Apa yang diperoleh investor dari proyek BT ​​Trieu Son?

Tanah murah?

Proyek lalu lintas yang menghubungkan Jalan Provinsi 514 dan Jalan Raya Nasional 47C, Distrik Trieu Son, merupakan proyek dengan total investasi awal lebih dari 79 miliar VND, yang dilaksanakan oleh Perusahaan Patungan Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company (BT Trieu Son Company Limited). Proyek ini merupakan salah satu proyek terakhir di Provinsi Thanh Hoa yang dilaksanakan dalam bentuk kemitraan publik-swasta, tipe kontrak BT (bangun-serah), sebelum tipe ini resmi "dihentikan" (berlaku efektif mulai 1 Januari 2021) karena banyaknya kekurangan, risiko negatif yang tinggi, dan kerugian aset negara yang besar.

Untuk melaksanakan proyek ini, provinsi Thanh Hoa awalnya berencana menggunakan 5 bidang tanah yang indah, dengan luas total hampir 28 hektar di kota Trieu Son dan kotamadya tetangga di distrik Trieu Son untuk melakukan pembayaran tandingan untuk proyek tersebut.

Proyek BT ​​jalan lalu lintas yang menghubungkan Jalan Provinsi 514 dan Jalan Raya Nasional 47C, distrik Trieu Son sedang dibangun.

Atas dasar tersebut, pada tanggal 27 November 2020, Komite Rakyat Provinsi Thanh Hoa mengalokasikan tahap pertama lahan kepada perusahaan patungan kontraktor, Trieu Son BT Company Limited, dengan total luas 198.998,8 m² (hampir 20 hektar), melalui Keputusan No. 5086/QD-UBND, Keputusan No. 5085/QD-UBND, dan Keputusan 5084/QD-UBND. Dua dari lima bidang lahan yang tersisa yang diharapkan akan dibayarkan melalui korespondensi kepada Trieu Son BT Company Limited belum diserahterimakan.

Namun, baru-baru ini, Provinsi Thanh Hoa secara resmi memutuskan untuk menyesuaikan pembayaran tandingan dari 5 area menjadi hanya 3 area lahan yang disebutkan di atas, setara dengan pengurangan 9,3 hektar dengan alasan "kelebihan tandingan", setelah mempertimbangkan memastikan prinsip paritas sesuai dengan ketentuan Undang-Undang tentang Pengelolaan dan Penggunaan Aset Publik tahun 2017, dan Keputusan Pemerintah serta ketentuan hukum terkait lainnya.

Bersamaan dengan alokasi lahan, Komite Rakyat Provinsi Thanh Hoa juga mengeluarkan keputusan tentang persetujuan harga lahan tertentu sebagai dasar penentuan biaya penggunaan lahan yang dibayarkan ke anggaran negara.

Sebagai contoh, pada tanggal 3 November 2021, Komite Rakyat Provinsi Thanh Hoa menetapkan harga tanah spesifik sebagai dasar penetapan biaya penggunaan tanah yang harus dibayarkan ke APBN untuk pelaksanaan proyek kawasan perumahan baru Nam Cong Cheo di Kota Trieu Son, Distrik Trieu Son (tahap 1). Dengan demikian, harga tanah spesifik yang sesuai dengan luas lahan yang dialokasikan oleh Negara dengan biaya penggunaan tanah, setelah dikurangi biaya-biaya (tidak termasuk biaya pembebasan lahan), di lokasi ini dihitung per meter persegi sebesar 2.201.099 VND/m2.

Harga tanah spesifik yang disebutkan di atas ditetapkan dengan syarat investor harus berinvestasi dalam seluruh infrastruktur teknis sesuai dengan proyek investasi, perencanaan rinci yang telah disetujui untuk luas lahan yang dialokasikan untuk pelaksanaan proyek, dan Negara mengalokasikan lahan dengan biaya pemanfaatan lahan untuk lahan hunian seluas 34.029,3 meter persegi. Sebagai catatan, untuk sementara, hanya dengan luas dan harga di proyek Nam Cong Cheo, Negara pada dasarnya mengumpulkan lebih dari 74 miliar VND, setara dengan sekitar 93% dari modal pendamping dari total modal investasi proyek BT ​​di atas.

Lahan Nam Cong Cheo memiliki lokasi yang sangat indah, terbagi menjadi 330 bidang tanah dan utilitas di distrik Trieu Son, Thanh Hoa. (Foto: Lam Linh Land)

Kembali ke persoalan penentuan harga tanah sesuai dengan luas tanah yang dialokasikan oleh Negara dengan pemungutan biaya penggunaan tanah pada proyek kawasan perumahan baru Nam Cong Cheo, menurut Ibu Pham Thi Thu Huong, seorang penilai harga yang berpraktik, ada banyak metode untuk menentukannya, namun, biasanya dalam kasus di atas, penentuan harga tanah akan dilakukan berdasarkan metode surplus dan harga pasar setara pada saat itu hanya sebagai dasar input.

Secara spesifik, penentuan harga tanah dengan metode surplus dasar dihitung dengan mengurangi pendapatan pembangunan dengan biaya pembangunan. Pendapatan dasar adalah uang yang diterima setelah pelaksanaan proyek. Biaya pembangunan dasar meliputi biaya investasi infrastruktur, biaya kontingensi, biaya manajemen proyek, biaya iklan dan penjualan... dan biaya "lunak" seperti keuntungan komersial, biaya lain sesuai peraturan... dan keuntungan investor.

