Pajak penghasilan penjualan real estat: Masih khawatir dengan proposal baru

Kementerian Keuangan sedang mempelajari pilihan antara dua metode perhitungan pajak, termasuk opsi penghitungan pajak sebesar 20% atas keuntungan dari pengalihan real estat.

Masyarakat datang untuk membuat notaris di Kantor Notaris No. 1, Distrik 1, Kota Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Kebijakan pajak ini diharapkan dapat meningkatkan pendapatan anggaran, tetapi ada banyak kekhawatiran tentang kelayakannya.

Tuoi Tre mencatat pendapat ahli tentang masalah ini.

- Delegasi HOANG VAN CUONG (anggota Komite Ekonomi dan Keuangan Majelis Nasional):

Pilihan positif untuk masa depan

Saat ini, pajak penghasilan pribadi dihitung berdasarkan total harga pengalihan hak milik properti dikalikan dengan tarif pajak 2%. Pemungutan pajak seperti ini akan sangat mudah dan praktis karena tidak perlu menelusuri asal-usul pembelian dan penjualan sebelumnya.

Namun, pajak 2% juga memiliki banyak kerugian. Misalnya, orang membeli rumah untuk ditinggali, tetapi kemudian karena suatu alasan harus pindah, menjualnya tetapi harganya tidak naik, dan tetap harus membayar pajak 2% dari harga jual.

Oleh karena itu, pilihan mengenakan pajak sebesar 20% atas selisih antara harga beli dan harga jual akan konsisten dengan realitas pasar dan mengoptimalkan jumlah pajak penghasilan pribadi yang dibayarkan ke anggaran negara.

Tarif 20% ini juga serupa dan adil dibandingkan dengan tarif pajak organisasi dan perusahaan yang membayar pajak penghasilan badan atas pengalihan real estat.

Namun, pengelolaan informasi harga beli dan jual properti saat ini belum diterapkan. Semua informasi didasarkan pada pernyataan pembeli dan penjual, sementara pernyataan yang salah dan curang masih terjadi.

Oleh karena itu, opsi 20% akan memberikan dampak positif di masa mendatang ketika data telah didigitalisasi dan informasi telah dikelola sepenuhnya. Dalam konteks saat ini, jika hal tersebut tidak memungkinkan, penerapan opsi pemungutan pajak 2% perlu dilanjutkan dan kemungkinan menggabungkan opsi 20% dengan kasus-kasus yang memiliki informasi lengkap.

- Dr. NGUYEN LSM TU (pakar pajak):

Orang harus diizinkan memilih metode penghitungan pajak.

Sifat pajak penghasilan pribadi adalah dipungut atas penghasilan, wajib pajak orang pribadi hanya wajib membayar pajak apabila memperoleh laba.

Metode penghitungan pajak penghasilan pribadi sebesar 20% atas keuntungan dari pengalihan hak milik properti sangatlah wajar. Saat menjual properti, harga jual dikurangi harga beli dan biaya-biaya. Jika ada keuntungan, maka penjual wajib membayar pajak. Berbeda dengan sebelumnya, meskipun menjual dengan kerugian, penjual tetap harus membayar 2% dari harga pengalihan.

Di sisi lain, kebijakan ini sepenuhnya dapat diterapkan ketika harga transfer telah ditentukan. Oleh karena itu, kerangka harga tanah Komite Rakyat Provinsi telah mendekati harga pasar.

Banyak transaksi dilakukan melalui pertukaran properti dan pembayaran non-tunai. Beberapa biaya dasar terkait properti seperti bunga bank, biaya perantara, biaya konstruksi, dll., tidak sulit ditentukan. Misalnya, bunga bank paling mudah dibuktikan melalui kontrak pinjaman yang mencantumkan jumlah pinjaman, jangka waktu pinjaman, dan suku bunga.

Biaya perantara untuk pembelian dan penjualan melalui lantai perdagangan properti juga sangat jelas. Jika tidak ada dokumen untuk biaya ini, perlu ditetapkan biaya umum sebesar 0,5-1% dari harga transfer. Atau, dasar perhitungan biaya konstruksi adalah kontrak konstruksi, dokumen pembelian bahan baku... Jika tidak ada dokumen untuk memotong biaya konstruksi, maka dasar perhitungannya adalah harga satuan konstruksi dari Komite Rakyat Provinsi.

Metode penghitungan pajak 20% atas keuntungan pengalihan properti juga memaksa orang untuk melaporkan harga jual yang benar, memastikan transparansi dan tidak ada kerugian pajak pada anggaran. Tidak ada yang berani melaporkan harga di bawah harga sebenarnya karena nanti ketika properti tersebut dijual, ada risiko membayar pajak yang lebih tinggi.

