Mulai tahun 2026, pemerintah akan menghapus kerangka harga tanah yang ditetapkan oleh Pemerintah setiap 5 tahun, menggantinya dengan tabel harga tanah yang ditentukan oleh provinsi, dimulai pada tahun 2026, dan selanjutnya disesuaikan setiap tahun sesuai dengan fluktuasi pasar aktual. Tabel harga tanah dikembangkan sesuai dengan peraturan pemerintah yang ketat dan panduan dari Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup mengenai prinsip, prosedur, metode, dan kriteria untuk wilayah dan lokasi. Dua prinsip paling mendasar adalah menentukan harga yang mencerminkan harga pasar dan memastikan independensi antara unit konsultan yang menentukan harga dan Dewan Penilaian Harga dengan otoritas yang berwenang untuk persetujuan. Tabel harga umum mencakup 8 tabel sekunder dasar menurut 8 jenis tanah: 4 tabel untuk tanah pertanian (tanah tanaman tahunan, tanah tanaman abadi, tanah budidaya perikanan, dan tanah kehutanan). 4 tabel untuk tanah non-pertanian (tanah perumahan, tanah komersial dan jasa, tanah fasilitas produksi, dan tanah kawasan industri). Lebih lanjut, harga tanah dapat dibagi lagi menjadi tabel sekunder yang lebih kecil, seperti tanah perumahan dan jenis tanah non-pertanian lainnya yang dikategorikan berdasarkan wilayah perkotaan dan pedesaan. Tabel harga tanah juga tersedia untuk setiap unit administrasi (komune/kelurahan), dengan setiap unit dibagi lagi menjadi beberapa zona, dan setiap zona berisi sejumlah kategori. Setiap kategori memiliki sejumlah lokasi. Setiap kategori lahan perumahan dan lahan non-pertanian lainnya umumnya memiliki 5 lokasi, sedangkan setiap kategori lahan pertanian umumnya memiliki 3 lokasi. Lokasi nomor 1 memiliki harga tertinggi, dengan lokasi-lokasi berikutnya memiliki harga yang semakin menurun.
Daftar harga tanah berfungsi sebagai dasar fundamental untuk menentukan nilai tanah milik negara untuk disewakan atau dialokasikan (dengan pembayaran), harga penawaran, biaya penggunaan lahan saat konversi lahan, pajak jual beli tanah, kompensasi saat negara mengambil alih kembali tanah, dan biaya serta pungutan lain yang terkait dengan tanah.
Daftar harga tanah yang diusulkan untuk provinsi pada tahun 2026 mendekati harga pasar, dengan kenaikan rata-rata 30%-70% untuk lahan perumahan dan 20%-50% untuk lahan pertanian (dibandingkan dengan daftar harga tanah yang diterapkan hingga akhir tahun 2025). Kenaikan yang diusulkan untuk lahan perumahan di dataran adalah 30-40% dan 15-30% untuk lahan pertanian. Tingkat ini adalah 15-30% dan 10-25% di daerah pegunungan. Harga tanah puncak di daerah pegunungan jauh lebih rendah, hanya 10-30% dari harga di dataran. Perlu dicatat, dalam kasus penggabungan provinsi, harga tanah di daerah pusat tidak meningkat, dan bahkan dapat menurun ketika pusat administrasi provinsi dipindahkan. Sebaliknya, harga tanah di daerah yang menjadi pusat administrasi bersama provinsi yang digabung meningkat tajam.