Usaha patungan "berhasil" pada proyek BT ​​Trieu Son?

Menurut catatan aktual, proyek kawasan perumahan baru Nam Cong Cheo (nama komersialnya adalah proyek Trieu Son New Central) sejak dibuka untuk dijual telah segera menjadi produk "laris" di banyak surat kabar, media, dan dicari oleh para pelaku real estat.

Berdasarkan pengantar dari salah satu unit di atas, proyek kawasan hunian baru Nam Cong Cheo memiliki banyak faktor lokasi geografis yang menguntungkan, sangat cocok bagi pelanggan yang berencana membeli lahan untuk keperluan hunian maupun bisnis. Secara spesifik, sisi utara proyek berbatasan dengan Jalan Provinsi 514 yang terhubung dengan Jalan Raya Nasional 47 yang menghubungkan Kota Thanh Hoa dengan Bandara Internasional Tho Xuan; sisi barat berbatasan dengan jalan tol ganda sepanjang 36 m yang menghubungkan Jalan Raya Nasional 47C dengan Jalan Tol Nghi Son - Sao Vang; sisi selatan berbatasan dengan kawasan perencanaan perkotaan kelas atas Xuan Hung seluas 20 hektar... Dari proyek, Kota Thanh Hoa hanya berjarak 20 menit; Bandara Tho Xuan berjarak 15 menit dan dalam radius 500 m terdapat pusat budaya dan olahraga , rumah sakit, Pasar Giat, pusat administrasi distrik Trieu Son, Supermarket The City, dan kawasan industri antar-komune seluas 50 hektar...

Lahan Nam Cong Cheo memiliki lokasi khusus di distrik Trieu Son seperti yang dijelaskan oleh media. (grafik: Lam Linh Land)

Faktanya, pada siang hari tanggal 15 Juli, Nguoi Dua Tin hadir di lokasi proyek Kawasan Perumahan Baru Nam Cong Cheo di distrik Trieu Son, berperan sebagai "broker tanah" (broker real estat lepas). Lahan tersebut memiliki muka tanah yang sangat lebar, sekitar 300 m di sepanjang jalan utama kota Dat, sementara kedalamannya sedang, dekat dengan pusat utilitas seperti yang diiklankan.

Di lokasi tersebut, Nguoi Dua Tin mendatangi seorang perempuan paruh baya yang berjualan air di seberang proyek Trieu Son New Central dan bersedia bekerja sebagai "makelar tanah" serta mengatakan bahwa harga tanah tersebut sekitar 14 hingga 25 juta VND per meter persegi, tergantung lokasinya.

"Kalau mau beli di sini, boleh saja, sekitar 1,4-2,5 miliar VND per kavling. Kalau tidak, saya punya kavling lain yang saya beli di lelang tahun lalu, beberapa kilometer jauhnya, juga di jalan ini tapi agak jauh dari pusat kota, luasnya 100 meter persegi. Waktu beli di lelang, harganya hampir 1,7 miliar VND, sekarang saya jual lagi tepat 2 miliar VND," ujarnya.

Saat menyatakan minatnya untuk membeli tanah di proyek Nam Cong Cheo, Nguoi Dua Tin diperkenalkan kepada seseorang bernama Toan, yang konon merupakan "kerabat" Direktur salah satu perusahaan patungan yang berinvestasi di proyek BT. Karena sedang dalam perjalanan bisnis, ia diperkenalkan kepada seseorang bernama Cuong, yang bekerja di proyek tersebut.

Menurut Bapak Cuong, bidang tanah miliknya yang terletak di jalan tersebut, dibeli berdasarkan kuota diplomatik, harga jualnya sekitar 25,5 juta VND per meter persegi atau setara dengan sekitar 2,5 miliar VND.

"Tanah di sini indah, tanah saya tidak bermasalah, saya membelinya berdasarkan kuota diplomatik. Namun, untuk membeli tanah saya, saya harus membangun 4 lantai untuk mendapatkan sertifikat. Sisa tanah di dalamnya tidak perlu dibangun, cukup beli dan dapatkan sertifikatnya segera," kata Bapak Cuong.

Bapak Cuong bercerita tentang tanah yang dimilikinya di proyek Nam Cong Cheo.

Menurut Bapak Cuong, jumlah uang yang terkumpul dari penjualan 330 bidang tanah memang besar, tetapi untuk melaksanakan proyek tersebut, perusahaan juga harus mengeluarkan biaya untuk membersihkan lahan sekitar 120 sao sawah, yang masing-masing sao bernilai 60 juta VND, setara dengan sekitar lebih dari 7 miliar VND. Di saat yang sama, perusahaan juga harus berinvestasi dalam infrastruktur teknis hingga puluhan miliar VND, modal investasi proyek BT, dan yang terpenting, biaya "lunak" lainnya.

Dengan demikian, dengan lokasi Nam Cong Cheo, bersama dengan dua lokasi yang tersisa, jika beruntung, Usaha Patungan Perusahaan Saham Gabungan Konstruksi Tien Dat - Perusahaan Saham Gabungan Viet Thanh, yang merupakan kontraktor yang dikenal ketika "memenangkan" banyak proyek di provinsi Thanh Hoa, dapat sepenuhnya "menang besar" di salah satu proyek BT ​​terakhir setelah dikurangi biaya terkait.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html