Metode penghitungan pajak dengan tarif pajak tetap atas harga pengalihan dalam kasus di mana harga beli dan biaya terkait tidak dapat ditentukan. Ada properti yang dibeli 15-20 tahun yang lalu, harga belinya tidak dapat ditentukan, bahkan harga belinya saat itu hanya 500-700 juta, tetapi sekarang harga jualnya 4-5 miliar, sehingga penerapan tarif 20% dari selisih harga beli dikurangi harga jual dan biaya terkait tidaklah masuk akal. Banyak properti merupakan warisan dari orang tua, bukan pembelian, sehingga tidak ada harga beli yang dapat dipotong.

Mengenai tarif pajak tetap, disarankan untuk menerapkan 1% pada harga transfer, bukan 2% seperti saat ini. Harga properti telah meningkat pesat dalam beberapa tahun terakhir. Daftar harga tanah Komite Rakyat Provinsi tahun 2025 sangat mendekati harga pasar. Oleh karena itu, tarif pajak 1% sudah tepat, dan menjamin kemampuan membayar masyarakat.

Dengan kedua metode penghitungan pajak ini, masyarakat perlu memilih metode mana yang paling menguntungkan bagi wajib pajak. Dengan demikian, kebijakan baru ini bersifat manusiawi, mencerminkan realitas, dan dapat diterapkan dalam kehidupan sehari-hari.

- Bapak NGUYEN VAN PHUNG (Asosiasi Akuntan dan Auditor Vietnam):

Hindari menimbulkan kerugian bagi pemegang jangka panjang dengan kebutuhan perumahan yang nyata

Metode perhitungan pajak ini menjamin keadilan bagi masyarakat, khususnya mereka yang memegang aset real estat dalam jangka waktu lama, sehingga terhindar dari situasi di mana pemegang aset jangka panjang harus membayar pajak lebih tinggi dibandingkan spekulan.

Seperti 10 tahun yang lalu, harga tanah ^1m2 adalah 10 juta, tetapi sekarang telah meningkat menjadi 70 juta. Jika kita mengambil harga jual dikurangi harga beli dan mendapatkan 60 juta, lalu menerapkan tarif pajak 20%, itu sama sekali tidak baik. Oleh karena itu, selain biaya yang dapat dikurangkan seperti bunga pinjaman bank, dll., kita juga perlu mengurangi biaya penyusutan dari tahun pembelian hingga tahun penjualan.

Secara khusus, perlu dipertimbangkan apakah akan mengenakan pajak atas konversi real estat untuk kebutuhan perumahan riil atau tidak, atau sampai sejauh mana?

Faktanya, banyak orang yang pindah dari rumah kecil di gang ke rumah yang lebih besar dengan transportasi yang lebih nyaman. Mereka terpaksa menjual rumah lama mereka dan meminjam lebih banyak uang untuk membeli rumah baru. Ini adalah kebutuhan yang wajar.

Jika kita mengurangi harga beli dan biaya-biaya dari harga jual, kita mendapatkan selisihnya, lalu menerapkan tarif pajak 20% atas laba transfer, yang tidak masuk akal. Selisih ini bukan laba karena bukan merupakan bisnis.

- Bapak NGUYEN VAN DINH (Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam):

Perlu mendukung perilaku yang ramah pasar

Baik mengenakan pajak sebesar 2% dari harga jual maupun 20% dari keuntungan, perhitungan tetap diperlukan agar instrumen ini dapat berfungsi dengan baik dan mengatur pasar agar berkembang ke arah yang tepat. Waktu untuk mengusulkan pengenaan pajak guna mengatur pasar properti juga perlu dipertimbangkan dengan tepat.

Ketika pasar perlu merangsang transaksi untuk mengatasi masa-masa sulit, jika pajak dikenakan, investor asli juga akan mengurangi skala bisnisnya, membuat pasokan pasar semakin langka.

Pada saat pasar sedang booming, ada baiknya mempertimbangkan penerapan pajak pada transaksi real estat untuk mencegah spekulasi, kenaikan harga, dan penjelajahan.

Tujuan pajak real estat adalah untuk membantu pasar berkembang lebih stabil, jadi perlu ada peta jalan yang sesuai untuk mengenakan pajak real estat guna menghindari guncangan pasar.

Perpajakan atas transaksi properti perlu dipertimbangkan untuk menghindari pengenaan pajak bagi mereka yang membeli rumah untuk kebutuhan perumahan yang sebenarnya. Perpajakan atas properti harus mencapai tujuan untuk mencegah perilaku pasar yang negatif sekaligus mendukung perilaku pasar yang menguntungkan, sehingga lembaga pembuat kebijakan perlu mempertimbangkannya.

Warga melakukan prosedur pendaftaran tanah di Kantor Pendaftaran Tanah di Distrik 7, Kota Ho Chi Minh - Foto: TU TRUNG

Bagaimana negara mengenakan pajak atas transfer real estat?