Beberapa daerah menjadi fokus perhatian media. Di wilayah Utara, Hanoi mengusulkan kenaikan harga tanah perkotaan sebesar 2-26% (dibandingkan dengan harga yang disesuaikan pada tahun 2025), dan kenaikan sebesar 150-270% (dibandingkan dengan harga yang tidak disesuaikan pada tahun 2025). Harga tertinggi (per meter persegi) adalah 702 juta VND untuk tanah perkotaan di pusat kota dan 290.000 VND untuk lahan pertanian. Di Quang Ninh, harga tanah perkotaan telah meningkat rata-rata 1,5-2 kali lipat, dengan beberapa daerah mencapai lebih dari 5 kali lipat, mencapai puncaknya pada 203 juta VND; harga tanah pedesaan telah meningkat rata-rata sekitar 3 kali lipat, dengan beberapa daerah mencapai 9 kali lipat. Hai Phong mengalami kenaikan tertinggi sebesar 370%, dengan harga tanah perkotaan melebihi 200 juta VND. Di Bac Ninh, harga tanah perkotaan telah meningkat rata-rata 2,4 kali lipat, mencapai puncaknya pada 120 juta VND. Di Vietnam Tengah, di provinsi Nghe An, harga tanah di beberapa daerah di kota Vinh lama dan baru diperkirakan mencapai 80% dari nilai pasar, dengan harga puncak melebihi 200 juta VND. Di Da Nang, harga tanah perkotaan meningkat 5-82%, mencapai puncak 350 juta VND; harga tanah pertanian semua jenis meningkat rata-rata 140-150%, mencapai puncak 300.000 VND. Di Quang Ngai, harga tanah perkotaan meningkat 2-3 kali lipat, mencapai puncak 60 juta VND. Di Vietnam Selatan, Kota Ho Chi Minh mengalami peningkatan 4%-280%. Harga tanah perkotaan mencapai puncak 687 juta VND, dan tanah pertanian 810.000 VND. Di Dong Nai, harga tanah perumahan meningkat 1,3-2 kali lipat; harga tanah pertanian meningkat 1,1-1,8 kali lipat, dengan beberapa daerah mengalami peningkatan hingga 9 kali lipat. Harga tanah perkotaan mencapai puncaknya di angka 64 juta VND, tanah perumahan pedesaan 18 juta VND, dan tanah pertanian 396.000 VND/m2. Di Tay Ninh, harga tanah di daerah pedesaan dan perkotaan telah meningkat 1,6 hingga 6 kali lipat, dengan harga tanah perkotaan mencapai puncaknya di angka 83 juta VND dan tanah pertanian di angka 178.000 VND.
Provinsi-provinsi di wilayah Midlands Utara dan pegunungan termasuk dalam kelompok dengan kenaikan harga tanah rendah hingga menengah. Tanah hunian perkotaan meningkat rata-rata 15%-30%, dengan kenaikan tertinggi 5-8 kali lipat; tanah pertanian meningkat rata-rata 5-20%, dengan kenaikan tertinggi 80%. Provinsi Thai Nguyen mencapai puncak tertinggi, dengan tanah pertanian seharga 140.000 VND dan tanah hunian perkotaan seharga 100 juta VND. Provinsi Phu Tho memiliki harga di atas 90.000 VND dan 105 juta VND. Provinsi Lao Cai memiliki harga di atas 50.000 VND dan 83.000 juta VND. Provinsi Dien Bien memiliki harga 82.000 VND dan 42,5 juta VND. Provinsi Lai Chau memiliki harga 43.000 VND dan lebih dari 9.000 juta VND. Provinsi Lang Son memiliki harga antara 43.000 VND dan 37,2 juta VND.
Son La adalah salah satu provinsi yang mengumumkan daftar harga tanah tahun 2026 lebih awal, dan saat ini sedang meminta masukan dari semua tingkatan, sektor, organisasi, dan masyarakat. Komite Front Tanah Air Provinsi juga mengumpulkan pendapat dari anggota Dewan Penasihat. Daftar harga tanah Son La terdiri dari delapan daftar harga untuk delapan jenis tanah. Tanah pertanian memiliki empat daftar (tanah tanaman tahunan, tanah tanaman abadi, tanah kehutanan, dan tanah budidaya perikanan). Tanah non-pertanian memiliki empat daftar: tanah perumahan, tanah komersial dan jasa, tanah produksi non-pertanian, dan tanah kawasan industri/klaster industri. Tanah non-pertanian dikategorikan berdasarkan 75 unit administrasi (komune dan kelurahan). Setiap kelurahan biasanya memiliki sekitar 20 area, dan setiap komune memiliki sekitar 10 area. Setiap area memiliki banyak kategori, dengan setiap kategori biasanya memiliki 5 lokasi. Mengenai tanah pertanian, seluruh provinsi memiliki 75 komune dan kelurahan, yang berarti 75 area dan 75 lokasi. Harga tanah perumahan rata-rata meningkat sebesar 10-20%. Harga lahan pertanian dasar meningkat secara stabil sekitar 30%. Lahan perumahan memiliki harga tertinggi di antara semua jenis lahan, dengan harga tertinggi di kelurahan To Hieu, umumnya 15-20 juta VND/m2, mencapai puncaknya pada 54 juta VND. Harga tertinggi kedua adalah 32 juta VND, di kelurahan Thao Nguyen (dahulu kota Moc Chau). Lahan perumahan di tingkat kecamatan mencapai puncaknya hampir 16 juta VND (kecamatan Mai Son, dahulu kota Mai Son). Harga lahan pertanian tertinggi adalah untuk lahan padi tumpang sari, rata-rata 45.000 VND/m2, mencapai puncaknya pada 78.000 VND (kecamatan Doan Ket, dahulu distrik Moc Chau). Dengan demikian, dibandingkan dengan daftar proyeksi harga lahan provinsi di seluruh negeri, proyeksi harga lahan Son La termasuk yang terendah, dan tingkat kenaikannya juga termasuk yang terendah. Di wilayah Dataran Tinggi dan Pegunungan Utara, harga lahan dan tingkat kenaikannya berada di kisaran menengah. Hal ini sesuai dengan situasi sebenarnya di pasar tanah di Son La.
Daftar harga tanah di Provinsi Son La memiliki beberapa perbedaan dibandingkan dengan wilayah lain di negara dan kawasan tersebut. Yaitu, (1) harga tanah pertanian meningkat secara stabil dan dengan laju yang lebih tinggi daripada harga tanah perumahan, sedangkan di wilayah lain di negara dan kawasan tersebut, harga tanah perumahan meningkat lebih pesat; (2) Tanah dan tanah non-pertanian dibagi berdasarkan wilayah dan lokasi sesuai dengan masing-masing kecamatan dan desa, bukan dibagi berdasarkan wilayah perkotaan dan pedesaan; (3) Setiap kecamatan dan desa digunakan sebagai wilayah dan lokasi untuk menentukan harga tanah pertanian. Yang menjadi perhatian adalah, sebelum penggabungan, provinsi ini memiliki 204 kecamatan dan desa, sekarang hanya tersisa 75 kecamatan dan desa. Sekarang banyak kecamatan yang digabung dari 2-3 kecamatan, termasuk kecamatan yang termasuk dalam zona pembangunan yang berbeda (Zona I, Zona II, Zona III), tetapi semuanya memiliki lokasi yang sama, yang menimbulkan kekhawatiran.
Harga tanah dan kenaikan harganya bervariasi di berbagai wilayah dan provinsi/kota, terutama karena perbedaan tingkat pembangunan ekonomi, urbanisasi, pengembangan infrastruktur, kawasan industri, bisnis, dan proyek investasi. Secara umum, para ahli memperkirakan bahwa jika harga tanah saat ini sekitar 70% dari nilai pasar, harga pada tahun 2026 diperkirakan akan meningkat sekitar 85%. Namun, harga pasar terkadang dan di beberapa tempat dipengaruhi oleh faktor negatif (manipulasi harga, inflasi harga). Apakah proyeksi kenaikan harga tanah terlalu cepat dan akan menimbulkan guncangan masih menjadi perdebatan. Jika pemerintah "mengikuti" harga pasar, harga pasar juga akan "mengikutinya". Pendekatan yang paling aman dan masuk akal adalah memiliki siklus minimal 5 tahun untuk mencapai konvergensi harga yang optimal. Mendekatkan harga tanah ke nilai pasar adalah tren yang objektif dan perlu, tetapi juga merupakan pedang bermata dua. Pemerintah akan membatasi kerugian finansial dan meningkatkan pendapatan anggaran, tetapi ini juga akan meningkatkan biaya kompensasi, dukungan, dan relokasi ketika tanah direklamasi. Para pelaku bisnis khawatir bahwa biaya input proyek investasi akan meningkat karena kenaikan harga tanah, yang mengurangi daya saing produk mereka di pasar, dan pada gilirannya memengaruhi daya tarik tenaga kerja dan perolehan pendapatan anggaran. Masyarakat prihatin, terutama tentang harga lahan kebun ketika diubah menjadi lahan perumahan. Harga lahan kebun yang digabungkan dengan lahan perumahan diperkirakan akan meningkat 1,5 kali lipat harga lahan pertanian serupa, tetapi ketika diubah menjadi lahan perumahan, harganya meningkat 20 kali lipat, atau bahkan 50 kali lipat. Keluarga yang ingin memisahkan dan mengubah lahan untuk membangun rumah bagi anak-anak mereka tidak berdaya karena beban keuangan yang melebihi kemampuan mereka. Banyak ahli menyarankan untuk menaikkan harga lahan kebun hingga mendekati harga lahan perumahan (sekitar 60-70%) untuk mengurangi beban keuangan masyarakat. Namun, Pemerintah mengusulkan, dan Majelis Nasional saat ini sedang meminta pendapat, tentang kebijakan penggunaan insentif keuangan untuk menyelesaikan masalah ini secara lebih rasional. Mereka yang mengubah lahan kebun menjadi lahan perumahan dalam batas yang ditentukan berhak atas pengurangan 70%, hanya perlu membayar 30% dari kewajiban keuangan mereka. Jika batas tersebut dilampaui kurang dari sekali, mereka membayar 50%; jika dilampaui satu kali atau lebih, mereka membayar 100%.
Terkait peningkatan biaya input untuk proyek investasi bisnis akibat kenaikan harga tanah, Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, dan banyak ahli menyarankan agar negara-negara dengan pengalaman baik dapat belajar dari hal ini. Secara khusus, proyek investasi bisnis menciptakan infrastruktur dan menarik tenaga kerja, yang merupakan faktor fundamental dalam meningkatkan harga tanah di daerah tersebut dan menghasilkan pendapatan bagi anggaran negara. Oleh karena itu, beban keuangan pada bisnis dapat dikurangi.
Masalah lain adalah bahwa proses penetapan tabel harga tanah kurang rentan terhadap pengaruh negatif, tetapi penentuan harga tanah spesifik untuk setiap kasus berdasarkan jenis tanah, luas, lokasi, dan waktu dapat lebih rentan terhadap masalah. Hal ini karena harga tanah spesifik kemudian dihitung dengan mengalikan harga dalam tabel harga tanah dengan koefisien. Langkah efektif untuk mencegah risiko negatif, ketidakadilan, dan potensi keluhan adalah dengan memastikan bahwa penentuan harga tanah spesifik bersifat publik dan transparan, dengan pengawasan dan masukan dari masyarakat. Di sisi lain, periode transisi yang mengarah pada penyesuaian harga tanah, prosedur pertanahan, transaksi jual beli, dan konversi lahan sering mengalami penundaan dan gangguan, yang secara signifikan berdampak pada hak-hak bisnis dan warga negara. Otoritas pemerintah di semua tingkatan perlu memastikan proses transisi yang transparan, lancar, dan efisien, mengarahkan lembaga terkait (yang menangani prosedur pertanahan dan mengumpulkan pajak, biaya, dan pungutan tanah) untuk mengatasi penundaan yang disebabkan oleh menunggu kenaikan harga tanah.
Daftar harga tanah untuk tahun 2026 di berbagai provinsi dianggap telah dipersiapkan dengan baik dan secara umum mencerminkan realitas pasar. Namun, ini hanyalah proyeksi. Dengan mengumpulkan masukan dari para pemangku kepentingan utama (warga dan pelaku usaha), termasuk pendapat dari organisasi yang memiliki fungsi peninjauan, dan penilaian dari dewan penilai, daftar harga tanah tersebut pasti akan lebih lengkap, memuaskan pemerintah, pelaku usaha, dan warga, serta memberikan kontribusi signifikan untuk mendorong pembangunan sosial-ekonomi di setiap daerah dan negara secara keseluruhan.
Phan Duc Ngu
Sumber: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
Komentar (0)