah sumber pendapatan sewa yang dihasilkan dari pinjaman.

Kedua, rumah telah selesai diserahterimakan sesuai dengan akad jual beli rumah.

Ketiga, bank dan cabang bank asing memiliki hak hukum penuh untuk menangani rumah yang dibebani hipotek ketika nasabah tidak dapat membayar kembali utangnya sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang transaksi yang dijamin dengan agunan dan undang-undang tentang perumahan.

Keempat, rumah yang terbentuk dari kredit pemilikan rumah (KPR) ini harus dinilai secara independen (dinilai oleh pihak ketiga atau oleh departemen yang independen dari departemen persetujuan kredit bank atau cabang bank asing) dengan prinsip kehati-hatian (nilai tidak lebih tinggi dari harga pasar pada saat persetujuan kredit) sesuai dengan ketentuan bank atau cabang bank asing.

Untuk pinjaman guna membeli rumah sosial, membeli rumah dalam rangka program dan proyek dukungan Pemerintah , ditentukan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan tentang perumahan dan memenuhi persyaratan (pertama, ketiga, keempat) tersebut di atas.

Terkait peraturan ini, Bank Negara menjelaskan bahwa KPR akan mencakup: KPR untuk membeli rumah yang memenuhi persyaratan yang ditentukan, termasuk syarat penyelesaian untuk serah terima, dan KPR untuk membeli rumah susun (SKS), serta membeli rumah dalam program dan proyek dukungan Pemerintah. Koefisien risiko yang diterapkan pada KPR berkisar antara 20-100%, tergantung pada rasio jaminan dan rasio pendapatan.

Untuk pinjaman pembelian rumah susun sosial, membeli rumah dalam rangka program dan proyek dukungan Pemerintah, tidak perlu memenuhi syarat rumah tersebut telah selesai dibangun untuk serah terima dan koefisien risikonya pun lebih rendah dibandingkan dengan pinjaman hipotek rumah lainnya, yakni hanya 20-50%, dalam rangka melaksanakan kebijakan Pemerintah dalam mendorong pembangunan rumah susun sosial.

Bank Negara mengatakan bahwa kondisi rumah yang telah selesai dibangun berdasarkan kontrak pembelian rumah hanya berlaku untuk pinjaman hipotek rumah (yang dikenakan koefisien risiko lebih rendah daripada piutang lain yang dijamin dengan real estat).

Apabila suatu badan atau perseorangan mempunyai keperluan untuk membangun atau membeli suatu rumah di masa mendatang dan menggadaikan rumah tersebut, maka yang dimaksud dengan pinjaman yang dijamin dengan hak milik atas tanah dan bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10, Pasal 2 Surat Edaran 41 adalah pinjaman yang dijamin dengan hak milik atas tanah dan bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9, Pasal 10, Surat Edaran 41, akan berlaku koefisien risiko yang berlaku.

"Dengan demikian, peraturan ini tidak membatasi hak organisasi dan individu untuk membeli perumahan masa depan dan tidak bertentangan dengan peraturan yang berlaku," tegas Bank Negara.

Sebelumnya, mengomentari Surat Edaran 22/203 Bank Negara, Tn. Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) - mengatakan bahwa peraturan di atas tidak mengizinkan bank komersial dan cabang bank asing untuk memberikan pinjaman kepada masyarakat untuk membeli perumahan komersial yang belum selesai untuk diserahterimakan (yaitu perumahan komersial yang dibentuk di masa mendatang) yang dijamin (digadaikan) dengan rumah itu sendiri.

Menurutnya, apabila hal-hal tersebut di atas tidak segera diperbaiki sebelum Surat Edaran ini berlaku, maka peraturan ini dapat menimbulkan akibat yang tidak baik, yaitu menimbulkan kesulitan dan menghambat kelancaran jalannya pasar properti, serta berdampak negatif terhadap proses pemulihan dan pengembangan pasar baik jangka pendek maupun jangka panjang.

HoREA mengusulkan penambahan regulasi yang memungkinkan lembaga kredit memberikan pinjaman kepada individu untuk membeli perumahan komersial di masa mendatang yang dijamin (digadaikan) dengan rumah itu sendiri. Regulasi ini berlaku untuk pembelian perumahan komersial maupun perumahan sosial, dengan perumahan yang tersedia atau perumahan di masa mendatang.

[iklan_2]
Sumber