Di Tiongkok, menurut Hrone.com, tarif pajak yang lazim adalah 20% dari penghasilan kena pajak, yaitu selisih antara harga jual dan harga beli (setelah dikurangi biaya-biaya yang wajar, jika ada). Namun, tergantung pada jenis properti, periode kepemilikan, dan lokasi, tarif pajak aktual dapat berkisar antara 1% hingga 20%.

Di Thailand, individu yang menjual properti dikenakan pemotongan pajak, biasanya sebesar 1% dari harga jual yang diumumkan atau sesuai dengan jadwal pajak penghasilan pribadi progresif. Selain itu, jika properti tersebut dijual kembali dalam waktu 5 tahun, pajak usaha khusus sebesar 3,3% dari nilai pengalihan juga akan dikenakan. Untuk properti residensial, pajak ini dapat dibebaskan jika persyaratan kepemilikan dan pendaftaran rumah tangga terpenuhi.

Di Korea, tarif pajak progresif berkisar antara 6 hingga 45%, tergantung pada lama kepemilikan dan nilai keuntungan. Jika properti dimiliki lebih dari 10 tahun, tarif pajak terendah adalah 6%; jika dijual dalam 1 tahun, tarif pajaknya bisa mencapai 45%.

Di Jepang, pendapatan dari pengalihan properti juga dikenakan pajak dengan dua tarif tetap, tergantung pada lamanya properti tersebut dimiliki. Menurut Legal500.com, jika properti telah dimiliki selama lebih dari 5 tahun, tarif pajaknya adalah 15,315% (pajak penghasilan nasional/pusat) 5% (pajak penduduk lokal), dengan total 20,315%. Jika masa kepemilikan kurang dari 5 tahun, tarif pajaknya meningkat menjadi 30,63% (pajak penghasilan nasional) 9% (pajak penduduk lokal), dengan total 39,63%.

- Tuan NGUYEN DUY HA (investor real estat):

Transaksi real estat akan lebih transparan

Dua tahun lalu, saya menjual sebidang tanah senilai 600 juta VND dengan kerugian besar, tetapi masih harus membayar pajak 2%, yang menyebabkan kerugian ganda. Menghitung pajak 2% dari nilai kontrak menunjukkan kekurangannya karena kerugian tetap harus dikenakan pajak, sementara sifat pajak penghasilan pribadi adalah keuntungan yang dikenakan pajak.

Pasar properti secara bertahap menjadi lebih transparan dan investor menjadi lebih profesional. Usulan pengenaan pajak penghasilan 20% atas keuntungan transfer akan menciptakan perubahan.

Pembeli dan penjual akan memilih bertransaksi melalui bank untuk membuat arus kas transparan dan menyatakan harga transfer yang benar, menandatangani kontrak penjualan dengan unit perantara dengan faktur, dan ketika merenovasi atau membangun yang baru, mereka juga akan memilih bisnis yang menerbitkan faktur untuk menyimpan dokumen yang membuktikan biaya untuk perhitungan pajak.

Metode perhitungan ini juga sangat cocok untuk investor besar dengan nilai aset besar, yang juga akan membantu mengoptimalkan. Sedangkan bagi individu yang mengalihkan properti dengan selisih harga awal dan harga output yang besar, mereka tetap dapat memilih metode perhitungan 2%.

Ada banyak cara untuk menghitung pajak transfer real estat untuk membantu orang secara proaktif memilih solusi optimal, menghindari situasi menjual dengan kerugian tetapi tetap harus membayar pajak yang tinggi.

- Tuan LE QUOC KIEN (konsultan real estate):

Butuh panduan tentang biaya yang dapat dikurangkan

Untuk menghitung pajak secara efektif dengan menggunakan tarif pajak 20% atas keuntungan pengalihan hak milik atas tanah, diperlukan suatu basis data riwayat transaksi bidang tanah, yang menjamin keakuratan nilai transaksi sebenarnya melalui pengalihan.

Selain itu, perlu ada rencana untuk mengendalikan metode pembayaran dalam transaksi properti. Hindari situasi di mana semua orang yang menjual properti merugi dan tidak ada yang membayar pajak.

Perlu dikeluarkan panduan terperinci mengenai dokumen-dokumen untuk membuktikan biaya-biaya yang dapat dikurangkan seperti biaya konstruksi, biaya perbaikan, biaya hukum, biaya perantara, biaya bunga pinjaman, atau biaya kompensasi untuk pihak terkait, jika ada. Hindari kasus di mana penjual tidak diperbolehkan memasukkan biaya-biaya yang wajar saat menghitung pendapatan aktual dari aktivitas perdagangan properti.

Baca selengkapnya Kembali ke Topik

Kembali ke topik

THANH CHUNG - LE THANH - BAO LSM - LSM HIEN - DO QUANG

Source: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm